开放商逾期交房解除买卖合同和贷款合同

律师观点分析

一、案情梗概：

原告与被告公司签署了编号为XXXX00052765的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定被告公司将其开发的××园预售于原告，原告应支付首期购房款111080元，余款257000元申请贷款支付；被告公司应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；被告公司未按约定时间交付的，原告不解除合同，被告公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订当日，原告按合同约定向被告公司支付首期购房款111080元，并与被告建行宁夏分行签署编号为XXXX40190681号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向该行借款257000元，并授权该行将借款划入被告公司名下账户；借款期限自2014年11月6日至2044年11月6日，还款方式为等额本息方式，原告以上述所购房屋提供抵押担保。同年11月6日，被告建行宁夏分行向原告发放贷款257000元，并转入被告公司账户内。至此，原告已将全部购房款支付给被告公司，并自2014年12月6日起，按月向被告建行宁夏分行偿还购房借款本息。

2015年10月11日，被告公司就延期交房作出说明，表明因受政府拆迁、市政配套工程、道路工程施工进度的影响，该公司不能在约定的期限内交付房屋，预计花园西区在2016年5月30日前完工、东区在2016年6月30日前完工，如未能按约定时间交付，该公司同意无条件退房。2015年12月31日，被告公司未按约定向原告交付房屋，原告要求解除合同遭拒。2016年9月25日，被告公司在微信公众号中表示，根据目前工期进度，9月30日可达到水电暖通畅。原告多次要求解除合同遭被告公司拒绝，引起本案诉讼。

另查明，截止2016年11月6日，原告共向被告建行宁夏分行偿还购房借款本息35747.94元；庭审中，被告公司表示目前原告所购房屋仍不具备交付条件。

二、法院判决：

1、解除原告与被告宁夏房地产开发有限公司签订的编号为XXXX00052765号《银川市商品房买卖合同（预售）》；

2、解除原告与被告宁夏房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订的编号为XXXX0190681的《个人住房（商业用房）借款合同》；

3、被告宁夏房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告返还购房首付款111080元，支付首付款利息14043元（已按年利率6.15%算至2016年11月18日），本息合计125123元；之后的利息继续计算，付至判决确定的给付之日止；

4、被告宁夏房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告返还截止2016年11月6日原告已向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还的贷款本息35747.94元；并返还2016年11月7日之后原告向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还的贷款本息（具体数额以被告建行宁夏分行出具的还款明细清单为准）；

5、被告宁夏房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还原告《个人购房借款及担保合同》所欠的剩余贷款本息（具体数额以被告建行宁夏分行出具的欠款明细清单为准）。自被告宁夏房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行办理涉案房屋抵押登记的涤除手续。

案件受理费3265元，减半收取1632.5元，由被告宁夏房地产开发有限公司负担。

三、律师点评

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除抵押贷款合同的，应予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。