律师观点分析
一、案件核心信息
案件类型：建设工程施工合同纠纷（工程质量保修·消防设施及门卫室）
审理法院：南京市浦口区人民法院、南京市中级人民法院
代理身份：发包人（原审原告、被上诉人）
代理律师：张茂凯
胜诉结果：一审判决支持发包人核心诉请，判令承包人对消防设施及门卫室存在的多项质量问题承担保修责任，支付维修整改费用三十余万元，并负担相应部分的鉴定费用；承包人不服提起上诉后，二审判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费由承包人负担。
二、案情概况（脱敏处理）
某汽车配件制造企业（发包人）将办公楼、检测车间、生产车间及厂房等工程发包给某建设管理公司（承包人）施工，并签订《工程质量保修书》。工程完工后未经竣工验收，发包人因生产需要于2019年5月提前占有使用。此后发包人陆续发现厂房地坪下沉开裂、屋面渗漏、配电房墙体开裂、门卫室墙体开裂且门体变形、消防管道爆裂漏水、消防设施无法正常启用等问题，自2019年8月起先后出具《质量问题通知书》《告知函》《工程质量保修告知函》要求整改，承包人均以"发包人擅自使用工程、已过保修期、质量问题系施工形成而非保修期内新出现"为由，拒绝承担任何保修责任。张茂凯律师代理发包人提起诉讼，核心目标：强制承包人对消防设施及门卫室履行法定及约定保修义务，并支付维修整改费用。
三、律师专业办案要点
1. 击穿"擅自使用免责"抗辩，划定司法解释的适用边界
明确法律逻辑：发包人擅自使用≠免除承包人保修义务。
《建工司法解释（一）》第十四条免除的是承包人"质量违约责任"，但法定保修义务并不因此免除，消防设施等安装工程、门卫室等附属工程亦不例外。
一、二审法院均采纳该观点，认定承包人对建设工程进行保修系其法定义务，不因发包人擅自使用而免除。
2. 锁定"保修期内已主张权利"，破解保修期届满抗辩
举证发包人早在2019年8月即出具《质量问题通知书》，并于同年11月通过微信发送给承包人法定代表人，明确列举"门卫室墙体多处开裂，门下沉、变形关不上""关于隐蔽工程也存在隐患（消防水管曾爆裂漏水）"等问题。
法院据此认定：保修期自2019年5月转移占有之日起算、至2021年5月届满，发包人在2019年8月已就案涉质量问题通知整改，并未超出保修期。
承包人以"通知书仅是为满足验收条件而整改、并非保修请求"抗辩，未被采纳。
3. 以两次司法鉴定锁定"质量问题＋成因＋修复费用"
推动法院委托工程质量鉴定，明确消防系统无法正常启用、部分消防设施安装位置与高度、埋深不符合设计及相关规范要求，门卫倾斜与裂缝系地基不均匀沉降所致。
在质量及修复方案鉴定基础上，进一步推动造价鉴定确定修复费用，为判决金额提供直接依据。
承包人对两份鉴定意见均提出异议，但未能提交证据推翻，一、二审法院均予采信并认定鉴定机构具备资质、程序合法、结论依据充分。
4. 击破"甲供材"与"长期未维保"抗辩，厘清举证责任
承包人主张消防泵、控制柜、稳压设备、配电柜等核心设备均系发包人自购，设备故障与其施工无关，并主张消防系统瘫痪系发包人长期未使用、未维保所致。
张茂凯律师指出：质量问题系安装不符合设计及规范要求所致，与材料供应主体无关；承包人亦未举证证明设备交付安装时即存在质量缺陷。
法院认定：在承包人未履行维修义务、又未证明案涉消防设施能够正常使用的情况下，不应将设备无法启动的责任归咎于发包人。
5. 击破"合同无效＋先履行抗辩权"抗辩，坚持保修义务的法定性
案涉工程未取得建设工程规划许可证，施工合同无效，承包人据此主张保修责任应予严格限定。张茂凯律师主张：承包人的质量保修责任系法定义务，不受合同效力影响。
承包人另以发包人欠付工程款、已获生效判决仍未足额清偿为由，主张先履行抗辩权、拒绝履行维修义务。
二审法院明确：保修义务不以合同效力或折价补偿款的实际支付为前提条件，以工程款未付清为由拒绝保修，缺乏依据。
6. 聚焦核心诉请，以"支付修复费用"实现委托人根本目的
鉴于前案生效判决后双方已互失信任、无法配合维修，张茂凯律师及时调整策略，主张由承包人直接支付维修整改费用，由发包人另行委托第三方修复。
主动放弃缺乏依据的过高主张，聚焦质量问题与修复费用两项核心，提高胜诉效率与确定性，最终判赔金额获全额执行基础。
四、专业价值与典型意义
1、保修义务法定性的终审确认：确立"承包人质量保修义务系法定义务，不受合同效力影响，亦不以发包人付清工程款为前提"的裁判口径，先履行抗辩权不能对抗法定保修义务。
2、擅自使用规则的适用边界再夯实：明确"未经竣工验收擅自使用"仅免除承包人的质量违约责任，不豁免其法定保修义务，且消防设施、门卫室等安装与附属工程不属除外情形——本案与前案共同形成"擅自使用≠免责"的完整裁判链条。
3、甲供材争议的举证规则：质量问题与材料供应主体无关，发包人自购设备不影响承包人按图、按规范施工应负的责任；主张质量缺陷系甲供材所致者，应就此承担举证责任。
4、发包人权益可复制的维权路径：为厂区／园区等存在消防设施无法启用、验收受阻、提前使用遗留质量问题的业主，提供"先委托检测固定质量问题—在保修期内发函主张并留痕—诉讼中推动司法鉴定确定成因与费用—必要时转为支付修复费用"的全流程方案。
