律师观点分析
建工执行实务｜商铺买受人对抗不了承包人的工程价款优先受偿权！
案件名称：叶某、朱某与某集团有限公司执行异议案
裁判要旨：
买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。
律师解析：
本案作为最高院近期发布的建设工程应当参考的裁判案例之一，涉及工程价款优先受偿权的优先效力问题。
工程价款优先受偿权是承包人一项非常重要的权利，基于倾斜保护农民工权益的立法目的，《建工司解一》第三十六条规定，优先权不仅优于一般债权，还优先于抵押权。正因如此，实践中不少银行在给业主贷款时，往往都要求业主提供承包人自主放弃工程价款优先受偿权的书面承诺，暂且不论这种放弃行为是否有效，至少充分反映了优先权的效力巨大。
但享有工程价款优先受偿权的承包人能否对抗商品房买受人？
首先，《建工司解一》第三十六条规定工程价款优先权优于抵押权跟其他债权，这里的“其他债权”，该作何理解，如何确定其范围？最高院在《建工司解一理解与适用》一书第377页中表示，“其他债权”是相对承包人享有的请求发包人支付工程款的债权而言，指工程价款之外的因工程建设而产生的所有债权，包括发包人对外借款、货款或者设备款以及其他需要以建设工程折价或者拍卖、变卖的价款清偿的全部债务。从这个角度理解，商品房买受人在向业主支付完房款之后，对其享有的是商品房交付请求权，显然该债权不在三十六条的“其他债权”范畴之内。
其次，既然三十六条未涉及商品房买受人的交付请求权，那享有优先权的承包人主张拍卖房子，享有交付请求权的买受人主张交付房子，两种权利冲突的情况下，孰轻孰重？对此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此确立了商品房买受人的超级优先权，即商品房买受人最大，其他权利人往后站，虽然优先权批复现已失效，但该观点已是司法实践中的共识。
最后，优先权对抗不了商品房买受人，那“商品房买受人”的主体范围又该如何确定，是不是只要买了商品房，就都享有超级优先权，这也是本案涉及的争议焦点。结论显而易见，商品房买来只能用来居住，不能用作商业，否则对抗不了工程价款优先权。最高院23年作出的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”商品房批复构成对优先权批复的补充，只有以居住为目的所购买的房屋，才可以对抗工程价款优先受偿权！
因此，本案当事人购买的是商铺，显然无法对抗对商铺享有工程价款优先受偿权的承包人，自然无法基于自身的交付请求权排除强制执行。
裁判文书摘要：
本案争议焦点为案外人对商铺的交付请求权是否能对抗施工人对商铺享有的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，四川高院作出的（2022）川民终327号生效民事判决，已确定了某集团公司对某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，叶某、朱某购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，泸州中院依法不予支持。另，案涉房产登记权利人为某置业公司，泸州中院予以查封并无不当。
