严逢蓉律师亲办案例—居间合同纠纷

律师观点分析

黄某某、田某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

审理法院：湖南省长沙市开福区人民法院

案号： (2021)湘0105民初3779号

裁判日期： 2021.07.05

案由： 民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/房屋买卖合同纠纷

湖南省长沙市开福区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0105民初3779号

原告（反诉被告）：黄某某，女，汉族，住湖南省。

委托诉讼代理人：高*，湖南*和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋*，湖南*和律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：田某，女，土家族，住湖南省。

委托诉讼代理人：贺*川，湖南*维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严逢蓉，湖南嘉麟律师事务所律师。

被告（反诉第三人）：长沙*江房地产经纪有限责任公司，住址湖南省长沙市开福区

被告（反诉第三人）：湖南**境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区

委托诉讼代理人：谭某，女，1998年5月4日，汉族，住湖南省茶陵县，系该公司员工。

被告（反诉第三人）：湖南**境房地产经纪连锁有限公司开福区分公司，住所地湖南省长沙市开福区。

原告（反诉被告）黄某某与被告（反诉原告）田某、长沙*江房地产经纪有限责任公司（以下简称 “*江公司”）、湖南**境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“**境公司”）、湖南**境房地产 经纪连锁有限公司开福区分公司（以下简称“**境开福分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于 2021年4月6日立案，在审理过程中，被告田某依法提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序就本案本 诉和反诉公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）黄某某委托诉讼代理人高*、蒋*，被告（反诉原告）田某及其委托诉讼代理人贺*川、严逢蓉，被告（反诉第三人）**境公司委托诉讼代理人谭某到庭 参加诉讼，被告（反诉第三人）*江公司、**境开福分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉 讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

黄某某向本院提出本诉诉讼请求：1、判令确认原告黄某某与被告一、被告二、被告三签订的《房屋 买卖合同》（合同编号为601*****043）已经解除；2、判令确认原告黄某某与被告一、被告四签订的 《二手房交易资金管理附属协议书》已经解除；3、判令被告一向原告黄某某双倍返还定金，合计200,000元，且被告二、被告三、被告四承担连带责任；4、判令被告二向原告黄某某返还30,800元居间 服务费；5、判令被告承担律师费5,000元；6、判令本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原告有 意购买住房，并在安居客平台上查看房源信息。2020年10月4日，原告查看了**境工作人员杨*在安居客平台发布的房源信息（房屋系别墅，12年房屋，房屋面积240平方米，已满五年，唯一住房等），原告在平台上查看信息后联系杨*看房。2020年10月5日下午，原告在杨*、邹经理的带领下去看房，该房屋所有权人田某在场。原告看中房屋后多次询问杨*及田某，两者回答是2012年交房，且当时杨*称产权证抵押在银行，无法提供产权证。原告无法核实房屋情况，且看完房后时间已晚，提出暂缓签订合同，但被告方急于达成此笔交易，匆忙之下原告与田某、长沙*江房地产经纪有限责任公司以及**境签订房屋买卖合同，支付了100,000元定金与30,800元居间服务费。签订合同后，原告发现田某以及杨*方提供的房屋年限信息与实际情况严重不符，杨*方在安居客平台上发布的房源信息系12年房屋，并在原告看房时多次回答该房屋系12年房屋，但经事后查明该房屋的实际竣工备案时间为2006年，田某与长沙*江房地产经纪有限责任公司提供虚假房屋信息，欺骗原告签订房屋买卖合同。根据四方签订《房屋买卖合同》第四条约定，甲方田某对该房屋权属证书的合法性、真实性和有效性负责，保证合同第一条第四项所确认的房屋其他状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方承担；丙方未如实告知我方关于房屋的重要信息，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况，已经构成违反合同约定的行为，致使我方受损。第六条违约责任中明确约定“保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼途径主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。”因此，原告方有权提出解除合同，且我方已于2021年1月17日提出解除合同，并将《解除合同通知书》快递通知到被告。根据《民法典》规定，解除合同通知到达之日为合同解除之日，因此，现双方已经解除合同，请求法院确认。同时根据合同约定，被告方应当退还我方已经支付的130,800元以及违约金776,000元，并由被告方承担连带责任。但我方愿意放弃部分权利，请求被告方双倍返还定金即200,000元，并退还30,800元居间服务费。原告多次与田某、长沙*江房地产经纪有限责任公司与**境协商，但田某等人拒绝协商。田某等人的行为已侵犯了原告的合法权益，现为维护自身合法权益，已经为此花费5,000元的律师费，根据合同约定，此支出应当由违约方被告承担。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特诉至贵院，请贵院判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求：1、判令撤销原告黄某某与被告一、二、三签订的《房屋买卖合同》（合同编号为601*****043）已经解除；2、判令撤销原告与被告一、四签订的《二手房交易资金管理附属协议书》；3、判令被告一向原告返还定金100,000元；4、判令被告二向原告返还30,800元居间服务费；5、判令四被告承担律师费5,000元；6、判令本案的诉讼费用由四被告承担。认为被告方刻意隐瞒房屋年限，实际备案时间为2006年，却告知原告为2012年，房屋的土地使用年限是2043年7月6日，但是对我方称是70年产权，被告方刻意隐瞒了涉案房屋的关键因素，构成欺诈，由于被告方的欺诈行为导致原告在违背真实意思的情况下订立合同，故请求撤销合同，返还支付的100,000元定金以及30,800元的中介费及律师费。

田某本诉辩称，1、导致案涉合同无法履行的真正违约方系原告黄某某。首先，根据合同的约定，黄某某已对房屋的概况具有明确的认知，被告未对黄某某作出任何虚假陈述；黄某某未按照约定支付购房款，真正的违约方系黄某某。其次，根据合同的约定：合同签订之日起7日内，双方须将贷款审批所需资料提交给代办机构，且配合在2021年11月15日前办理贷款审批；双方须在2021年2月5日前办理产权过户手续；合同第八条约定：若乙方贷款通不过，须一个月内一次性付款。黄某某在合同签订后，一直不履行办理贷款及支付购房款等义务，直至2021年2月5日双方没有办理过户手续。再次，黄某某在房屋买卖合同尚未解除的情况之下，便于2021年1月27日以前购买了另外一套房屋（实际合同的磋商、签订时间更早），由于黄某某已有两套住宅，已不符合长沙市的购房政策，导致原告、被告之间的买卖合同已从根本上无法履行。综上，黄某某的行为已构成根本违约，根据法律规定，其无权要求返还定金。2、退一万步讲，即使黄某某认为案涉房屋的实际交房年限为2006年，这一事实根本不会影响房屋的交付和使用，更不会影响合同的履行。首先，从价格上来说。案涉房屋实际交付的面积为450平米，合同约定的购房款为388万元，平均折算下来，不到1万元一平米。而在黄某某提交的证据中提到，“05年的王府花园就是12000左右一平米”。因此，案涉房屋的单价，比黄某某自认的05年房屋的均价还要低，并没有因为交房年限的问题，导致房屋的价格受到影响（即没有按照2012年的面积单价计算），反而是远远低于其后来购买的05年的王府花园房屋的价格。其次，田某具有房屋全部的处分权，房屋的抵押情况，已经在买卖合同中向黄某某披露。如原告履行其付款义务，完全不会影响房屋的交付。再次，案涉房屋经过竣工验收，不存在任何质量问题。既不会影响房屋的使用年限，也不会导致房屋产生质量瑕疵。案涉的房屋2016年后才经过装修，从房屋的使用价值的角度，该房屋基本就是一座新房，在交付之后是可供买方直接进行使用的。其四，房屋中介在安居客平台上发布的房源信息，在法律上仅属于要约邀请的性质。合同双方，包括中介公司在内，都需要进一步明确合同标的、权利义务等基本内容，才能够签订正式有效的合 同。本案中，黄某某已经经过看房、磋商等一系列合同签订的过程，在这一过程中，没有任何证据能够证明田某及房屋中介对其作出了虚假陈述。且对房屋信息已经无异议的事实，已在买卖合同中予以明确。据此，应当由黄某某承担举证不能的责任。综上所述，敬请人民法院驳回黄某某关于本诉的诉讼请求。

**境公司本诉辩称：同田某的理由一致，补充一点：对黄某某要求我方承担连带责任的问题，答辩人出现在合同中仅为证明丙方为答辩人的品牌授权许可方，100,000元定金我方在2021年1月15日已支付至田某账户中，将托管定金支付给田某的理由系黄某某未履行房屋买卖合同中的义务未进行贷款手续审批，也未向田某支付剩余的购房款，已构成根本违约，应田某的要求同意将定金支付至田某的账户，也向黄某某发送了通知，我方无任何过错不应承担任何连带责任。

田某反诉诉称，1、判令解除反诉原、被告于2020年10月5日签订的《房屋买卖合同》、《二手房交易资金管理附属协议书》；2、判令反诉被告黄某某向反诉原告田某赔偿违约金200,000元（含已付购房定金100,000元）；3、判令反诉被告黄某某赔偿反诉原告田某律师代理费10,000元；4、由反诉被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：反诉原、被告于2020年10月5日签订了《房屋买卖合同》（编号601*****043，房屋地址为金霞路xxxxx房，以下简称《合同》），根据《合同》第二条第（三）款之首付款之规定，黄某某应当配合田某在2021年2月5日前办理产权过户手续，并应在产权过户进窗后缴税前向田某支付购房首付款人民币壹佰柒拾伍元万。黄某某本应积极履行自己的合同义务，但截至2021年2 月5日，黄某某都拒绝和田某办理涉案房屋的过户手续，直到4月份田某收到开福区法院寄送黄某某的起诉材料，田某才知道黄某某在没有任何解除合同正当理由的前提下仍然单方面解除合同的事实，后来田某通过调查得知黄某某在2021年1月27日已经购买了位于芙蓉区车站北路228号王府花园6栋2702号房屋且已完成过户，至此《合同》彻底失去继续履行的现实条件，只能予以解除。但是合同解除是反诉被告黄某某根本违约而导致的，黄某某在合同签订后就开始有预谋的实施违约行为，根据黄某某的举证，从2020年11月的撤销合同告知函到2021年1月的解除合同通知函（田某均未收到过书面文件通知），再到2月5 日的起诉状，无一不证明黄某某一次次的违约行为，一次次侵害田某的合法权益，更有甚者，在《合同》仍合法有效的情况其已在别处购房，导致《合同》彻底失去继续履行的意义。反诉被告黄某某属于根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第一百零七条之规定，黄某某应当按照合同第六条的规定，向守约方田某赔偿总房价20%的违约金（酌定200,000元，含已附购房定金100,000元）以及田某支出的律师费、诉讼费等合理维权费用。庭审中，田某变更原第二项请求为要求黄某某向田某按总房价10%（含购房定金100,000元）赔偿违约金。

黄某某反诉辩称，反诉答辩意见与本诉起诉意见基本一致，在本案事实过程中应当属于田某违约在先，提供虚假信息，隐瞒与涉案房屋相关的关键信息，原本在我方理解为房屋产权为2012年，70年土地使用年限，变更为现在只有22年土地使用年限，并且房屋竣工备案时间为2006年，时间跨度已经超出我方预期，同样在其房屋价格方面并不对等，导致我方因为田某的行为而做出重大误解购买该房屋，如当时对方告知房屋只有22年的土地使用年限，我方则不会做出签订该份合同的决定。我方认为房产中介公司即本案被告二、三、四作为专业机构，应当准确全面地告知我方房屋的产权信息，包含土地使用年限等，实属中介的基本义务。同样，房主本人对其房屋的产权信息是最清楚不过，在中介给予我方错误的答复时应予以提示并更正错误，作出相应的准确答复。但在此过程中，房主与中介恶意隐瞒房屋产权的真实信息，导致我方作出违背真实意思的决定，签订合同后我方也多次主动联系四被告均无正面回应，处于消极状态，以至于我方沟通受阻，无法达到签订合同时的目的购买房屋。因此我方认为是田某违约在先，导致合同无法履行。

反诉第三人**境公司述称，反诉中没有要求我们承担任何责任，因此我方没有任何答辩意见。

被告（反诉第三人）*江公司、**境开福分公司，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。

经审理查明，2020年10月5日，田某作为甲方与黄某某作为乙方、*江公司作为丙方、**境公司作为丁方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于长沙市xxxxxxx房（权证号：20xxxxxxxxxx）出售给乙方，房屋建筑面积176.95平方米，有抵押，抵押金额1,000,000元，乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；双方确认房屋总售价为3,880,000元；乙方于2020年10月5日支付甲方购房定金100,000元；乙方拟申请银行贷款，甲方双方另行委托代办机构办理，甲乙双方在本合同签订后7日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2020年11月5日前办理贷款审批，丙方协助；甲方应于乙方贷款审批通过后7个工作日内前结清房屋抵押贷款；甲方双方须相互配合在2021年2月5日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款1,750,000元；签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5,000元，乙方应支付丙方居间服务费30,800元，甲方双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还，守约方支付的服务费丙方予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿；如房屋产权人或房屋买受人事后不予追认，导致该合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，代理人应向合同的相对应守约方赔偿房屋总价款20%的违约金；合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如甲乙双方任何一方违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿总房价20%的违约金，如通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；甲乙丙丁四方一致认同在签订本合同时已对本合同的条款均已了解、认可且无异议。同日，田某作为甲方与黄某某作为乙方、**境开福区分公司作为丙方签订了一份《二手房交易资金管理附属协议书》，合同约定乙方同意将需监管的房款100,000元存入丙方在监管银行开户的二手房交易资金监管账户内。当天，黄某某将100,000元转入**境公司账户内，并支付居间服务费30,800元；田某出具收条一张，收到黄某某购房定金100,000元。

2020年11月16日，田某要求黄某某继续履行合同，黄某某认为田某存在欺诈行为，要求撤销合同，并将撤销合同告知函告知田某。

2021年1月15日，**境开福区分公司已将托管定金支付给田某。

2021年2月8日，田某认为黄某某未履行合同付款义务，致使合同目的无法实现，故向黄某某发送解除合同告知函。

另查明，案涉房屋坐落于金霞路xxxxx，建成年份为2006年1月17日，登记日期为2016年10月27日，登记权利人为田某，案涉房屋系住宅用地，土地使用权终止日期为2043年7月6日；田某称土地使用期限系登记错误，应为2063年7月6日。

再查明，黄某某名下有两处不动产登记情况：1、2013年7月11日登记的位于长沙象嘴xxx（权证号码：71xxxxxx）不动产；2、2021年1月27日登记的位于长沙市芙蓉区xxxxxxxxxxx（权证号码：202xxxxxxxxx）不动产，该不动产建成年份为2003年9月28日。双方因案涉合同纠纷诉至本院，田某支付反诉律师费10,000元。

以上事实有不动产权登记表、微信记录、合同等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为，一、案涉《房屋买卖合同》明确约定黄某某对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，已实地看房，无任何异议；现黄某某认为本诉被告在出售房屋时对产权年限及建成时间上存在欺诈的行为，无充分证据予以证实，且黄某某称其购房目的系购买2012年左右建成的房屋，但在案涉合同履行期间，其另行购买了一套2003年建成的房屋，故其购房目的并非受房屋建成年限限制，故本院对于黄某某认为因田某等被告在案涉房屋产权年限及建成时间存在欺诈，导致其合同目的无法实现的主张不予认可；二、关于黄某某诉请被告**境公司支付居间费，因涉及原、被告之间的居间合同，合同主体不同，与本案房屋买卖不是同一法律关系，在本案中不予处理；三、黄某某未按案涉合同约定履行相应义务，且于2021年1月27日登记购买了位于长沙市芙蓉区xxxxxxxx房（权证号码：202xxxxxxxxxx），导致其名下拥有两套住房，已无法实际履行案涉房屋买卖合同，其行为存在违约。2021年2月8日，田某认为黄某某未履行合同付款义务，致使合同目的无法实现，向黄某某发送解除合同告知函，双方于2020年10月5日签订的《房屋买卖合同》、《二手房交易资金管理附属协议书》已实际解除；合同因违约解除，解除权人可以请求违约方承担违约责任，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，双方在案涉合同中约定的违约金过高，本院综合考虑双方要求解除合同的时间以及田某的实际损失，依法调整违约金为房屋总价款的3%，即116,400元，黄某某支付的定金100,000元予以抵扣违约金，另还需支付反诉田某违约金16,400元；本院在违约金中已考虑田某诉请的律师费，故对其主张的律师费不再支持。四、*江公司、**境开福分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）黄某某与被告（反诉原告）田某2020年10月5日签订的《房屋买卖合同》、《二手房交易资金管理附属协议书》于2021年2月8日解除；

二、原告（反诉被告）黄某某于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）田某支付违约金16,400元；

三、驳回被告（反诉原告）田某的其他诉讼请求；

四、驳回原告（反诉被告）黄某某的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费减半收取2,419元，反诉受理费减半收取2,225元，共计4,644元，由原告（反诉被告）黄某某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。

附相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知 载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明 的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解 除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违 约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。