严逢蓉律师亲办案例——买卖合同纠纷类

律师观点分析

左*、湖南**莱建材有限责任公司等合同纠纷民事二审民事判决书

审理法院：湖南省长沙市中级人民法院

案号：(2022)湘01民终4907号

裁判日期：2022.07.28

案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷

湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

(2022)湘01民终4907号

上诉人(原审原告):左*，女，汉族，1979年5月12日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。

委托诉讼代理人：万**，湖南*联(常德)律师事务所律师。

上诉人(原审被告):湖南**莱建材有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区

委托诉讼代理人：罗*波，湖南****业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周*曦，湖南****业律师事务所律师。

原审第三人：长沙**声网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区

委托诉讼代理人：严逢蓉，湖南嘉麟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐暖，湖南嘉麟律师事务所律师。

原审第三人：黄*其，男，1992年1月29日出生，汉族，住湖南省湘阴县。

上诉人左*因与上诉人湖南**莱建材有限责任公司(以下简称**莱公司)、原审第三人长沙**声网络科技有限公司(以下简称**声公司)、黄*其合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市天心区人民法院(2021)湘0103民初6869号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人左*的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市天心区人民法院(2021)湘0103民初6869号民事判决第二项，改判支持左*的其他诉讼请求(即支付未按精装房交付的差价273107元及资金占用期间的利息损失，**莱公司、**声公司共同返还未抵充房款的优惠申请金40000元及资金占用期间的利息损失，**莱公司赔偿左*为实现债权支付的律师费15000元);2、本案诉讼费用由**莱公司承担。左*认为**莱公司交付的房屋与约定不服，且左*支付的优惠申请金并未实现其价值。一、关于**莱公司应否支付未按精装修交付的差价的认定。一审法院明知案涉房屋的装修权利归属于承租人，还认定**莱公司交付了双方约定的精装房，系对事实认定错误。二、**莱公司与**声公司应否退还优惠申请金的认定。**莱公司与**声公司共同向左*收取4万元的优惠申请金，但成交单价优惠折让不足1万元。**莱公司未对收取优惠申请金承担对等的义务，亦未向左*赋予对等的权利。同时，左*支付4万元的用途已载明为优惠申请金，并非**声公司提供居间服务而支付的居间报酬，**声公司收取该款项于法无据。三、**莱公司应否承担律师费的认定。**莱公司依法除应当向左*交付涉案房屋外，还负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务。**莱公司交付的房屋与约定不符，已构成违约。左*未维护其权益，聘请律师所支付的合理费用，系因守约方的违约行为对守约方所造成的损失，**莱公司应当承担赔偿责任。另外，一审程序严重违法，一审中审判长未参与法庭调查程序，一审由简易程序变更普通程序后并未告知左*合议庭组成人员，且第二次开庭无审判长及人民陪审员。

**莱公司辩称：对于左*的上诉请求及事实理由以一审裁决为准，一审在程序上是没有问题的。

上诉人**莱公司的上诉请求：1、一审判决法律适用和事实认定存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回左*的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由左*负担。事实与理由：一审判决事实认定存在遗漏，导致法律适用存在一定错误。**莱公司在答辩状中已载明，**莱公司与左*约定了过户税费总额为4%,该部分包含了买卖双方的全部税费。按照房地产行业的惯例，该部分税费都是由买方予以负担的。一审判决对该部分事实没有认定，并据此要求**莱公司向左*负担一万余元的费用明显是错误的。即使该部分费用退还给左*，退还主体也不应为**莱公司，而是黄*其。**莱公司提交了其与黄*其签订的《包销合同》。该份证据得到了一审判决的认定。根据该份包销合同，**莱公司采用低价包销的方式委托黄*其销售房屋，**莱公司只是收取了包销底价对应的价款，至于多收取的工本费、税费等费用，最终都是由黄*其予以收取，因此应当由黄*其负责退还。

左*辩称，因买卖合同是左*与**莱公司之间的法律关系，预收税费及多收的办证费用均是交给**莱公司，根据合同应该由**莱公司予以返还。

原审第三人**声公司辩称，一审判决正确。关于涉及**声公司的优惠申请金4万元问题，**莱公司系涉案现房楼盘的出售方、所有权人。**声公司为该楼盘的分销方。基于**声公司的代理关系，出售方同意给**声的客户相关购房优惠。左*为享受购房优惠，向**声公司支付2套房屋的申请费共计4万元，最终两套房屋以优惠价认购成交，左*成功通过**声公司的服务销售了优惠。**声公司收取的4万元费用，并非左*所说冲抵房款，而系优惠申请费。**声公司对左*开具的收款收据以及左*自身持有的《房屋认购书》均表明了该款项系优惠申请费。现左*成功购得房屋，左*要求退还优惠申请费4万元的条件不成就。

原审第三人黄*其未发表陈述意见。

左*向一审法院起诉请求判令：一、**莱公司返还左*多收的过户税费10792.70元、工本费1100元及资金占用期间的利息损失(自2019年9月19日起按一年期贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止，截止2021年6月16日为799元);二、**莱公司支付未按精装房交付的差价273107元及资金占用期间的利息损失(自2019年9月19日起按一年期贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止，截止2021年6月16日为18350元);三、**莱公司、**声公司共同向左*返还未抵充房款的认购金40000元及资金占用期间的利息损失(自2019年9月19日起按一年期贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止，截止2021年6月16日为2688元);四、**莱公司赔偿左*为实现债权支付的律师费15000元、保全担保费、诉讼保全费；五、**莱公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2019年7月6日、7月7日，**莱公司先后与左*签订《“***苑”房屋认购书》两份，约定左*购买**莱公司开发的“***苑”项目9层16号(建筑面积49.66m)、8层801号商品房(建筑面积50.24m),单价分别为7980元/m、8180元/m,房价分别为396287元、410963元，左*在签订认购书时需分别支付定金20000元、10000元，定金在签订正式买卖合同时抵作购房款。上述认购书签订后，左*实际支付了两套房屋的定金共20000元，**莱公司出具了收据两张。左*另于2019年7月6日、先后支付两笔20000元的款项，**莱公司出具收据两张，载明款项性质为“优惠申请金”,收据亦加盖了**声公司公章。

2019年9月19日，**莱公司(甲方、卖方)与左*(乙方、买方)、黄*其(丙方、担保人)签订《房屋买卖合同》两份，主要约定：甲方将位于长沙市天心区x×路×x村××楼栋××号×x号房屋出卖给左*，上述房屋建筑面积分别为50.24平方米、49.66平方米，单价分别为8000元/平方米、7980元/平方米，总价分别为401920元、396287元；乙方首期分别支付(除定金外)151920元、146287元作为首期房款，剩余房款均为240000元，以银行贷款方式支付；合同项下房屋为二手房，房屋买卖以现状为准，签订合同时乙方已对房屋现状包括且不限于房屋的某种瑕疵或质量问题已充分了解，不存在异议；乙方于签订本合同当日依约支付首付款并按房款4%支付缴纳过户税费，分别为16077元、15851元。同日，左*依约向**莱公司支付了两套房屋的首期房款共298207元(含已支付定金20000元)、过户税费共31928元、不动产登记费共2200元，并于2019年10月19日通过银行按揭方式支付了剩余房款共480000元。根据左*提交的税收完税证明和长沙市不动产登记中心出具收据(时间均为2019年9月19日),案涉801号房屋实缴过户税费为10694.45元、计税价格为2657000元，916号房屋实缴契税为10445.85元、计税价格为259400元，两套房屋的不动产登记费均为550元。此后，**莱公司将案涉两套房屋交付给左*，交付时房屋状况为精装修。

另查明，2013年3月7日，**莱公司(出租方)与案外人湖南省**再生资源回收有限公司(承租方，以下简称**公司)签订《酒店房屋租赁合同》,出租案涉物业***苑的第七至九层，并约定物业交付给承租方进行改造和装饰，租期20年(即从2013年1月1日至2033年12月31日止),租赁期满，承租方投入的经营设施设备等固定资产归出租方所有。2018年1月1日，**公司又与案外人湖南**轩酒店有限公司(以下简称**轩公司)的法定代表人何浩连签订《酒店房屋租赁合同》,将上述物业出租给何浩连，租期为15年，即从2018年1月1日至2033年12月31日，并延续了前述合同中改造装饰和租赁期满固定资产归属的约定。2018年1月，何浩连对包括案涉801号、916号房屋在内的长沙市天心区**轩商务酒店进行了装修。左*成为案涉房屋所有权人后，于2020年1月1日与**轩公司签订《***苑综合楼公寓租赁合同书》,将916号房屋出租给该公司，租期为2020年1月1日起至2033年12月31日，亦延续了前述租赁期满固定资产归属的约定。又查明，为案涉纠纷，左*与湖南*联(常德)律师事务所签订《委托代理合同》,委托该所指派律师代理诉讼，并为此支付律师费15000元。

庭审中，**莱公司和黄*其提交双方签订的《包销合同》,拟证明**莱公司将包括案涉房屋在内的楼盘委托给黄*其销售，方式为底价包销。黄*其此后经**莱公司同意，又和**声公司合作，共同形成代理包销关系。**声公司称其只是作为中介公司获取少量利润；**莱公司、**声公司、黄*其共同提交加盖**声公司公章的《***苑可售房源、团购价及内部折扣价》表格，其中载明801号、916号房屋底单价分别为8230元、7980元，面单价分别为9938元、9687元，团购费折扣为“交2万抵6万",团购优惠价单价分别为8744元、8479元。**莱公司和黄*其称，左*支付的优惠金共40000元系用于获取团购价格，其已经享受了两套房屋共计80000元的折扣，无权主张以优惠金冲抵房款。

一审法院认为，左*与**莱公司签订的《“***苑”房屋认购书》、 《房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效。现左*以案涉两套房屋系承租人装修、该部分权利归属于承租人，**莱公司交付的房屋与约定不符为由，要求返还房屋差价。经查，双方于合同中明确约定房屋为二手房，交付标准为按现状交付。双方签订的房屋买卖合同中未约定精装修，左*提供的相关宣传资料亦着重宣传"即买即收租”且不能认定为合同内容，综合双方合同约定及履行情况，一审法院认定**莱公司向左*交付了合同约定的房屋，已经履行了合同义务。另涉案房屋系由承租人装修，**莱公司在此前的租赁合同中与承租人约定租赁期限届满，装修部分价值归属于出租人，左*与承租人续签的租赁合同中亦延续了这一约定。由此可见，左*享有案涉房屋的租金收益，亦能在租赁期限届满后获取装修部分的权利，其利益并未遭受实际损害。左*主张税收完税证明中的计税价格为毛坯价，并据此计算与精装房之间的差价，亦无事实和法律依据。综上，对于左*要求**莱公司支付未按精装房交付的差价273107元及资金占用期间的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋认购金。左*主张其支付两套房屋认购金共计40000元，**莱公司未在购房款中抵扣，应予退还。**莱公司、**声公司则称该款项系用于获取优惠价。经查，收款收据中载明上述款项性质为"优惠申请金",**声公司亦提交其内部折扣价表格予以佐证，且双方均已将合同义务履行完毕，应视为就该款项的用途已经达成合意。左*现主张退款，于法无据，一审法院不予支持。

关于过户税费和工本费。左*向**莱公司支付两套房屋过户税费共31928元、不动产登记费共2200元，而实缴过户税费和不动产登记费分别为21135.30元、1100元。**莱公司未能提交证据证明其多收部分金额的依据，应向左*退还相应差额10792.70元和1100元；上述差额的资金占用利息系左*实际损失，应予支持。因相关部门开具上述费用支付凭证的日期均为2019年9月19日，**莱公司于当日就应知悉其多收费用的事实，故一审法院认定**莱公司应以10792.70元和1100元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自2019年9月20日起支付资金占用利息至上述款项退还完毕之日止。关于律师费。案涉《房屋买卖合同》未对该费用的承担进行约定，且案涉房屋已依约交付，**莱公司就交房亦不存在违约情形，对左*的该项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、限湖南**莱建材有限责任公司于判决生效之日起十日内，向左*返还过户税费差额10792.70元、不动产登记费差额1100元及利息(利息以10792.70元和1100元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，均自2019年9月20日起计算至上述款项退还完毕之日止);二、驳回左*的其他诉讼请求。案件受理费6728元，由左*承担6000元、湖南**莱建材有限责任公司承担728元。

二审中，左*提交以下证据：第一组证据1、**莱公司分别与案外人同楼栋812号陈少辉、804号何凛签订的《房屋买卖合同》,拟证明**莱公司与左*及其他多名买受人签订的房屋买卖合同系重复使用的格式条款，合同第四条均有“本合同项下房屋为二手房，房屋买卖以现状为准，签订本合同时乙方已对房屋现状包括且不限于房屋的某种瑕疵或质量问题已充分了解，不存在异议"的约定，**莱公司并未将该条款中涉及买受人重大利益的事项即案涉房屋的装修利益在租赁合同期限届满前归属于承租人的权利瑕疵向左*明确告知，**莱公司不仅故意隐瞒案涉房屋的权利瑕疵，且用格式条款免除其违约交付的责任，按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，左*有权主张该条款不成为合同的内容，请求**莱公司承担瑕疵交付的违约责任于法有据。第二组证据2、涉案房屋家电被拆除的照片，证据3、**莱公司对外出售的房屋均被承租人拆除家电的视频，证据4、左*与承租人湖南**轩酒店有限公司负责人刘*海的录音及节选笔录，证据5、案外人湖南*远空调工程有限公司主张案涉房屋家电所有权的声明及其依据，证据6、左*为了完善案涉房屋使用设备与案外人的微信记录，第二组证据2-6拟共同证明因涉案房屋存在权利瑕疵，室内装修、家具家电及陈设的所有权并未随房屋转移至左*所有，左*继受取得的仅是案涉房屋本身，房屋装修部分的权利仍由第三人享有，并已然造成左*不能正常使用案涉房屋，**莱公司应就违约交付承担减少价款的违约责任。**莱公司质证认为：对证据1三性及证明目的均有异议，与案外人签订的合同并不与左*有关联，对证据2-证据6三性及证明目的均有异议，从图片内容并不能显示案涉房屋存在权利瑕疵，并且随后的录音声明聊天记录本质上属于言辞证据，即不能证明房屋瑕疵也不能完整确实地证明装修家电陈设的权利归属，同时由于言辞证据的出具人均未到庭佐证，也不符合证据规定的形式要件。**声公司质证认为：左*提交的证据均与**声公司无关，**声公司不予质证。

除左*外，其他当事人在二审中未提交新证据。

本院对左*提交的证据认证如下：左*提交的证据1-6缺乏证据的关联性，无法实现其证明目的，不予采信。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为**莱公司是否存在违约行为，应否退还房款差价、利息、房屋过户税费和工本费差额款项，应否赔偿左*律师费、应否与**声公司共同承担退还房屋认购金责任的问题。**莱公司与左*签订的《“***苑”房屋认购书》、 《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应全面履行合同。上述合同明确约定案涉房屋为二手房，交付标准为按现状交付。结合**莱公司与案外人湖南省**再生资源回收有限公司签订的《酒店房屋租赁合同》、湖南省**再生资源回收有限公司与案外人湖南**轩酒店有限公司的法定代表人何浩连签订《酒店房屋租赁合同》以及左*与湖南**轩酒店有限公司签订的《***苑综合楼公寓租赁合同书》,**莱公司在租赁合同中与承租人约定租赁期限届满，装修部分价值归属于出租人，左*与承租人续签的租赁合同中亦延续了这一约定。左*购买了案涉房屋并继续将案涉房屋出租给湖南**轩酒店有限公司。依此约定，左*享有案涉房屋的租金收益，也能在租赁期限届满后获取装修部分的权利，**莱公司出售给左*的房屋并无左*主张的权利瑕疵。本院认为，**莱公司已经按合同约定交付了案涉合同标的物，不存在违约行为。左*上诉主张退还房款差价、利息、赔偿律师费的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。关于房屋认购金4万元，一审根据收据载明的“优惠申请金”及折扣价表格以及案涉合同的实际履行情况判定左*与**声公司已就上述4万元用途达成合意并无不当，左*要求返还该4万元理由不成立，对其上述主张，本院不予支持。关于退还房屋过户税费和工本费差额款项问题，一审根据实际税费及工本费支出情况判定**莱公司退还多收取的费用并无不当。**莱公司上诉主张其不是收取费用主体及退还责任主体的理由缺乏证据佐证，故对**莱公司的上诉主张，本院不予支持。

综上，上诉人左*和**莱公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6362元，由上诉人左*负担6222元，上诉人湖南**莱建材有限责任公司负担140元。

本判决为终审判决。