严逢蓉律师亲办案例——黄**、田**等房屋买卖合同纠纷民事二审

律师观点分析

黄*英、田*娅等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

审理法院：湖南省长沙市中级人民法院

案号：(2021)湘01民终12096号

裁判日期：2021.11.18

案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷

湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

(2021)湘01民终12096号

当事人

上诉人(原审原告、反诉被告):黄*英，女，1967年12月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。

委托诉讼代理人：高*，湖南*和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋*，湖南*和律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告):田*娅，女，1982年6月25日出生，土家族，住湖南省长沙市开福区。

委托诉讼代理人：严逢蓉，湖南嘉麟律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉第三人):长沙*江房地产经纪有限责任公司，住址湖南省长沙市开福区

被上诉人(原审被告、反诉第三人):湖南**境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区

委托诉讼代理人：**蓉，女，1998年5月4日，汉族，住湖南省茶陵县，系该公司员工。

被上诉人(原审被告、反诉第三人):湖南**境房地产经纪连锁有限公司开福区分公司，住所地湖南省长沙市开福区

审理经过

黄*英与田*娅、长沙*江房地产经纪有限责任公司(以下简称“*江公司”)、湖南**境房地产经纪连锁有限公司(以下简称“**境公司”)、湖南**境房地产经纪连锁有限公司开福区分公司(以下简称“**境开福分公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院(2021)湘0105民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审诉讼请求

黄*英上诉请求：一、诉请二审法院撤销一审判决，并依法发回重审或直接改判；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不正确。具体有如下几点：第一、四被上诉人无法交付与其发布信息一致的房屋，属于先行欺诈我方签订合同的行为，因此一审法院认定事实错误；第二、由于被上诉人刻意隐瞒与购房相关的关键信息，而导致上诉人无法达到其购房目的，属于被上诉人违约；第三，一审法院关于上诉人诉请被上诉人二支付居间费因涉及居间合同，与本案房屋买卖不是同一法律关系而不予处理的认定是错误的。本案中房屋买卖与居间服务均是因房屋买卖合同引起的事实，并且本案的房屋买卖合同中被上诉人二作为合同当事人丙方，即居间方在合同尾部进行签章，以及在房屋买卖合同中第三条约定了居间服务费的支付。

二审辩方观点

田*娅答辩称：一、原审法院认定上诉人黄*英购买2003年建成的房屋，与其主张称欲购2012年建成房屋之购房目的相左，故其购房目的非受房屋建成年限限制的结论正确；且因黄*英在合同期内另行购买该2003年建成之房屋，致其名下拥有两套住房而丧失长沙市购房资格，涉案合同无法继续履行，原审法院据此认定黄*英违约之结论正确；二、黄*英上诉理由不成立。第一，涉案房屋买卖合同系黄*英在实地看房且了解房屋具体情况后签订的，不存在被欺诈或者被误导的情形；第二，涉案房屋的土地使用年限为70年；第三、黄*英上诉请求没有事实和法律依据。

**境公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；二、我方不是涉案房屋中介方，未参与中介活动，请求法院驳回上诉人诉求。

*江公司、**境开福分公司未发表答辩意见。

黄*英向原审法院提起本诉请求：1、判令确认黄*英与田*娅、*江公司、**境公司签订的《房屋买卖合同》(合同编号为601900871043)已经解除；2、判令确认黄*英与田*娅、**境开福分公司签订的《二手房交易资金管理附属协议书》已经解除；3、判令田*娅向黄*英双倍返还定金，合计200,000元，且*江公司、**境公司、**境开福分公司承担连带责任；4、判令*江公司向黄*英返还30,800元居间服务费；5、判令被上诉人承担律师费5,000元；6、判令本案的诉讼费用由四被上诉人承担。

田*娅向原审法院提起反诉请求：一、判令解除反诉双方于2020年10月5日签订的《房屋买卖合同》、 《二手房交易资金管理附属协议书》;二、判令黄*英向田*娅赔偿违约金200,000元(含已付购房定金100,000元);三、判令黄*英赔偿田*娅律师代理费10,000元；4、由黄*英承担本案全部诉讼费。

一审法院查明

一审法院认定事实：2020年10月5日，田*娅作为甲方与黄*英作为乙方、*江公司作为丙方、**境公司作为丁方签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定甲方自愿将坐落于长沙市金霞路躲风亭202号世纪春天5栋108房(权证号：2××2)出售给乙方，房屋建筑面积176.95平方米，有抵押，抵押金额1000000元，乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；双方确认房屋总售价为3880000元；乙方于2020年10月5日支付甲方购房定金100000元；乙方拟申请银行贷款，甲方双方另行委托代办机构办理，甲乙双方在本合同签订后7日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2020年11月5日前办理贷款审批，丙方协助；甲方应于乙方贷款审批通过后7个工作日内前结清房屋抵押贷款；甲方双方须相互配合在2021年2月5日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款1750000元；签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5000元，乙方应支付丙方居间服务费30800元，甲方双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还，守约方支付的服务费丙方予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿；如房屋产权人或房屋买受人事后不予追认，导致该合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，代理人应向合同的相对应守约方赔偿房屋总价款20%的违约金；合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如甲乙双方任何一方违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿总房价20%的违约金，如通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；甲乙丙丁四方一致认同在签订本合同时已对本合同的条款均已了解、认可且无异议。同日，田*娅作为甲方与黄*英作为乙方、**境开福区分公司作为丙方签订了一份《二手房交易资金管理附属协议书》,合同约定乙方同意将需监管的房款100000元存入丙方在监管银行开户的二手房交易资金监管账户内。当天，黄*英将100000元转入**境公司账户内，并支付居间服务费30800元；田*娅出具收条一张，收到黄*英购房定金100000元。2020年11月16日，田*娅要求黄*英继续履行合同，黄*英认为田*娅存在欺诈行为，要求撤销合同，并将撤销合同告知函告知田*娅。2021年1月15日，**境开福区分公司已将托管定金支付给田*娅。2021年2月8日，田*娅认为黄*英未履行合同付款义务，致使合同目的无法实现，故向黄*英发送解除合同告知函。另查明，案涉房屋坐落于金霞路躲风亭202号世纪春天5栋108,建成年份为2006年1月17日，登记日期为2016年10月27日，登记权利人为田*娅，案涉房屋系住宅用地，土地使用权终止日期为2043年7月6日；田*娅称土地使用期限系登记错误，应为2063年7月6日。再查明，黄*英名下有两处不动产登记情况：1、2013年7月11日登记的位于长沙(权证号码：x×)不动产；2、2021年1月27日登记的位于长沙市芙蓉区(权证号码：x×)不动产，该不动产建成年份为2003年9月28日。双方因案涉合同纠纷诉至该院，田*娅支付反诉律师费10000元。

一审法院认为与裁判

一审法院认为，一、案涉《房屋买卖合同》明确约定黄*英对该房屋的现状，情况及甲方确认的其他状况均已知悉已实地看房，无任何异议；现黄*英认为被上诉人在出售房屋时对产权年限及建成时间上存在欺诈的行为，无充分证据予以证实，且黄*英称其购房目的系购买2012年左右建成的房屋，但在案涉合同履行期间，其另行购买了一套2003年建成的房屋，故其购房目的并非受房屋建成年限限制，故该院对于黄*英认为因田*娅等被上诉人在案涉房屋产权年限及建成时间存在欺诈，导致其合同目的无法实现的主张不予认可；二、关于黄*英诉请**境公司支付居间费，因涉及双方间的居间合同，合同主体不同，与本案房屋买卖不是同一法律关系，在本案中不予处理；三、黄*英未按案涉合同约定履行相应义务，且于2021年1月27日登记购买了位于长沙市芙蓉区(权证号码：xx),导致其名下拥有两套住房，已无法实际履行案涉房屋买卖合同，其行为存在违约。2021年2月8日，田*娅认为黄*英未履行合同付款义务，致使合同目的无法实现，向黄*英发送解除合同告知函，双方于2020年10月5日签订的《房屋买卖合同》,《二手房交易资金管理附属协议书》已实际解除；合同因违约解除，解除权人可以请求违约方承担违约责任，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，双方在案涉合同中约定的违约金过高，该院综合考虑双方要求解除合同的时间以及田*娅的实际损失，依法调整违约金为房屋总价款的3%,即116400元，黄*英支付的定金100000元予以抵扣违约金，另还需支付反诉田*娅违约金16400元；该院在违约金中已考虑田*娅诉请的律师费，故对其主张的律师费不再支持。四、*江公司、**境开福分公司经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、黄*英与田*娅2020年10月5日签订的《房屋买卖合同》、 《二手房交易资金管理附属协议书》于2021年2月8日解除；二、黄*英于本判决生效之日起五日内向田*娅支付违约金16400元；三、驳回田*娅的其他诉讼请求；四、驳回黄*英的全部诉讼请求。

本院二审中查明事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点系黄*英是否有权解除合同。

根据案涉合同签订时有效的《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，黄*英主张四被上诉人无法交付与其发布信息一致的房屋，由于被上诉人刻意隐瞒与购房相关的关键信息，而导致上诉人无法达到其购房目的，根据《房屋买卖合同》第四条、第六条之规定："田*娅对房屋权属证书的合法性、真实性和有效性负责……保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金……”,主张行使合同解除权。

本院认为，黄*英所称被刻意隐瞒的关键信息主要包括两个方面：房屋的建成时间以及土地使用权的终止日期。但是一方面，双方签订的合同中并未就房屋建成时间及土地使用权的终止日期予以约定，黄*英亦未提供证据证明田*娅曾就上述事项作出过承诺，仅根据中介公司在售房网站上发布的房屋信息，不足以认定被上诉人对黄*英存在欺诈行为；另一方面，黄*英在购房时实地参观了案涉房屋，且其自述在签订案涉购房合同当晚，田*娅向其交付了产权证书复印件，应推定黄*英对案涉房屋的成新情况和权利年限是知情的。另外，黄*英在案涉合同履行期间另行购买了一套2003年建成的房屋，故应认为房屋建成时间并不影响其购房合同目的的实现。一审法院对黄*英上述主张不予支持并无不妥，本院予以认定。

另，该案系房屋买卖合同纠纷，黄*英与*江公司间关于居间费用的退还问题属于居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理并无不妥，黄*英主张应在本案中一并处理上述居间法律关系，没有事实与法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人黄*英的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4838元，由黄*英负担。本判决为终审判决。