王昭英律师
律师观点分析
上诉人（原审被告）：马鞍山XX房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市X区。
法定代表人：郭XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：俞XX，安徽XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞X，安徽XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈X，女，1982年11月出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：王昭英，浙江望朔律师事务所律师。
上诉人马鞍山XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人陈X商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审，并判令由陈X承担案件诉讼费用。事实和理由：一、交房时间的约定应当认定有效,陈X享有的解除权已过除斥期间。其与陈X签订的《马鞍山市商品房买卖合同》其中关于交房时间的条款.系经双方协商一致的内容。尽管合同签订时间为2019年10月8日，晚于约定的交房时间即2019年6月30日,但该约定为双方真实意思表示,且不违反其他法律或行政法规，应当认定有效。一审判决认为其在合同签订时对其房屋仍不具备交付条件是明知的，但在一审法庭调查阶段,陈X同样自认其明知签订合同时房屋不具备交付条件。故一审法院仅以合同约定的交付日期作为计算陈X合同解除权除斥期间的依据有违诚实信用原则，不符合法律规定和事实依据。二、运用法律原则判决应当更加审慎,且需存在更强理由。由于法律规则比法律原则更加明确,更能够保障国民的预测可能性,因此适用法律原则必须更加审慎,应当提供更强理由,进行充分的说理。本案中,一审法院未穷尽法律规则,而直接适用诚实信用原则来认定除斥期间，不符合法律规定,同样不符合法理。三、一审法院判决存在计算错误、损害其合法财产利益。一审法院判决内容第四项解除合同的违约金存在计算错误,不符合合同的约定。违约金应当按照实际支付购房款43万元的1%进行计算,也就是4300元,而并非一审判决所载的43000元。
陈X辩称，一、双方在合同中约定的交房时间无效，其享有的法定解除权与约定解除权均未过除斥期间。关于约定解除权，双方于2019年10月8日签订合同时，XX公司明确告知其案涉房屋的交房时间为2020年1月份，根据双方合同约定，其于2021年1月5日发送解除通知时，已发生解除效力。退一步讲，即使从双方签订案涉合同的2019年10月8日起算除斥期间，其于2021年1月5日发出解除通知仍在除斥期间内。其次，案涉房屋至今未能交付，致使其合同目的根本不能实现，故法定解除权也未过除斥期间。二、一审法院判决法律原则，并无不当，法律原则是确定行使自由裁量权合理范围的依据，可以防止由于适用不合理的法律规则而带来的不良后果。与XX公司关联的多起案件的多份马鞍山市商品房买卖合同中，约定的交房时间均一致，可以说明XX公司提供的合同均为格式合同，足够说明该合同上约定的交房时间，对该案本身并无任何参考作用，若盲目按合同约定的不合理交房时间作为本案参考依据，就会造成实质的不公。故一审法院运用诚实信用原则，完全符合立法精神。三、关于违约金计算方式，根据实事求是的原则，其对天一公司的主张予以认可。
陈X向一审法院起诉请求：1、判令解除其与XX公司订立的《商品房买卖合同》；2、判令XX公司向其返还购房款450000元，并按年利率4.9%计付自2018年5月27日起至实际还款之日止的利息损失，其中截止到2021年4月17日的利息为79742元，支付违约金112500元，共计642242元。3、判令案件诉讼费由XX公司承担。
一审法院认定事实如下：2019年10月8日，陈X与XX公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》一份，合同约定陈X购买XX公司开发的X小区X号房屋一套，该房屋预测建筑面积为87.91平方米，该商品房单价为每平方米5118.87元，房屋总价款为450000元；买受人应当在2019年9月3日前支付该商品房全部价款；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金450000元；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期超过90日后未能交房的，买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该《马鞍山市商品房买卖合同》签订前，陈X分别于2018年5月27日向XX公司支付购房款50000元，于2018年12月31日向XX公司支付购房款140000元，于2019年8月29日向XX公司支付购房款240000元，共支付430000元购房款。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。陈X主张解除与XX公司签订的案涉《马鞍山市商品房买卖合同》，XX公司对陈X提交的《马鞍山市商品房买卖合同》、发票及银行流水的真实性予以认可，法院对此予以确认。XX公司对陈X提交的解除合同通知书以及快递单号的真实性有异议，经当庭查询该快递单号的投递信息显示：该快递于2020年1月5日投递，2020年1月6日由收发室：售楼处办公室女生签收。XX公司辩称其公司将房屋销售外包给代理公司，故无法核实快递单的实际签收人，且该快递单是在2020年1月6日，超过了合同约定的解除时间。根据该快递单的查询情况，结合XX公司答辩中关于“陈X于2020年1月5日向XX公司发出解除合同通知书，此时陈X享有的解除权已过出斥期间”的陈述，一审法院对陈X于2020年1月5日向被告发出解除合同通知书，天一公司于2020年1月6日签收的事实予以确认。
陈X以XX公司未按约定交付房屋为由主张解除案涉房屋买卖合同，XX公司对延期交房的事实无异议，但辩称陈X的合同解除权已过除斥期间，故不再享有合同解除权。根据双方合同约定，天一公司应于2019年6月30日前向陈X交付房屋，但该合同系双方于2019年10月8日才签订，且庭审中XX公司认可合同签订时该房屋仍不具备交付条件，故XX公司在合同签订时对案涉房屋仍不具备交付条件是明知的，现却以该合同约定的交付日期作为计算陈X合同解除权除斥期间的依据，明显有失公平，且有违诚实信用原则，故对XX公司关于陈靓合同解除权已过除斥期间的抗辩意见不予采信。且双方于2019年10月8日签订了案涉商品房买卖合同，合同签订时该房屋仍不具备交付条件，后陈X于2020年1月5日向XX公司发出《解除合同通知书》，该通知书发出后，XX公司至今仍未交付房屋，致陈X的合同目的不能实现，现陈X主张解除案涉房屋买卖合同，具有事实及法律依据，依法予以支持。
根据案涉房屋买卖合同第十二条的约定，XX公司应返还陈X已支付的购房款，并按年利率4.9%支付自陈靓付款之日起的资金占有期间的利息，同时按购房款的1%向陈X支付违约金。鉴于陈X认可其实际支付的购房款为430000元，剩余20000元购房款以借款的形式支付，待XX公司交付房屋后归还该借款。XX公司对陈X实际支付430000元购房款的事实无异议，但认为该20000元不属于借款，并要求陈X支付该20000元购房款。XX公司虽对陈X提交借条的真实性不予认可，但在双方签订的买卖合同中XX公司认可陈X已支付购房款金额为450000元，且在一审法院审理的其他关联案件中，多次出现买受人以出具欠条或借条的形式扣留部分购房款，出售人同意待交房时再行支付的类似情形。同时，鉴于案涉房屋买卖合同已确认解除，买受人已无继续支付该购房款的必要，故XX公司主张陈X支付剩余20000元购房款已无事实及法律依据，不应得到支持。综合案件实际情况，XX公司在案涉合同解除后应返还陈X实际支付的购房款430000元，并按年利率4.9%支付自陈靓付款之日起的资金占有期间的利息，同时按实际支付购房款的1%向陈靓支付违约金43000元。就陈X主张的总房款25%的违约金112500元，鉴于已支持了陈X因合同解除产生的资金占有期间的利息损失及购房款的1%的违约金，且陈X并未举证证明存在超出该约定范围之外的损失，故对陈X主张的总房款25%违约金112500元不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈X、XX公司于2019年10月8日签订的《马鞍山市商品房买卖合同》；二、XX公司于判决生效之日起十日内一次性返还陈X购房款430000元，并以50000元为基数、按年利率4.9%支付自2018年5月27日起至实际返还之日止的资金占用期间的利息损失；以140000元为基数、按年利率4.9%支付自2018年12月31日起至实际返还之日止的资金占用期间的利息损失；以240000元为基数、按年利率4.9%支付自2019年8月29日起至实际返还之日止的资金占用期间的利息损失；三、XX公司于本判决生效之日起十日内一次性给付陈X解除合同的违约金43000元；四、驳回陈X的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5111元，由陈X负担1054元，XX公司负担4057元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、陈X的合同解除权是否已超过除斥期间；2、一审法院解除合同违约金计算是否正确。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一、关于除斥期间是否超过的问题。天一公司主张陈X享有的合同解除权已过除斥期间，认为陈X合同解除权除斥期间的起算时间应当自双方在案涉房屋买卖合同中约定的交房时间起算，至2020年1月5日陈X向天一公司发出《解除合同通知书》时，已经超过一年，陈X的合同解除权因过除斥期间而消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，商品房买卖合同的迟延交付解除权除斥期间为一年，自解除权发生之日起一年内行使。具体到本案当中，双方当事人订立案涉房屋买卖合同的时间为2019年10月8日，合同约定的交房时间为2019年6月30日，还约定出卖人逾期超过90日后未能交房的，买受人有权解除合同。如果以合同约定的交房时间为起点计算解除权的行使期间，会产生合同订立之日陈X即享有解除权的情况，故合同约定的交房时间显然不是双方当事人真实意思表示。至于双方当事人实际约定的交房时间，陈X主张订立案涉合同时XX公司口头告知其案涉房屋于2020年1月份交房，但其并未提供证据支持其该主张，XX公司亦对此不予认可，故对陈X该项主张不予支持。但由于陈X购买的房屋系期房而非现房，可以推定双方约定交房时间必然晚于合同订立时间，而即便自合同订立之日开始计算陈X合同解除权的行使期间（2019年10月9日+90天+1年=2020年1月7日），陈X发送的解除合同通知书于2020年1月6日到达XX公司，在除斥期间内，故陈X享有的合同解除权并未超过除斥期间。2.关于违约金计算问题。XX公司主张一审判决违约金数额计算有误，已付房款为430000元，合同约定的逾期交房违约金为已付房款的1%，经计算数额应为4300元，而一审法院错误计算成43000元，二审予以纠正。
综上，XX公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但判决结果存在瑕疵，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初2383号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初2383号民事判决第三项“马鞍山XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付陈X解除合同的违约金43000元”为“马鞍山XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付陈X解除合同的违约金4300元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计5111元，由陈X负担661元，马鞍山XX房地产开发有限公司负担4450元；二审案件受理费8900元，由陈X负担768元，马鞍山XX房地产开发有限公司负担8132元。
本判决为终审判决。