租赁合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：康某某，男

被上诉人（原审原告）：焦某某，男

委托诉讼代理人：解媛，陕西维谨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：权伟，陕西维谨律师事务所律师。

上诉人康某某因与被上诉人焦某某租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康某某委托诉讼代理人杨伟武，被上诉人焦某某委托诉讼代理人解媛，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

康某某上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回焦某某的诉讼请求；3、本案诉讼费由焦某某负担。事实和理由：双方的补充协议是2016年1月30日签订的，当时是焦某某称为了与原《土地租赁合同》签订时间统一，以方便计算三年递增租赁费的约定时间，故要求将落款时间倒签至2015年7月28日。康某某已于2015年7月30日，依据《土地租赁合同》约定，将递增后的2015年7月28日到2016年7月28日的土地租金414000元支付给了焦某某。在2016年1月30日签订补充协议时，双方谈的是2016年7月28日之后的土地租赁费问题，租金从2016年7月28日之后才上涨到22000元每亩。补充协议是因康某某重大误解而订立的，在签合同时焦某某要求倒签时间属于欺诈。如果要求从2015年7月28日起上涨租赁费，康某某不会同意对已经缴纳过的租赁费进行调整。补充协议是康某某在被多次封堵大门的胁迫下签订的。补充协议是在2016年1月30日签订的，如果认定租金上涨时间是2015年7月28日，则签订补充协议时康某某已经违约，这显然与真实情况不符。一审法院不接受其对笔迹形成时间的鉴定申请，明显错误。

焦某某辩称，康某某上诉认为补充协议签订时间是2016年1月30日，与事实不符。康某某对自己的行为有完全的认知能力，书写日期是在其头脑清楚，未受外力影响的情况下做出的行为，其应对自己的行为承担责任。补充协议明确约定调整每亩租金为22000元，租金支付时间调整为每年7月28日交清等。康某某应该明白7月28日交清租金这一约定所表达的意思，但其仍然同意签订时间为2015年7月28日，是对上述约定的认可。康某某主张租金上涨日期为2016年7月28日，没有事实依据。补充协议未约定履行期限，但是补充协议上载明签订时间是2015年7月28日，如无相反证据证明，就表明康某某愿意自合同签订后开始以上涨后的标准给付租金。合同没有约定开始履行时间，就应当以补充协议载明的签订日期2015年7月28日为准。

焦某某向一审法院起诉请求：解除其与康某某的《土地租赁合同》；康某某支付欠付租金24.6万元，并支付逾期支付租金所产生的违约金2.46万元；诉讼费用由康某某负担。

一审法院认定的事实：2010年7月28日，焦某某（甲方）与康某某（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于石化大道石化厂正门对面、加气站以西、九洲食品厂以东的土地出租给乙方，土地租赁用途为做为企业办理加工厂、企业用地等业务使用；租赁期限自2010年7月28日至2030年7月28日，每亩地每年租金为1.2万元，合计年租金为36万元，于每年8月1日前支付，租金每3年递增15%，如未按期缴纳租金超出30天，按照逾期租金的10%支付甲方滞纳金；乙方有权对所租赁土地进行自营或联营行为，但不得转租，否则甲方有权收回土地。未央区六村堡街道焦家村村民委员会亦作为见证方在合同上盖章。后双方签订《补充协议》，约定将涉案30亩土地每亩的租金调整为2.2万元，租金于每年7月28日前交清，租金每三年为一个增长期，按照15%递增，若未按期交纳租金超过一个月，甲方有权收回土地使用权，《补充协议》上显示签订日期为2015年7月28日。审理中，康某某称其为西安蓝辉机电设备有限公司的法定代表人，其租赁该土地的用途是用于该公司建厂、加盖办公楼。就康某某支付租金情况，双方一致认可康某某已通过转账方式于2015年7月30日支付租金41.4万元，2016年7月25日支付66万元，且签订补充协议之前的租金都已交清。就要求解除合同的依据，焦某某称是因康某某将土地使用权转租，且根据《补充协议》，康某某在2015年7月28日应交清下一年度的租金66万元，但未按时交纳，其诉请的租金为2015年7月28日至2016年7月27日康某某尚欠的24.6万元，并明确其主张的违约金系以欠付租金的10%计算得出。康某某对其在《补充协议》上的签字予以认可，但称补充协议实际签订于2016年1月30日，为了和原租赁合同及每三年递增租金时间相统一，故将日期倒签，2015年7月其仍应按《土地租赁合同》的标准支付租金，并申请对《补充协议》上笔迹形成时间进行鉴定。焦某某提交盖有西安市公安局沣东新城分局建章路派出所的报警回执复印件一份，内容为2016年3月18日石化大道蓝辉机电发生纠纷，康某某对该证据予以认可，但称该证据未显示与何人因何原因发生纠纷；焦某某又提交西安蓝辉机电设备有限公司与陕西四方华能电气设备有限公司的厂房租赁合同复印件一份，康某某对该证据不予认可，认为合同只显示厂房租赁，并非土地租赁，涉案土地并未转租。焦某某亦未就其向康某某催要租金的情况，以及康某某是否有转租行为提交相关证据。

一审法院认为，康某某作为具有完全民事行为能力的个人，应对其行为承担相应法律后果。根据康某某的陈述，涉案《补充协议》上的签字为其本人书写，将补充协议上的日期签至2015年7月28日系其与焦某某协商一致的结果，故康某某应从此日期起按《补充协议》约定的条款履行合同义务，其要求对笔迹形成时间进行鉴定，缺乏法律依据，不予采纳。根据《补充协议》，康某某应于2015年7月28日向焦某某支付下一年度的租金66万元，其未足额支付，存在一定的违约行为，应承担与其行为相适应的法律责任，故焦某某要求康某某支付下欠租金24.6万元及违约金2.46万元的诉请与法有据，予以支持。但康某某于2016年7月25日又按约足额支付了下一年度的租金，焦某某亦无证据证明其曾向康某某催要欠付租金，亦不能证明康某某将涉案土地使用权向他人出租，故康某某的行为尚不构成根本违约，焦某某要求解除合同的主张缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告康某某于本判决生效后十日内向原告焦某某支付租金24.6万元及违约金2.46万元，共计27.06万元；二、驳回原告其余诉讼请求。一审案件受理费5359元（焦某某已预交），由康某某负担，与上款一并支付焦某某。

一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，涉案《补充协议》上的签字系康某某本人所签，补充协议是康某某和焦某某协商一致而订立的，将补充协议上签订日期签为2015年7月28日是康某某自主做出的行为。康某某作为具有完全民事行为能力的个人，应对其行为承担相应法律后果。故康某某应从2015年7月28日起按《补充协议》约定的条款履行合同义务，其要求对笔迹形成时间进行鉴定，缺乏法律依据，不予采纳。康某某主张补充协议是因其重大误解而订立及被胁迫签订的，但康某某未提供证据证明其存在重大误解或有被胁迫的事实。因此，根据《补充协议》，焦某某主张康某某于2015年7月28日起，按照每亩22000元之标准支付下一年度的租金，于法有据。康某某已于2015年7月30日向焦某某支付下一年度租金41.4万元，尚欠租金24.6万元未按时支付，存在一定的违约行为。故焦某某要求康某某支付下欠租金24.6万元及违约金2.46万元的诉请，于法有据。综上所述，康某某的上诉理由依法不能成立，原审判决正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5359元，由康某某负担。