房屋买卖合同纠纷二审

律师观点分析

上诉人（原审被告）：张X，女，汉族，无职业，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：吕XX，天津XX律师。

被上诉人（原审原告）：朱XX，男，汉族，北京华腾创业汽车维修中心技术工人，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：宫XX，天津XX律师。

被上诉人（原审第三人）：天津市XX公司，住所地天津市河东区新开路巨福新XX。

法定代表人：陆XX，董事长。

委托诉讼代理人：李X，女，该公司职员。

上诉人张X因与被上诉人朱XX、原审第三人天津市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初6286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张X及其委托诉讼代理人吕XX，被上诉人朱XX及其委托诉讼代理人宫XX、天津市XX公司的委托诉讼代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人张X上诉请求：1、请求依法改判一审判决第三项为：天津市XX公司给付被上诉人朱XX居间服务费7750元；2、改判一审判决第四项差价损失按照50%承担房屋差价赔偿；3、一审案件受理费及二审案件受理费由二被上诉人共同承担。上诉理由：上诉人急于为父母买房，才需卖掉上诉人自有房产，因上诉人房屋没有办理房屋所有权证，天津市XX公司误导上诉人短期内可以办理完毕，上诉人才与被上诉人朱XX签署《房产交易合同》，因办理撤销抵押每次都要预约，时间拖延，致上诉人履约不能，天津市XX公司应承担相应责任。上诉人未能在双方约定时间内办理房屋权属证明是客观原因造成的，并非上诉人主观故意。被上诉人朱XX主张的房屋差价损失，是其故意拖延所致，应该综合考虑本案合同履行的程度和当事人的过错程度。按照合同约定，买方应于2016年10月16日筹齐全款，朱XX没有提交筹齐房款证据，对其购买能力持疑，其应承担举证不能的后果。根据高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖纠纷案件的相关规定的赔偿原则为最低金额不应低于房屋差价的50%，一审法院判决上诉人承担房屋差价的赔偿比例过高。上诉请求二审法院依法查明本案事实、支持上诉人上诉请求。

被上诉人朱XX辩称，上诉人作为房产出卖方，理应按照合同约定办理产权证到房管局签订房屋买卖协议。事实上上诉人在2016年11月22日明确告知其未办理产权证且不再出售房产，根本原因是房价上涨，上诉人以拖延办理产权证的方式阻碍双方签订房产交易合同的继续履行，致使被上诉人购买涉案房产的目的无法实现，上诉人构成违约，一审法院判决上诉人承担相应违约赔偿责任于法有据，请求维持原判。

津XX公司辩称，上诉人当时表示随时可以办理房产证。所以天津市XX公司有理由相信上诉人可以在和朱XX约定的时间内办理房产证。合同约定，如买卖一方或者双方违约，导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱XX向

朱XX向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令原、被告于2016年11月24日解除《房产交易合同》；2、请求人民法院依法判令被告返还原告定金30000元；3、请求人民法院依法判令被告赔偿原告中介费7750元；4、请求人民法院依法判令被告赔偿原告房产升值损失、鉴定费用（具体数额待鉴定后予以确定）；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，朱XX变更第一项诉讼请求为：请求人民法院依法判令原、被告于2016年11月22日解除《房产交易合同》，并明确第四项诉讼请求为：请求人民法院依法判令被告赔偿原告房产升值损失313200元、鉴定费用5440元，共计318640元。

一审法院认定事实：2016年8月20日，原告朱XX在第三人天津市XX公司居间服务下与被告张X签订《房产交易合同》，被告张X将其名下坐落于天津市东丽区X房屋出售给原告朱XX。双方《房产交易合同》约定，房屋建筑面积83.38平方米，该房屋设立抵押，卖方确定在2016年10月15日前还清贷款并注销抵押权。房屋成交价格为775000元，买方在本合同签订之日向卖方交付定金30000元，除定金以外的剩余房款买方须在2016年10月16日前筹齐，否则视为违约。买卖双方须在2016年10月17日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管局，并分别将定金及除定金外的剩余房款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买卖双方均应在2016年10月18日前亲自到房管局或相关部门申请办理产权变更等相关手续。合同第3.6条约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金于买方，若支付的定金不足以弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。原告朱XX、被告张X分别在合同落款买方和卖方处签字、摁手印。签订合同当日原告给付被告定金30000元，并支付第三人中介费7750元。2016年11月22日，被告张X以该房屋未办理房产证、手续不全等为由明确告知原告及第三人不再出售房屋。双方经协商未能达成一致意见，2017年8月10日，原告诉至本院。诉讼过程中，原告主张房屋整体市场价格上涨，向一审法院提出价格评估申请，要求对坐落于天津市东丽区X房屋进行价值评估。一审法院委托天津正盛房地产土地评估有限公司进行评估，天津正盛房地产土地评估有限公司于2017年11月29日出具正盛估（2017）丁字第1789号房地产估价报告，对坐落于天津市东丽区X房屋在2016年11月22日价值时点的估价结果为XXX元。

一审法院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，均应依照合同行使权利并履行义务。因被告张X明确表示不再出售房屋，致使原告合同目的不能实现，其行为构成根本违约，应当承担返还定金及赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。原告要求解除合同，且被告同意，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，被告应退还原告定金30000元，赔偿原告支付的居间服务费7750元。关于原告诉请要求被告赔偿房屋涨幅差价313200元，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。天津正盛房地产土地评估有限公司于2017年11月29日出具的正盛估（2017）丁字第1789号房地产估价报告，对坐落于天津市东丽区X房屋在2016年11月22日价值时点的估价结果为XXX元，与原、被告签订《房产交易合同》时约定的交易价格775000元的差价为313200元。综合考虑本案实际情况，被告的违约过错程度,依据公平与诚实信用原则，酌定被告赔偿原告房屋差价损失250560元。原告主张被告赔偿鉴定费用5440元，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原告朱XX与被告张X于2016年8月20日签订的《房产交易合同》；二、被告张X于本判决生效之日起十日内退还原告朱XX定金30000元；三、被告张X于本判决生效之日起十日内给付原告朱XX居间服务费7750元；四、被告张X于本判决生效之日起十日内给付原告朱XX房屋差价损失250560元、鉴定费5440元，共计256000元；五、驳回原告朱XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6646元，减半收取计3323元，由原告朱XX负担598元，被告张X负担2725元。”

二审期间，双方均未提供新的证据。

本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》为当事人真实意思表示，不违反法律，合同有效。上诉人可以取得其出售房屋的所有权证书，上诉人因自身原因不办理所有权证书，又以该房屋未办理房产证、手续不全表示不再出售房屋，上诉人构成违约。买卖合同解除，上诉人应承担违约责任。上诉人2016年11月22日提出不再出售房屋，一审法院以该时点的房屋评估差价作为认定被上诉人朱XX损失依据是正确的。一审法院根据房屋评估差价酌定其中的250560元作为被上诉人朱XX损失亦无不妥。朱XX支出的中介服务费确认为朱XX的损失，一审法院判决由上诉人赔偿朱XX该项损失，并无不当。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。