商品房买卖合同，开发商交房与销售宣传不一致被判承担违约责任

律师观点分析

【案情介绍】

2016年1月，张X与某开发公司签订了一份《商品房预售合同》，约定张X购买开发公司的一套房产，房屋单价2万余元。同日双方签订一份《装饰装修标准确认书》，约定装修标准：入户花园为铝合金玻璃门并安装玄关柜等。另外，开发公司对该房产的销售宣传资料中有“入户花园，设于入户玄关处，更享私密；隐贵玄关”等内容，且开发公司在介绍样板房时也明确告知入户花园赠送一半面积，并配有玄关柜等，张X共支付购房款300万余元。但是在办理房屋交接手续时，张X发现所谓的入户花园没有安装铝合金玻璃门，也没有玄关柜，反而安装了对开的防火门、消防栓。为此双方产生纠纷。

张X委托本律师起诉至法院要求开发公司承担违约责任，本案经南京市建邺区人民法院一审，南京市中级人民法院二审，案件审理过程中，开发商抗辩称商品房买卖合同中并没有入户花园的约定，所以开发商不存在违约行为，但是我方主张开发商的宣传资料清楚明确，足以对商品房买卖合同的签订和房屋价格的确定产生重大影响，即使没有合同约定，也应当属于合同内容，开发商应当承担违约责任。

法院也认可了开发商的宣传资料和装修约定对订立商品房买卖合同有重大影响，应作为合同的附件内容，最终判决开发公司向张X支付违约金85000元。

【律师点评】

本案的焦点在于张X于开发公司签订的买卖合同合同中并没有关于“入户花园”的特殊约定，只是在宣传资料上体现和样板房展示时显示，购房者能否依据宣传资料要求开发商承担违约责任？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约要请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

根据该条法律规定，一般情况下，销售广告和宣传资料不能成为合同内容，但是如果销售广告和宣传资料的内容具体明确，对购房者是否愿意购买房屋以及接受价格都产生重大影响的，这些内容就可以成为合同的一部分，如果违反就应当承担违约责任。

本案中，法院也正是认定开发公司关于入户花园的销售广告和宣传资料对张X签订合同以及房屋价格都产生了重大影响，进而认定这些宣传内容属于合同的一部分，因为开发公司交房与宣传资料不符，故法院要求开发商承担了违约责任。

【律师建议】

1.作为开发商，在进行广告宣传时应尽量避免虚假宣传或夸大宣传，一旦最终交房效果达不到宣传条件，就面临着承担违约责任的风险。

2.作为购房者，签订购房合同一定要谨慎，除了合同内容，也要注意开发商的宣传资料和样板房展示，注意搜集并保留固定相关资料。一旦发现开发商交房存在问题，可以有理有据的维权。