洑琪与德清XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与德清XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书 浙江省德清县人民法院 民事判决书 （2015）湖德民初字第606号 原告：A， 委托代理人：A， 委托代理人：A， 被告：德清XX公司， 法定代表人：A， 委托代理人：A， 原告A与被告德清XX公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年6月18日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员A独任审判，于2015年12月8日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人A和B、被告的委托代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：被告开发的“德蓝广场”楼盘项目于2011年1月开盘预售，原告通过楼书、网页等渠道获取了被告发布的宣传信息，被告称该项目住宅部分，即XX“以喷泉水景为中心的入口景观广场作为社区门户”，并附有喷泉水景、景观水池及其他建筑、景观、设施等效果图，基于上述宣传资料所承诺的内容及呈现的效果，原告于2011年1月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，以人民币1400352元的价格向被告购买XX2208号房，并按照合同约定支付了全部房款，被告通知交房后，原告至XX后发现小区入口未建造喷泉水景，其他多处景观设计也与宣传不符，包括中央水池样式、面积，围墙设计等，之后，原告更进一步发现除景观方案与设计不符外，该项目建设存在多处与规划设计不符的情况，包括：1.未依法定程序改变国有土地使用权出让合同中确定的规划条件，即将容积率提高到3.78，建筑高度办公楼从60-70米增高至近100米，住宅楼高度从35-40米增高至可80米左右；2.绿地率未达30%；3.未经业主同意的情况下，擅自变更6#楼部分使用功能；4.地面车位未达到规划数量；5.建筑间距未达标，不满足消防、安全、卫生等要求；6.消防设施设备、通道及其他要求不达标；7.建筑宽度与规划不符；8.住宅楼商业用房面积远超规划等，经原告及其他业主反映，德清县工商局对于被告虚假宣传的情况作出行政处罚；德清县XX要求被告重新设置围墙，但对于围墙，被告仍未按景观方案重新设置，其他问题都未得到相关部门回应，被告也未与原告协商解决，景观设计及容积率、绿地率等外部环境是影响消费者是否购买商品房的重要因素，也是影响商品房价格的重要方面，因被告虚假宣传，导致原告产生重大误解而与被告订立商品房买卖合同，同时，小区绿化率、房屋间距、容积率等房屋外部环境与设计规划不符，严重影响使用与居住质量，根据合同法的规定，原告有权要求变更合同，由被告赔偿损失，原告起诉请求：判令被告减少商品房买卖合同价款，被告返还给原告合同总价1400352元的20%即280070.4元， 被告辩称：1.原告于2011年1月份起向被告购买本案所涉商品房并签订《商品房买卖合同》这个事实无异议，根据合同的约定，被告在约定期限内向原告交付了本案所涉的商品房，2.2006年12月30日被告与德清县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，由被告开发建设本案所涉项目，根据XX约定，在该宗地范围内新建建筑物应符合以下要求：主体建筑物性质商业（兼办公）住宅，建筑容积率小于等于2.5，建筑密度小于等于XX，建筑高度办公（兼商业酒店）60—70米，住宅35—45米，绿地比例大于等于XX，其他土地利用要求按德清县城建规划要求建造，德清县XX为了使北湖XX两侧的建筑物形成既统一又各具有特点的区块形象，在2009年12月至2010年3月对北湖XX两侧的建筑进行规划控制，其中高度控制分成西段、中段和东段，东段是北湖XX衔接德清XX的关键点，借助景观与区位优势，在靠近XX与XX交互的地区规划视觉制高点建筑，与金银岛大酒店（23层）一起形成北湖XX的标志性建筑群，建筑高度控制在106米，本案所涉项目刚好处在东段该区域内，如按照《规划设计条件通知书》和《国有土地使用权出让合同》约定的规划要求，被告开发建设的项目是不能满足北湖XX新规划要求的，2009年12月31日和2010年1月7日德清县XX（原德清县XX）和德清县国土资源局就被告开发建设的项目即XX地块部分规划指标进行了调整：容积率由不大于2.5调整为不大于3.78；办公（兼商业酒店）建筑高度控制由60-70米调整为100米，居住建筑高度控制由35-45米调整为90米，2010年6月28日被告取得本案所涉项目《建设工程规划许可证》，建设规模为：总建筑面积84785.5平方米，地上建筑面积70834.5平方米，地下建筑面积13951平方米，层数15-27层，建筑高度43.9-97.5米；框架剪力墙结构；建筑容积率不大于3.78，建筑密度小于等于26.28%，绿地率大于等于30.13%，被告按照规划设计要求开发完成本案所涉项目，于2013年6月14日取得规划核实确认书，建设规模为：总建筑面积82777.89平方米，地上建筑面积68995.22平方米，地下建筑面积13782.67平方米，建筑容积率3.75，建筑密度22%，绿地率33.3%，因此，关于建筑高度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑宽度、建筑面积、车位等建筑主要经济指标问题符合规划设计要求，原告在诉状中所提到的建筑主要经济指标部分调整问题，发生时间是在2010年6月28日即被告取得《建设工程规划许可证》以前，而被告与原告建立合同关系是发生在2011年1月份起，主要经济指标部分调整在前双方合同关系在后，再则，双方建立合同关系后，被告就建筑主要经济指标未进行过任何的变更，因此，被告开发建设本案所涉项目不存在与规划、合同约定不符情形，3.关于6号楼功能部分调整问题，根据德清县XX（原德清县XX）《规划设计条件通知书》以及被告与德清县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》规定和约定，本案所涉项目的地块用地性质为办公（兼商业酒店）用地及居住用地，被告在2011年11月22日向德清县规划局提出申请拟对6号楼由办公楼调整为酒店、办公综合楼，2011年11月28日德清县规划局原则同意被告的申请，被告于2012年4月25日至同年5月9日就功能调整规划审批前进行公示，公示期内无疑义后，德清县XX于2012年6月15日审议通过调整方案形成（2012）1号德清县XX项目审核结果通知单，被告按照该通知单完善项目，被告对6号楼功能的调整，是经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准完全按照法定程序进行的，因原告就涉案纠纷进行过信访经德清县XX、湖州市XX、浙江省XX调查核实对6号楼功能调整符合法定程序，并没有影响原告所购商品房质量或使用功能，更没有损害原告的任何利益，4.关于楼书、网页广告所宣传的“XX入口景观广场有喷泉水景”的内容为要约邀请，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不产生任何的影响，不构成《商品房买卖合同》的内容，该事项湖州市中级人民法院在（2015）XX民终字第331号A与被告商品房销售合同纠纷民事判决书中已经作出认定，5.关于小区围护问题，被告报审的小区景观方案中小区围护采用的是铁艺围护，在实际施工建设过程中，为了提升小区的整体美观性、舒适性、安全性、上档次性等采用了玻璃围护，而且其造价要远远高于A围护，现被告根据德清县XX的要求，于2014年4月20日整改完成，被告认为小区围护材质的变更并不是影响到商品房质量或者使用功能的变更，没有损害原告的任何利益，该事项湖州市中级人民法院在（2015）XX湖民终字第331号A与被告商品房销售合同纠纷民事判决书中已经作出认定，6.关于消防设施设备、通道问题，被告开发完成本案所涉项目后，经德清县XX消防验收，综合评定该工程消防验收合格，被告于2013年5月30日取得德公消验字（2013）第0007号《建设工程消防验收意见书》，因此不存在不达标情形，综上所述，被告在履行合同过程中，不存在任何违约行为，原告提出的诉讼请求无事实依据，请驳回原告的全部诉讼请求， 经开庭审理，本院认定事实如下： 2011年1月27日，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告的位于XX2208号商品房一套，房屋总价1400352元，约定2013年6月28日前交付商品房，原告按约定支付了房款， 被告通知原告交房后，原告认为小区实景与宣传不符，拒收房屋， 2013年10月12日，部分购房者向德清县XX投诉，反映被告在销售其开发的“德蓝广场”楼盘项目过程中存在使用楼书、网页等发布虚假广告宣传、实际施工中擅自更改建设图纸规划设计、在小区容积率、绿化率等指标上作假等违法行为，要求查处，2013年12月25日，德清县XX查明：2010年10月，被告委托杭州某公司印制“德蓝广场”项目楼书共150本，该批楼书中，有“以喷泉水景为中心的入口景观广场作为社区门户”等文字介绍，以及带XX的楼盘鸟瞰效果图，并陆续向有购房意向者发送，但实际在2013年6月该项目建成交房时，该楼盘入口并未有“喷泉水景”，其次，在该楼书中载有小区中心水池的效果图片，但在楼盘交付时实际的水池与宣传所用的效果图片存在差异，并对被告作出了行政处罚， 2014年2月25日，德清县XX作出《关于德蓝广场项目围墙问题重新处理的意见》，对XX项目围墙未按备案的景观方案建设，擅自将铁艺围墙变更为玻璃围墙的行为，作如下处理意见：拆除现有玻璃围墙，按景观方案要求重新设置铁艺围墙，并在收到本意见之日起二个月内完成，被告已完成整改， 原告提出被告擅自改变土地、建筑行政规划，1.小区办公楼建筑高度提高；2.住宅建筑面积扩大；3.小区中心道路缩小；4.地面停车位减少；4.小区办公楼部分改为酒店；5.消防通道被绿化堵塞等，严重影响房屋居住环境及安全， 被告交房前，其开发的房地产所涉土地、建筑和消防行政规划已经验收合格，原告提出的问题，部分业主正在进行行政诉讼中， （2015）浙湖民终字第331号民事判决书认定，被告在商品房销售中所使用楼书、网页等发布广告，不属于要约， 上述事实，有下列证据证明：1.商品房买卖合同；2.竣工验收备案表；3.德清县XX行政处罚决定书；4.德清县住房和城乡建设局《关于德蓝广场项目围墙问题重新处理的意见》；5.现场照片；6.国有土地使用权出让合同；7.规划验收意见书；8.（2015）浙湖民终字第331号民事判决书；9.当事人的陈述， 本院认为：第一，关于原告主张被告在商品房销售中使用虚假广告问题，被告在商品房销售中所使用楼书、网页等发布广告，不属于要约，该广告内容对被告无约束力，第二，关于原告主张被告在建设德蓝广场项目围墙中，未按备案的景观方案建设问题，被告已整改完成，第三，关于原告主张被告在建设德蓝广场项目中，变更土地、建筑规划问题，被告在建设过程中，变更规划均有行政批复，且已验收通过，综上，原告的诉请理由不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 案件受理费减半收取2750.5元，由原告A承担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院， 审判员A 二〇一五年十二月二十一日 书记员B