代理被告推翻借条，一审胜诉，二审维持

律师观点分析

　　一、案件当事人

　　上诉人（原审原告）：A

　　被上诉人（原审被告）：B；被上诉人（原审被告）：C。本人作为两被上诉人的共同委托诉讼代理人参与本案。

　　二、案件经过

　　一审情况

　　A诉求及主张

　　最初起诉请求确认B、C之间的赠与合同无效，将系争房屋产权恢复至B名下，并要求承担诉讼费用。

　　一审审理中变更诉请为：要求B返还系争房屋的购房款人民币3,002,540元、维修基金人民币5,970.47元、购置税人民币90,076.2元、办证费人民币105元、入住10年的物业费人民币40,020元，共计人民币3,138,711.4元；赔偿房屋现值的经济损失人民币1,500,000元；B、C承担连带责任；承担诉讼费。其主张将国外经商所得交由B理财，B未告知理财情况，形成相关结算便条，且有B书面说明称系争房屋出资人是A，C明知，认为是借名买房。同时提供了相关证据，如B书写的借条，涉及多种款项及注明房屋出资人；A的银行交易明细，显示向B转账情况；B写的无签名日期的结算清单；物业费发票；定制家具合同及彩电发票；楼群主微信聊天记录等。

　　法院认定事实

　　家庭关系：A系B之女，C系B之子，A与C系同胞姐弟。

　　房屋购买情况：2011年8月28日，B与上海香岛花园置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》购买系争房屋（上海市宝山区XX路88弄XX号XX室），建筑面积153.55平方米，全装修总价为人民币3,000,000元，分期付款，不贷款。B按合同约定支付房款，包括首付及后续各笔款项，总计支付人民币3,002,540元。2013年3月2日签订《房屋交接书》，总房价款为人民币3,002,540元；2013年5月6日缴纳契税人民币90,076.2元；2013年5月21日取得房屋产权权证。

　　房屋赠与情况：2022年10月26日，B将系争房屋赠与C，并办理了房地产登记转移；2022年11月5日，上海市不动产登记簿载明系争房屋的权利人为C。

　　双方证据及争议焦点

　　A证据及主张

　　2015年4月5日B书写的借条，内容复杂且涉及多笔款项及房屋出资人说明。

　　A建设银行尾号7132卡交易明细，显示向B转账情况。

　　2009年B写的结算清单四份，虽无签名日期，但涉及多种投资情况。

　　缴付系争房屋自2012年4月至2022年12月的物业费发票，金额为人民币43,021.26元。

　　A为系创作这篇案例时，需着重考虑证据的可靠性和证明力，以及法律适用的准确性。

　　在分析A提供的证据时，要注意以下几点：

　　借条的形成背景及合理性。该借条虽有B书写，但内容涉及诸多不合理之处，如双阳路房屋出售款及杨树浦路房屋拆迁费的相关约定与事实不符，且借条形成过程存疑。

　　银行转账明细。A虽有向B转账记录，但B也有向A及A女儿的转账记录，双方在2008年-2009年之间互有大额资金往来，且资金性质用途不明，无法证明转账资金用于购房。

　　结算清单。四张结算清单无签名和日期，且涉及多种投资情况，无法证明与本案系争房屋出资有关。

　　物业费发票及其他证据。物业费发票只能证明A曾缴纳物业费，但不能证明其为房屋出资人；定制家具合同及彩电发票等也无法直接证明房屋所有权归属。

　　综合上述分析，A提供的证据无法充分证明其为系争房屋出资人，其主张的借名买房关系难以成立。

　　一审判决结果

　　驳回A要求B返还购房款、维修基金、购置税、办证费、物业费等各项费用的请求。

　　驳回A要求B赔偿房屋现值经济损失的请求。

　　驳回A要求B、C承担连带责任的请求。

　　二审情况

　　二审审理过程

　　各方当事人均未提交新证据。法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，予以确认。

　　二审法院观点

　　房屋所有权确认：系争房屋系B与开发商签订上海市商品房预售合同、支付购房款和相关税费，产权登记在B名下，B有权处置自己名下的财产。

　　出资款争议：

　　资金往来情况：A于2009年10月至11月分三次转给B尾号7455建设银行卡人民币1,755,337元，但B在2008年3月、2009年8说长8.990月和10月共计向A转账人民币1,700,000元、向A女儿毕嘉璐转账人民币320,000元。双方在2008年-2009年之间互有大额资金往来，该部分资金往来的具体性质及用途双方现均无证据予以证明，故一审法院未认定A关于该部分资金系其出资购房款的主张，二审法院予以认可。

　　字条证据分析：A无其他相关证据能够证明B书写的“A股”“B股”“良臣”“户名B”四张字条所涉钱款系其所有且作为本案系争房屋的出资款。“A股”字条，因A、B各自开立证券账户进行证券蛀虫9.990证券交易，无法证明“林生20万，毕26万”系A的钱款并放入B账户进行证券交易；“B股”字条，上面记载“现归还美金9.2万合人民币59.8万”内容，但B另在2015年7月18日将500万日币以人民币45万元结算给A；“良臣”字条，涉及案外人公司，与本案无关；“户名B”字条，系B个人历史银行存款信息。一审法院结合B的生平、学历和工作性质等个人因素，认定该四张字条更像是B平时的一种理财记录习惯，符合常识，二审法院予以认可。

　　借条合理性分析：B是双阳路房屋的共有产权人，杨树浦路房屋的动迁补偿中有B夫妇的安置份额，且四人份额也不足人民币16万元，结合借条的形成过程，该内容和方式均有悖常理，一审法院难以采信，二审法院予以认同。

　　三、审判决结果

　　驳回上诉，维持原判；

　　二审案件受理费人民币43,910元，由上诉人A负担。

　　四、办案心得

　　作为B和C的代理律师，参与A与B、C所有权确认纠纷一案，从案件受理到最终二审判决维持原判，整个过程给我带来了许多宝贵的经验和启示。

　　（一）证据分析与把握是关键

　　全面审查证据

　　在接手案件初期，对双方提交的证据进行了全面细致的梳理。对于A提供的证据，不能仅仅看表面内容，要深入探究其形成背景和合理性。例如，那张2015年4月5日的借条，虽然是B书写，但其中涉及的双阳路房屋出售款和杨树浦路房屋拆迁费等内容与实际情况存在诸多矛盾。这就需要我们从多个角度去分析证据，不能被表面文字所误导。

　　对于银行转账明细，不仅要关注A的转账情况，更要对比B的转账记录。双方在2008-2009年之间有大量资金往来且用途不明，这就使得A仅依据自己的转账记录来主张购房款出资变得缺乏说服力。

　　质疑证据关联性

　　A提供的结算清单四份，无签名和日期，且内容涉及多种投资情况，与本案系争房屋的出资关联性很弱。在法庭上，我们要善于指出这类证据的缺陷，让法官明白其不能作为认定案件事实的关键依据。

　　物业费发票以及定制家具合同、彩电发票等证据，虽然A试图以此证明其与房屋的关系，但这些证据只能说明其在房屋使用过程中的一些行为，并不能直接证明其对房屋的所有权或出资情况。我们要通过对这些证据关联性的准确分析，打破对方的证据链条。

　　（二）法律适用要精准

　　依据不动产登记确定所有权

　　根据我国相关法律规定，不动产的权利经依法登记发生效力。在本案中，系争房屋是B与开发商签订合同、支付款项并依法登记在B名下的。这是我们在案件中坚持的一个重要法律依据，无论对方提出何种主张，都不能忽视不动产登记的法律效力。

　　合理运用举证责任规则

　　在所有权确认纠纷案件中，主张所有权的当事人在举证方面具有较高的义务。A虽然提出了一系列证据，但都无法达到直接证明其为房屋出资人的要求。我们要准确把握举证责任规则，让法官明白对方证据不足，无法支持其诉讼请求。

　　（三）庭审策略与技巧

　　清晰阐述观点

　　在庭审过程中，要清晰、简洁地向法庭阐述我方的观点。对于房屋所有权归属于B这一核心观点，要从合同签订、款项支付、登记情况等多个方面进行论证，让法官能够迅速理解我们的立场。

　　对于A提出的各项诉讼请求，逐一进行反驳，指出其证据不足和法律依据欠缺的地方。例如，在反驳其要求B返还购房款等费用的请求时，详细说明B才是房屋的实际出资人，A的主张没有事实基础。

　　应对对方质疑

　　当对方对我们的证据和观点提出质疑时，要冷静应对。比如对方可能会对B书写的借条内容进行解释，试图证明其与房屋出资有关。我们要根据之前对证据的分析，再次强调借条内容的不合理性以及与事实不符的地方，维护我们的证据体系和观点的稳定性。

　　（四）团队协作与沟通

　　与当事人沟通

　　在整个案件办理过程中，与B和C保持密切的沟通是非常重要的。及时了解当事人的想法和诉求，向他们解释法律程序和案件进展情况，让他们对案件有充分的信心。例如，在一审判决后，当事人可能会对判决结果存在一些疑问，我们要耐心地向他们解释判决的依据和理由。

　　与团队成员协作

　　如果有团队成员参与案件办理，要加强协作。在证据分析、法律研究和庭审准备等方面分工合作，提高办案效率和质量。例如，有的成员负责对银行转账记录进行详细分析，有的成员负责研究相关法律条文，然后大家共同讨论形成统一的办案思路和策略。

　　通过这个案件，我更加深刻地认识到在处理所有权确认纠纷这类案件时，要注重证据的分析和把握、法律的精准适用、庭审策略与技巧的运用以及团队协作与沟通。只有这样，才能更好地维护当事人的合法权益，在法律诉讼中取得有利的结果。