撤销赠与合同纠纷，代理被告胜诉，保住房

律师观点分析

　　原告:毕x，

　　被告:戴X生

　　委托诉讼代理人:贾燕，上海明伦律师事务所律师。

　　被告:毕c

　　原告毕x诉被告戴X生、毕c所有权确认纠纷一案，本院于2023年9月5日立案后，先适用简易程序，后转为普通程序独任制，公开开庭进行了审理，原告毕x及其委托诉讼代理人，被告戴X生的委托诉讼代理人贾燕、被告毕c到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告毕x向本院提出诉讼请求:1、确认两被告之间的赠与合同无效，将位于上海市宝山区美丰路88弄139号302室房屋(以下简称“系争房屋”)产权恢复至戴X生名下:2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请为:1、判令戴X生返还系争房屋的购房款3.002,540元、维修基金5,970.47元、购置税90,076.2元、办证费105元、入住10年的物业费40,020元，共计3,138,711.4元;2、判令戴X生赔偿房屋现值的经济损失1.500.000元:3、判令被告毕X承担连带责任:4、诉讼费由两被告承担。事实与理由:原告和戴X生为母女关系，原告和毕X是戴X生的儿女。2011年5月份，因原告的女儿在宝山区美兰湖区域购买了一套房屋，在陪女儿看房过程当中，因该盘的销售经理是原告的朋友，便鼓动原告自己也购买一套，而且在他手里卖，可以拿到最大的优惠，原告便同意。因为当时原告已经限购经过与被告戴X生商量，征得其同意，便以戴X生的名义签订了《上海市商品房预售合同》，房屋总价为300万元，2013年5月21日取得产权证，产权登记在戴X生名下。房屋装修和全部家电、家具都是原告出资和购买，该房屋一直处于空关状态。为了明确产权和房屋权利，2015年4月5日，戴X生给原告出具了一份说明:美兰湖房屋出资人是毕x，与他人无关。现在戴X生年纪逐年增大，身体愈加不好，为防万一，原告几次要求戴X生将房屋产权变更给原告，戴X生总是以种种借口拖延拒绝。因为戴X生除了原告一个女儿外，还有一个儿子毕X。为防日后产生不必要的麻烦，趁戴X生健在有生之年，把该房屋权利落实明确。当原告向戴X生提出前述要求后，戴X生竟然在没有任何通知的情况下，将房屋以赠与的方式变更到毕X名下，现产权已经登记在毕X名下。戴X生赠与给毕X的行为严重侵害了原告的权益。被告毕X在明知该房屋系戴X生代持原告的房屋，仍接受赠与，系二人恶意串通，不是善意取得人，鉴于房屋产权已变更登记，故此原告提出以上诉讼请求，要求戴X生返还购房款、维修基金、税费、物业费、房屋增值损失等。

　　被告戴X生辩称:不同意原告的诉请。系争房屋是由原告陪同戴X生一起去购买，购房款由戴X生出资，产权登记在戴X生名下，戴X生有权处置自己的财产。系争房屋是精装修交付，不存在需要原告装修，原告并未出资，原告不享有利益。考虑到被告年纪大，房屋一直交给原告打理，原告也将房屋出租收取租金物业费也应由原告支付，为了方便打理，原件就一直放在原告处。系争房屋交付时间2013年3月2日，互相印证原告主张的家具不是放在系争房屋的。毕X是善意第三人，毕X不承担连带责任。戴X生要求将原件返还，如不返还，将提起诉讼。

　　被告毕c辩称:不同意原告的诉请。系争房屋是母亲戴X生出资购买，后交给原告打理出租。之前母亲和原告说了将房子送给我，还与原告商量用什么方式给我，原告建议母亲将房子写在我名下，不要写在我儿子名下，现在我母亲也是按照这样操作的，于2022年10月就将房屋登记在我名下。2022年12月疫情期间我母亲说要隔离，就问原告要回钥匙，让我们住进去，我们入住时房屋内根本没有原告所称的家具。经审理查明:原告毕x系被告戴X生之女，被告毕c系戴X生之子，毕x与毕c系同胞姐弟。

　　2011年8月28日，戴X生(乙方、买方)与上海香岛花园置业有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，其中约定:乙方向甲方购买美丰路88弄139号302室“上置香岛原墅”房屋，建筑面积153.55平方米，全装修总价为3,000,000元。附件一付款方式和付救时间记载:分期付救，不贷款。1、乙方于2011年8月28日与甲方签约，并付首付房款520,000元;2、乙方于2011年9月30日前应支付房款2,480.000元。

　　2011年8月28日，戴X生通过浦发银行尾号2090卡向开发商支付房款500,000元，现金支付20,000元。2011年9月27日，通过浦发银行尾号2090卡支付9,000元。2011年9月25日，通过建设银行尾号5503卡支付房款1,917,000元。2011年9月25日，通过工商银行尾号6815卡转账支付房款554,000元。2012年1月13日，通过民生银行尾号6727卡支付房款2.540元。合计支付房款3.002.540元。

　　上海香岛花园置业有限公司销售不动产发票三张记载:2011年8月29日，戴X生支付购房款520,000元;2011年9月26日戴X生支付购房款2,480,000元;2012年1月3日，戴X生支付购房款2.540元。

　　2013年3月2日，甲方与戴X生签订《房屋交接书》，总房价款为3.002,540元。2013年5月6日,戴X生缴纳契税90,076.2年2013年5月21日，戴X生取得系争房屋的上海市房地产权证[沪房地宝字(2013)第027041号]。

　　2022年10月26日，戴X生将系争房屋赠与给被告毕X，并办理了房地产登记转移。2022年11月5日，上海市不动产登记簿载明系争房屋的权利人为毕X。

　　审理中，毕x另提供以下证据:1、2015年4月5日，戴X生书写的借条，内容如下:戴X生向毕x借救，一，借阳路502弄1号房屋出售款人民币柒拾伍万元,借款日期自2005年3月起。二、借杨树浦路383号房屋拆迁费人民币壹拾陆万元整(4人份额)，自2002年10月起。三、利率按5%(百分之五)计(以年利率计)。四、借款日期暂定为五年。五、美兰湖房屋出资人是毕x，与他人无关。

　　2、毕x建设银行尾号7132卡交易明细，2009年10月27日转给戴X生建设银行尾号7455卡200,000元、10月30日转给戴X生400,000元、11月6日转给戴X生1,155,337元。

　　3、2009年戴X生写的结算清单四份:(1)A股:林生20万毕26万，2004年至今共7年，现归还100万，盈利54万，54/46*100=117.39%。(2)B股:投入日元500万，合人民币40万，现归还美金9.2万，合人民币59.8万，盈利19.8万，19.8/40=*100=49.5%。(3)良臣:2004年至今共柒年，注册资金为10万美金合现在人民币64万，现归还人民币80万，2003年审计亏损40万(实为395,423.02元)。(4)户名戴X生:民生369,552.52元，开户金额320,000元，卡号6226220201684727。建行557,117.28元，本金500,000元,卡号6227001217040055503,龙卡通(储蓄卡)。浦发509,386元，本金440,000元，卡号6225160100042090.工商银行本息554,328.78元，本金480，000元,04年12月18日,卡号6222021001089296815.￥1,990,384.5=本金1,740,000元，利息250,384.5，即14.3899%，7年(2011-2004.12)。上述字条均无签名和日期。

　　4、缴付系争房屋自2012年4月至2022年12的物业费发票,金额为43.021.26元。

　　5、毕x为系争房屋定制家具的合同、购买三洋彩电发票等。6、系争房屋所在楼群主微信聊天，证明毕x作为业主参与小区的管理。

　　以上证明，毕x和戴X生是借名买房，房款系毕x以前交给戴X生理财的钱救。戴X生未经毕x同意，擅自将该房产赠与给毕X，严重侵犯了毕x的财产权。鉴于毕x处于限购状态，故此本案存在过户障碍，因此，请求戴X生返还毕x购房款以及相关税费、物业费等，并赔偿相应的经济损失。因为戴X生将涉案房子无偿赠与给毕X，有恶意转移财产的嫌疑，故此请求毕X对戴X生的上述义务承担连带责任。

　　被告戴X生、毕X对以上证据的意见为:系争房屋是精装修房，毕X在2022年底搬入时并没有原告所称的家具。2015年4月的借条是戴X生所写，但并非戴X生的真实意思，借条内容是毕x女儿毕嘉璐起草后，并由毕x口述让戴X生抄写。双阳路的房屋本来就是戴X生所有，出售款归戴X生，关于双阳路房屋出售款作为戴X生向毕x借救的内容明显不合理。杨树浦路房屋的拆迁款人均2万元多，即便是4人份也只有10万元，但借条写了16万元，况且戴X生夫妇作为安置对象，也享有安置费利益，也与事实不符。四张字条中前三份字条的性质不属于结算单，因为三份字条上均没有“结算”二字字样。毕x有自己的证券账户。B股确实在戴X生账户，是2015年以45万元结算，另一笔51万元的转账名目已不记得了。良臣公司是日本人前中良臣缴纳的注册资金，与本案无关。三张字条没有被告明确的签名确认，也没有明确的形成日期，其表述内容与事实不符，表述风格亦是一种思考的草稿或者是某些数据的部分记录，而非结论性意见。第四张戴X生名下的存款，是戴X生对自己存款的梳理。物业费确实由毕x支付，因戴X生年龄大，没有精力打理，租金也是毕x收取，相互没有结算，应由毕x承担。微信聊天的真实性无法确认，达不到房屋属于毕x的证明效力。

　　被告戴X生另提供以下证据:1、1998年12月21日戴X生通过上海沪东拍卖行拍卖成交本市双阳路502弄1号1502室房屋(以下筒称“双阳路房屋”)，产权登记在戴X生、毕嘉璐(毕x女儿)名下，房价款、手续费合计323,850元。2005年2月17日，以750,000元出售。2、2001年10月14日，毕x与上海杨浦市政建设配套有限公司签订的《上海市房屋拆迁货币化安置协议》[沪越隧(2001)拆货协字第272号]，租赁人毕x，房屋坐落杨树浦路383弄31号，建筑面积15.86平方米，安置人数为五人:毕道渊、戴X生、毕x、林少骏、毕嘉璐。毕道渊、戴X生、毕x、林少骏每人27.360元，毕嘉璐50,160元。

　　3、毕x女儿毕嘉璐书写的借条一张，内容如下:戴X生向毕x借如下款项:(1)于2005年2月2日借双阳路502弄1号1501室房屋出售款75万元。(2)于xxxx年x月x日杨浦区杨树浦路383弄x号x室拆迁费8万元。戴X生将按借款期内银行最高利息偿还利息与本金，还款日期为2020年4月4日。

　　4、2003年8月31日，戴X生、毕x、毕嘉璐(乙方、买方)与上海广伟置业有限公司(甲方、卖方)就上海市四达路58弄《上广电·世博花园》14幢1603室房屋(以下简称“世博花园”)签订《上海市商品房预售合同》，建筑面积149.57平方米，房价款1,352,384元。房屋产权为戴X生、毕x、毕嘉璐共同共有。2013年5月4日，参人进行按份确认产权登记，约定戴X生占10%、毕x占30%、毕嘉璐占60%产权份额。2013年6月1日，戴X生、毕x、毕嘉璐(甲方、卖售人)与毕x、毕嘉璐(乙方、买受人)就世博花园房屋签订《上海市房地产买卖合同》，戴X生将其名下10%的产权份额以378.000元转让给毕嘉璐，转让后的产权为毕x占30%、毕嘉璐占70%。

　　5、2007年6月2日，戴X生将其名下上海市控江路645弄4号303-304室房屋以573,000元转让出售的《转让协议书》一份。6、(2008)苏吴证内字第2274号《公证书》，证明戴X生继承毕道渊名下苏州市吴中区甪直机场路南澄湖花园W楼17号和苏州市吴中区甪直机场路南澄湖花园4幢301室房屋两套。

　　7、毕x建设银行尾号8425证券资金账户卡，戴X生建设银行尾号3041证券资金账户卡，证明双方各自有证券账户。2011年9月购买系争房屋时，戴X生从自己证券账户转入银行卡后支付购房款的交易明细。戴X生是第一代购买认购证的股民，2001年5月24日戴X生证券账户对帐单显示资产总值达150万元。

　　8、戴X生提供建设银行尾号7455卡交易明细，2008年3月3日，转毕嘉璐建设银行尾号4834卡700,000元、转毕x建设银行尾号4362卡1,000,000元;2009年8月23日,转毕嘉璐300,000元，10月7日转毕嘉璐20,000元。合计转给毕x和毕嘉璐202万元。

　　9、今归还毕x原500万日元投资B股，今归还人民币肆拾伍万元正，转入毕嘉璐名下(工商银行，硬软卡均有)，账号硬卡6212261001038362569，软卡同上。交还人:戴X生、收款人:毕x，2015年7月18日上午。附银行交易明细:2015年7月18日，戴X生从其1001177401216687454账户转450.000元给毕嘉璐。2015年7月25日，戴X生从该账户转给毕嘉璐510.000元，无备注记录。

　　10、“户名戴X生”民生、建行、浦发、工商四张银行卡存款,经查询银行，这四张卡的开户日期均为2011年8月25日，其中民生存入369,552.56元，是戴X生2004年12月11日开户定期存单金额320,000元，提取后存入;建行(尾号5503)开户金额557,117.28元，本金500,000元:浦发509,386元，本金440.000元;工商554,328.78元，本金480,000元。这些均是将定期存单提取加上利息后再转到银行卡。2011年9月25日，从工商银行卡转入香岛花园开发商554,000元:2011年8月28月从浦发银行卡转香岛花园开发商500,000元，9月25日转给开发商9.000元;2012年1月13日从民生银行转开发商2,450元。以上可以得出，该纸条形成时间在2011年8月25日以后，是戴X生对自己存款理财收益的记录。

　　11、2015年6月19日,毕x与上海震亚律师事务所签订《委托代理合同》，毕x与林少骏因离婚委托律师代理，双方协议律师费600万元，如夫妻财产超过毕x估值的2亿元，超出部分按照3%计算律师费。毕x当时无钱支付律师费，情绪十分低落，才有了要求被告戴X生书写借条的背景。

　　12、戴X生各类奖状、聘书、名片，证明戴X生原为上海市轻工工程技术高级工程师，编制《GB3263-1982-食品添加剂没食子酸丙酯》国家规范，戴X生撰写的“抗氧剂叔丁基-4-羟基茴香醚(BHA)及没食子酸丙酯(PG)”研究论文获得国家奖励和国防科技事业荣誉证章。戴X生为让毕x从插队落户的农场顶替回沪，提前办理退休，退休后为多家单位提供技术顾问及聘用。13、户籍登记表记载毕x于1992年4月11日注销户籍去日本，1993年5月5日回国恢复户籍，1993年10月21日注销户籍去日本，1994年10月31日回国恢复户籍。

　　以上证明戴X生与毕x虽有经济往来，但戴X生转给毕x或按毕x要求转给毕嘉璐的钱款多于毕x转给戴X生的钱款。系争房屋的购房款完全由戴X生支付。毕x实际在日本留学两年，根本没有能力给戴X生大量钱款。

　　毕x对以上证据意见为:2009年毕x分三笔将175余万元转给戴X生，戴X生用这钱款炒股，2011年戴X生提取证券账户的钱款用于购买系争房屋，购房救属于原告的，世博花园房屋与本案无关，属于原告欠被告的房款，被告应该另案主张。戴X生记录的存款均是毕x给予戴X生的。

　　审理中，毕x确认在2011年至2022年间将系争房屋出租。以上事实，由当事人提供的上海市商品房预售合同、发票不动产登记簿、银行交易明细、借条、证券结算单、奖章证书等及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以确认。

　　本院认为，不动产的权利经依法登记发生效力。原告毕x以戴X生在2015年4月5日出具“借条”，确认系争房屋的出资人是毕x为由，要求确认系争房屋的产权属于毕x所有，由于房屋已转移登记在毕X名下，故要求返还购房款等款项并赔偿相应的损失。本院认为，首先，系争房屋系被告戴X生与开发商签订上海市商品房预售合同、支付购房款和相关税费，产权登记在戴X生名下，戴X生有权处置自己名下的财产。其次，即便戴X生书写了房屋出资人是毕x的借条，无论从形式还是内容上均无法认定具有双方当事人关于系争房屋代持的意思表示，并非代持协议，双方也无其他的代持协议，且经核对银行转账往来明细，毕x2009年10月至11月分三次转给戴X生尾号7455建设银行卡1.755,337元，但戴X生在2008年3月、2009年8月和10月共计向毕x转账1,700,000元、向毕x女儿毕嘉璐转账320,000元。双方在2008年-2009年之间互有大额资金往来，该部分资金往来的具体性质及用途双方现均无证据予以证明，故对毕x关于该部分资金系其出资购房款的主张，本院不予采纳。再次，关于戴X生书写的“A殷”、“B殷”、“良臣”、“户名戴X生”四张字条,“A股”字条，因毕x、戴X生各自开立证券账户进行证券交易，无法证明“林生20万，毕26万”系毕x的钱款并放入戴X生账户进行证券交易:“B股”字条，上面记载“现归还美金9.2万合人民币59.8万”内容，但戴X生另在2015年7月18日将500万日币以人民币45万元结算给毕x:“良臣”字条，涉及案外人公司,与本案无关;“户名戴X生”字条，是戴X生个人历史银行存款信息。结合戴X生的生平、学历和工作性质等个人因素，该四张字条更像是戴X生平时的一种理财记录习惯，且从内容上并无双方签名或者达成合意的意思表示。毕x也无其他相关证据能够证明该四张字条所涉钱款系其所有且作为本案系争房屋的出资款。最后，关于“借条”，戴X生是双阳路房屋的共有产权人，杨树浦路房屋的动迁补偿中有戴X生夫妇的安置份额，且四人份额也不足壹拾陆万元，另结合借条的形成过程，该些内容和方式均有悖常理，本院难以采信。所有权确认纠纷案件系对物品所有权的归属及份额直接予以确定和确认的案件，其法律后果将直接指引物品所有权的变动和固定，因此，主张所有权的当事人在举证方面具有较高的义务，本案中现有证据无法直接证明系争房屋购买的出资款系毕x所支付，且系争房屋的不动产登记载明的权利人为戴X生，在无相反证据证明的情况下，应以不动产登记簿作为确认所有权的依据，故本院对原告毕x的诉请难以支持。毕x要求戴X生支付10年的物业费40,020元，由于系争房屋在交付后至2022年底前由毕x管理，期间毕x将房屋对外出租，毕x作为管理人，获取了收益，物业管理费理应由毕x负担，故本院亦不予支持。关于毕x要求毕X承担连带清偿责任的诉请，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百四十条之规定，判决如下:

　　一、原告毕x要求被告戴X生返还上海市宝山区美丰路88弄139号302室的购房款人民币3,002,540元、维修基金人民币5,970.47元、购置税人民币90,076.2元、办证费人民币105元、入住10年的物业费人民币40,020元，均不予支持:

　　二、原告毕x要求戴X生赔偿上述房屋现值的经济损失人民币1,500,000元不予支持;

　　三、原告毕x要求被告毕X承担连带责任不予支持。