代理原告与某公司租赁合同纠纷，追回应得款项

律师观点分析

　　原告：季xx。

　　委托诉讼代理人：贾燕，上海明伦律师事务所律师。

　　被告：上海xx企业管理有限公司。

　　法定代表人：叶x，执行董事。

　　委托诉讼代理人：张x，上海xx律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：张xx，上海新松律师事务所实习律师。

　　审理经过

　　原告季xx与被告上海xx企业管理有限公司（以下简称“A公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月18日立案后，依法适用简易程序，于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告季xx及其委托诉讼代理人贾燕，被告A公司的委托诉讼代理人张x、张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告季xx向本院提出诉讼请求：

　　1.判令被告返还原告两个月商铺租金20,604.84元及保证金50,000元，合计70,604.84元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告返还自2021年8月22日至2021年10月31日的租金20,417元及保证金50,000元。事实和理由：上海XX事务所（以下简称“XX事务所”）系个人独资企业，原告系XX事务所投资人。XX事务所及原告于2020年4月13日与被告签订《商铺租赁合同》，约定XX事务所承租松江区XX镇XX路XX号商业用房（以下简称“涉案商铺”）用于经营，租赁期限至2022年12月30日止，无免租期；月租金按照递增模式计算，每半年支付一次，最后一次房租是2021年5月31日支付50,000元，6月1日支付2,500元，合计52,500元，相当于房租支付至2021年11月1日。另，被告收取保证金50,000元。2021年8月因上海市政府调控，房产中介市场逐步冷却，XX事务所倒闭。2021年8月20日，原告告知被告商铺退租，双方约定原告将涉案商铺清理干净后被告于2021年8月21日上午来收房。至期，原告如约退房后，被告拒绝收房，也拒绝退还原告保证金和租金。现XX事务所被第三方公司错误注销，原告作为投资人诉至法院，要求判如所请。

　　被告辩称

　　被告A公司辩称，《商铺租赁合同》系双方协商一致解除，约定扣除相当于4个月租金的保证金，应退还相当于2个月租金的保证金计16,667元。关于退租金的问题，2021年8月21日房屋不具备返还条件，XX事务所并未按照合同约定拆除装修，故租金应当计算至房屋实际返还之日即2021年10月15日，被告同意退还自2021年10月16日至2021年10月31日止的租金。综上，请求法院依法判决。

　　本院查明

　　本院经审理认定事实如下：涉案商铺登记的权利人为案外人上海B有限公司，建筑面积42.98平方米。2019年9月25日，原上海C有限公司（先后更名为上海D有限公司、上海xx企业管理有限公司）向上海B有限公司承租涉案商铺，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年10月1日起至2022年12月31日止。该合同履行过程中，上海B有限公司出具《转租证明》，载明同意承租人转租涉案商铺。

　　2020年4月13日，甲方（出租方）上海C有限公司与乙方（承租方）季xx签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方用于商业经营，建筑面积42.98平方米，租赁期限3年，自2020年4月13日起至2022年12月30日止，无免租期，租金起算日为2020年5月1日；2020年5月1日至2020年9月30日年租金100,000元，2020年10月1日至2021年9月30日年租金105,000元，2021年10月1日至2022年9月30日年租金110,000元，2022年10月1日至2022年12月30日年租金115,000元；先付后租，合同签订一次性支付6个月租金，下次租金在到期前15天支付；乙方支付6个月租赁保证金给甲方；合同第七条约定：合同到期后，乙方返还该房屋时应当恢复的状态（正常使用、无乙方装修和添附、清空所有物品、清洁状况），若甲方书面同意乙方无需恢复原状的除外。

　　嗣后，XX事务所加入上述《商铺租赁合同》，在承租方处加盖公章。

　　承租人XX事务所、季xx已向被告支付保证金50,000元，租金已付至2021年10月31日。

　　2021年8月20日，原告季xx向被告法定代表人叶x发送微信信息“房东，店铺我们决定退了，今天麻烦过来下”；叶x语音回复“那你准备把那个叫水电费水电费的清掉，然后呢，那个叫东西搬走，我来收库”；原告发语音称“哎，那房东啊，这个因为你要扣四个月的租金嘛，对吧，嗯，那能不能从那个这个月的15号算起啊，退退房日期”“那正常的违约的话，也就可以一个月到三个月之间嘛，对吧，所以这个要求应该不过分吧，退出日期从这个月到15号算起”“王总，我今天下午把那个东西都清完，你今天下午过来直接收房吧”“王总，我把这边的水电都结清了”“公司这边的话正在那个注销当中，然后你这边的话就可以，今天可以过来的话收一下房”，随后，原告发送照片和视频，称已经搬完了；叶x语音回复“明天我到你店里来，来接收房子，你要是备好，然后呢？那个叫什么时间？明天，明天中午11点钟吧”；原告回复“好的”。8月21日，原告语音称“按照你之前说的，提前退租的话扣四个月的租金，嗯，那我们也答应你这个条件所以呢，要按你要求房子的都清掉了，嗯，那今天我们还是把它给退掉，你把那个剩余的那个押金退给我们”，次日晚上，原告又发了视频，称“房东房子已经打扫干净退还给你，钥匙怎么给你？若有需要房子我也可以帮你出租”；被告未回应。10月11日，原告发微信信息“房东，你的店铺一直都有帮你出租，每周都有客户打电话咨询店铺的事，一听说租金一年105000都觉得太高了，有租客问租金可不可以少点”；叶x语音回复“你不是给我发了律师函还跟我打官司吗？打完官司再说吧，现在不跟你谈这些东西”；原告回复“律师函是有发，店铺也在一直帮你出租”。10月15日，原告发截图，XX路XX号商铺水电费全部结清”；叶x发了店铺门头照片称“不具备合同约定的收房条件”；原告回复“今天门头会拆掉”；叶x又称“今日在法庭上才第一次看到你的营业执照注册手续，之前未提交过”“水电费今日才付清”“室内装修未拆除，门头广告未拆除”“根据合同约定，具备条件，再通知本公司收房”。

　　2021年10月15日，原告结清水电费，当日拆除门头广告后通知被告前来交接并交付钥匙，被告以需提前预约交接时间、没空为由予以拒绝。

　　XX事务所成立于2020年4月24日，系个人独资企业，投资人为季xx。2021年8月30日，XX事务所注销登记。

　　原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。

　　审理中，原告陈述：不同意扣除相当于4个月租金的保证金，只同意扣除2个月。

　　本院认为

　　本院认为，原、被告及XX事务所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，本院对合同效力予以确认。根据该份合同，承租人为原告及XX事务所，现XX事务所已经注销登记，应由其唯一投资人即原告处理债权债务。双方当事人对于合同已于2021年8月20日经协商一致解除无争议，本院认为并无不当，故予以确认。现本案争议焦点在于：一、

　　双方协商一致解除合同时是否对解除后果也一并协商一致?保证金应退还多少？二、

　　涉案商铺返还时间如何认定？租金应从何时开始退还？对此本院阐述如下：

　　一、

　　双方协商一致解除合同时是否对解除后果也一并协商一致?保证金应退还多少？

　　双方对于协商一致解除合同并无争议，有争议的是双方是否以在原告支付的保证金中扣除相当于4个月租金（50,000元/6月×4月=33,333元）的保证金作为解除合同的代价，即解除后果是否为扣除部分保证金？本院认为，首先，从双方聊天记录看，2021年8月20日双方就合同解除及解除后果均协商一致，解除后果为扣除相当于4个月租金的保证金；其次，《商铺租赁合同》约定的租赁期限至2022年12月30日，原告在租赁期限内单方提出解约，作为违约方，原告本无法定解除权，也无合同约定的解除权，现原告已然达到解除合同的目的而却否认或推翻协商一致的解除后果，有违诚信原则，也对守约方不公，且对于协商一致的事项，当事人均应遵守不得推翻，原告以被告先推翻为由主张双方未达成一致，缺乏依据，本院不予采纳。因此，本院采纳被告的该项意见，在原告支付的保证金50,000元中扣除相当于第一期月租金的4倍即33,333元，应退保证金16,667元。

　　二、

　　涉案商铺返还时间如何认定？租金应从何时开始退还？

　　双方对于涉案商铺返还时间有争议：原告主张返还日为2021年8月21日，当日为双方约定的返还日，但被告无故拒绝收房，视为已经返还；被告对此不予认可，《商铺租赁合同》中明确约定返还房屋时应恢复原状，除非被告书面同意无需恢复，而原告直至2021年10月15日才拆掉门头店招具备返还条件，故涉案商铺返还之日为2021年10月15日。对此本院认为，《商铺租赁合同》第七条明确约定恢复原状是承租人的义务，现被告并未书面同意免除原告该项义务，故原告理某在返还房屋前恢复原状拆除装修，原告以被告法定代表人在微信中并未提及需恢复原状为由主张免责，缺乏依据，本院不予采纳，因此，被告抗某2021年8月21日因涉案商铺不具备返还条件拒绝收房，理由可以成立，本院不能认定房屋于当日已经返还。根据在案证据，原告于2021年10月15日拆除门头店招后通知被告交接，被告予以拒绝，此时可视为涉案商铺已经返还。

　　然而，被告作为出租人，在合同解除后有防止损失扩大的义务，若承租人返还房屋不具备条件的，理某在合理期限内自行收房，产生的清理、恢复原状的费用可以作为损失向承租人主张。但直至2021年10月15日前，被告实际上并未明确提出拒绝收房的理由是因为原告未拆除装修，有拖延、怠于收房的情形，甚至于原告拆除门头店招后通知被告交付钥匙，被告仍有拖延。因此，本院认为涉案商铺虽于2021年10月15日返还，但被告对迟延收房导致损失扩大有较为明显的责任，可相应减轻被告的责任，本院酌情确定原告支付房屋占有使用费至2021年9月5日，被告退还原告自2021年9月6日至2021年10月31日期间已付的房屋占有使用费16,042元为妥。

　　依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百三十三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　被告上海xx企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告季xx房屋占有使用费16,042元、保证金16,667元，合计32,709元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。