因限购政策致使房屋买卖合同无法履行,购房人能否退回购房款

因限购政策致使房屋买卖合同无法履行,

购房人能否退回购房款

引言

自2010年国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及2011年国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》后，全国多个城市根据国务院的要求陆续出台限购、限贷、税收调控等政策，昆明市于2011年2月25日实施了限购政策：“在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房限购措施；……违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

去年，中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。近期，全国多个一线城市房屋价格大幅上涨，多个城市又出台了限购、限贷等政策，以调控房地产市场，稳定房价。昆明市人民政府办公厅于2017年10月12日发布了新的限购措施：“在昆明市呈贡区新  购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。”

各地政府出台限购政策后，必将导致房屋买卖合同纠纷频发，那么，限购政策是否属于不可抗力或不可归责于双方当事人的事由？买卖双方是否需要承担违约责任?购房人能否退回购房款?

【案例一】

王某诉云南尚居地产公司商品房预约合同纠纷案

王某与尚居地产公司于2013年5月23日签订《滇池龙岸楼宇认购书》，约定：王某认购尚居公司出售的楼宇滇池龙岸一期一区XX号房屋一套，房屋价款为6629913元，王某在签订认购书当日向尚居公司支付定金500000元作为签订《商品房购销合同》及其补充协议和附件的担保，2013年6月7日签订《商品房购销合同》，支付首付款及办理银行按揭贷款手续；认购书第6条约定，本认购书为签订《商品房购销合同》的预约合同，本认购书签订后，王某无合同约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退还；第8条加黑注明，王某知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若王某暂不符合在本市购房的条件，王某自愿承担因暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如王某因此提出解除认购书或未按认购书约定的时间签署《商品房购销合同》的，则尚居公司有权没收定金并将本房产另行出售。认购书签订后，王某分两次共支付尚居公司定金500000元。2013年7月19日，王某代理人出具律师函给尚居公司，称由于限购政策的制约，不能实现合同目的，不能归责于王某个人原因，要求解除认购书返还定金。2013年7月22日，尚居公司书面通知王某，认为王某应当于2013年7月20日前付清首期房款，并签订合同，但至今王某仍未前来签署合同并支付首期房款，故解除认购书，不退还定金500000元。王某因此诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《滇池龙案楼宇认购书》；2、尚居公司向王某返还定金500000元及按银行同期贷款利率向王某支付自2013年5月24日起至退还定金之日止的资金占用费；3、本案诉讼费由尚居公司承担。

另查明：王某有朝阳路桂华新园小区XX幢XX号商品房一套、与其丈夫共有官渡区水木清华小区XX商品房一套，该二套房屋已抵押；尚居公司在销售现场有专门区域对房屋购买过程中的法律、法规、政策等予以公示，但王某认为并未针对其个人进行讲解。

一审法院观点：王某、尚居公司双方均要求解除合同并已通知了对方，审理中，尚居公司也同意解除双方签订的合同，因此，对王某要求解除双方签订的《滇池龙岸楼宇认购书》的诉讼主张，一审法院予以支持；本案认购书采用的系格式条款，综合考虑双方签订认购书的内容以及实际履行的情况，一审法院根据公平原则酌定尚居公司应返还王某定金250000元；对王某要求尚居公司资金占用费的请求一审法院不予支持。

宣判后，上诉人王某、云南尚居公司均不服一审判决，向本院提起上诉。

二审法院观点：根据查明的案件事实，在履行合同过程中，因王某属于昆明市限购政策规定的限购对象，无法就诉争房屋办理银行贷款手续而导致双方签订的《滇池龙岸楼宇认购书》解除。昆明市的限购政策在2011年1月已经开始实施，至双方签订合同时已经施行了两年多的时间，该政策系与公民生活息息相关的房地产调控政策，王某长期在昆明市居住和生活，并且其名下已有两套房屋，在其与尚居公司签订《滇池龙岸楼宇认购书》时，王某对限购政策的内容是应当明知的，并且，在《滇池龙岸楼宇认购书》中，尚居公司对于该条约定内容已经加黑注明对购房人进行了提示，王某在此情况下仍然签订该合同视为其对该条合同约定内容已经清楚且愿意遵守，故《滇池龙岸楼宇认购书》第八条的约定内容并不存在加重王某责任，免除尚居公司责任的情形，该合同约定系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的约定。现合同无法履行系由于王某一方的原因所导致，其无权要求尚居公司退还定金，故二审法院对其要求尚居公司退还定金的诉讼请求不予支持，仅支持王某解除认购书的诉讼请求。

【案例二】

陈某诉盛某某房屋买卖合同纠纷案

2016年3月15 日，原，被告签订了房地产买卖居间协议及买卖协议，约定原告购买被告位于宝山区蕴川路某弄某号某室房屋。原告当日支付了定金人民币20000元，双方约定在协议后的35 日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。但是在2016年3月24日，上海市出台新的限购政策，原告因不符合连续缴纳社保满五年的购房条件而向被告提解除合同并返还定金。原告原是符合上海市之前的限购政策，三年内缴满社保两年的的购房资格要求，但是新政出台后，原告就不符合购房资格了。

故原告诉至法院，要求解除双方的房地产买卖合同并要求被告返还定金及支付利息。

法院观点:原、被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告在支付了定金20,000元之后，双方根据约定在 35日内签订示范文本的房地产买卖合。但在上述期间内，上海市出台了新的限购政策，根据原告提供的证据材料可证明其不符合新政策中关于购房人须连续缴纳社保满五年的购房件，即其被列为限购对象。上述客观事实的发生对原、被告双方而言，属于不可预测、不可避免和不可支服的不可抗力情形。根据合同法规定，原告在不可抗力的法定事由发生后，有权主张解除合同，同时不应追究买卖双方的责任。据此，依照《合同法》第九十四条第一项、第九十六条的规定，判决解除原告陈某与被告盛某某就宝山区画川路某弄某号某室房屋签订的房屋买卖协议，被告盛某某返还原告陈某定金并支付相成利息。

【律师评析】

限购政策属于政府调控房地产市场的重要措施，但政府发布限购政策会在印发通知后立即生效，不会给社会大众充足的缓冲时间，买卖双方没有时间去适应和学习政策，买卖双方会因限购政策导致房屋买卖合同的无法履行。那么购房人在何种情况下能够退回到购房款，结合上述两个案例，关键要看买卖双方是在政府出台限购政策之前还是之后签订房屋买卖合同？购房人对限购政策是否知情？购房人对合同无法履行是否存在过错？

对于买卖双方在政府出台限购政策前签订房屋买卖合同后政府才的情形，例如案例二，因买卖双方均无法预见政府会出台限购政策，买方因为限购政策出台后不具备购房资格，买卖双方均不存在违约行为，根据我国《民法通则》153条、《合同法》第94条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条的规定，法院通常会认定此种情形属于不可抗力或不可归责于双方当事人的事由，购房人有权解除房屋合同并要求出卖方退还购房款。

对于买卖双方在政府出台限购政策后签订房屋买卖合同的情形，购房方应当即使关注和了解当地政府出台的限购政策，例如案例一。如果购买方因自己过错，隐瞒自己不具有购房资格，或者虚构自己具有购房资格、伪造文件的，应当承担相应的违约责住。如果购买方自己未尽到合理义务去查询自己是否具备购房资格，而贸然与出卖人签订房屋买卖合同，则由于其存在过错行为而应当对出卖人承担违约责任。若出卖人亦明知购买人的限购情况或者配合购买人伪造文件的，法院也会减轻购买方的过错，减少赔偿的数额。

【律师风险提示和建议】

房屋买卖涉及的标的额巨大，存在较大的交易风险。由于政府出台限购、限贷政策属于社会大众不能预见的情形，如果买卖双方在限购政策出台前签订房屋买卖合同的，房屋买卖合同无法履行，买卖双方可以协商解除合同并由出卖人退还购房款。出卖方不愿意解除合同的，购房方应及时提起诉讼，积极维护自己权益。

购房者在购房前，应当及时关注当地政府是否出台过限购、限贷等政策，查询和了解自身是否具备购房资格或属于限购对象，做好购房前的准备的工作，以防因自己未尽意义务的过错行为致使房屋买卖合同无法履行，造成不必要的经济损失。如果中介、出卖人或第三人告知购房者可以虚构你具有购房资格，购房者千万不要相信。

【律师建议】

昆明市人民政府10月12日发布了新的限购措施：“在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。”

针对以上限购政策，对于准备在呈贡区购买二手房的购房者，一定要防范法律风险：

第一，购房者要核实拟购买的商品房是属于新建的商品房还是属于建成多年的存量房；

第二，核实拟购买的房屋是否取得不动产权属证书，是否已经满2年；

第三，核实拟购买的房屋是否可以过户，是否可以上市交易。如要通过房产中介买房，不能尽信房产中介，购房者可以自行或与出卖人共同到呈贡区不动产交易中心查询拟购买房屋的具体情况。

昆明市政府出台了在呈贡区的限购政策，购房人若在呈贡区购买房产，一定要注意所购房屋的性质。购房者可以要求出卖人在房屋买卖合同中承诺出卖房屋权属明确、不属于2年不能上市交易的房屋，若出现前述情形，出卖人愿意承担违约责任，防范购房分险。

购房者在购房过程中应仔细核实所购买的房屋的登记状况，是否属于限购范围，现场查看拟购房屋的状况，防范出卖人用伪造的不动产登记证书欺骗购房者其房屋具备上市交易过户的资格，避免购房者支付了房款确无法办理过户的情形。此外，购房者应防止出现知晓出卖人出卖的房屋不具备上市条件或者存在伪造具备上市交易的文件，仍与出卖人签订房屋买卖合同，以免在合同无法履行时，购买者被认定的存在过错，而须承担相应违约责任的情形。