买方购房却因卖方欠债致房产被查封， 买方能否提出执行异议排除第三人执行

买方购房却因卖方欠债致房产被查封，买方能否提出执行异议排除第三人执行

【案情简介】

2016年3月，小王与阿芳签订房屋买卖合同，阿芳向小王购买尚未取得产权的商品房后，约定房产总价款500万元，因该房产抵押给银行，贷款200万元由阿芳承担；在可办理产权时，小王还应及时办理产权并过户给阿芳。阿芳按约支付了小王300万元的购房款并按月足额偿还相应的银行贷款。

　　2016年11月，因小王、小丽欠小林债务，小林依法起诉小王、小丽要求其偿还借款，法院在审理件中依小林申请查封了阿芳购买的房产。判决生效后，该房产于今年3月被小林申请强制执行。阿芳得知后及时以案外人身份向法院提出执行异议却被驳回，为此提起诉讼。近日，福建省厦门市中级人民法院一审审理了这起案外人执行异议之诉，法院支持了买方，判决不得执行讼争房产。

一审法院认为，阿芳虽然在查封之前已购买讼争房产并实际交付入住，但购房时该房产属于期房，根据城市房地产管理法规定，“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”；且房产买卖未取得抵押权人即银行的同意，根据物权法规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。因此，法院认定房屋买卖合同的效力待定，不得对抗法院的查封执行，驳回阿芳的异议。

阿芳不服，遂向厦门中院提起上诉。阿芳认为，一审法院引用的规定针对的是物权变动行为，其效力不应及于原因行为即债权行为，不能影响合同效力；合同签订时间和实际入住时间均在讼争房产被法院采取查封之前，阿芳也依约支付了相应购房款并逐月偿还银行贷款；未能办理产权均不是因其原因造成的，阿芳对讼争房产享有的权利符合法律规定的情形能够排除执行。

　　小林认为，阿芳明知讼争房产是期房，可能出现无法办理一手产

权以及在办理一手产权和转移过户期间可能出现讼争房产被查封，导致合同无法继续履行等情况，且讼争房产存在抵押，不具备买卖条件，阿芳却仍然购买，主观上存在明显过错。

　　厦门中院经审理认为：应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来认定买方是否享有排除执行的权利。本案中，房屋买卖合同签约时间和阿芳占有房产的事实均发生在查封前，阿芳也依约支付了相应购房款，剩余银行贷款亦由阿芳依约逐月偿还。执行法院引用的法律规定，系对物权变动的限制而非针对房屋买卖合同的效力性强制性规定，合同应认定有效。签约当时讼争房产并不具备办证条件，后讼争房产又被查封，阿芳无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。

　　综上，厦门中院阿芳的诉求应予支持，判决不得执行讼争房产。

   【法官评析】

　　购房者是否可以购买期房或被抵押的房产？购买后是否享有排除执行的权利呢？该案承办法官刘宁做了分析。本案焦点在于讼争房产是否系因买方自身原因未办理过户登记。买方购买期房或被抵押的房产，执行部门一般会认定买方对此存在过错，即属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“因买方自身原因未能办理过户登记”的情形，从而认定买方不享有排除执行的权利并驳回其执行异议。

本案中，买方所购为尚未取得权属证书的房屋即期房，所有权应先首次登记至卖方名下，方可转移登记至买方名下。因签约当时讼争房产并不具备办证条件，至买方与卖方办理房屋交接手续可办理权属登记时，后讼争房产被查封，导致所有权首次登记无法办理，故买方无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。而房产设定抵押并不必然导致所有权无法办理转移登记，只要消除抵押即可完成所有权转移登记。本案依房屋买卖合同的约定，买方承担注销抵押登记的一切费用，并无实际履行障碍。本案的买方符合法律规定的相应情形，享有排除执行的权利。

【律师警语】

购房人在购买二手房时第一步，一定要核实所买二手房的性质（二手房分为商品房、房改房、小产权房、经济适用房、拆迁安置房等），是否取得不动产登记证，是否存在抵押登记、查封登记、预告登记等，是否可以过户买卖等情况，作为购房人选房后签订协议前是否购买的参考因素。因为不同性质的二手房直接关系到你买的二手房能否购买，能否过户，需承担税费的多少，购买价格，交易是否安全？

购房人可以在选好房前后，与买方前往不动产登记部分查询二手房目前的登记状况、抵押和查封及预告登记情况等信息，不动产登记中心的房产登记状况才是房产的目前最真实的状况。凡属于未取得不动产登记书、有抵押权、有查封、有预告登记、限制过户的二手房首先排除在外，其次才是涉及购买价格、交易税费的高低情况。

如果本案中阿芳能够在买房时能做到抵押权的房屋坚决不购买，而是购买权属明确、直接过户房产，她就能避免购买的房产免被查封、或者小王在过户前要求加价等法律风险，买房后也能无后顾之忧。