购房人交付定金后未能与开发商签订预售合同,定金能否退还

购房人交付定金后未能与开发商签订预售合同,定金能否退还

引言：

开发商对外销售商品房时，往往会给予较大优惠吸引购房人购房，当购房人选购好商品房时，开发商通常会与购房人签订购房意向协议、认购协议、预定协议等。协议中通常会约定购房人须向开发商交纳一定数额的定金，确定好所购商品房的的栋号、面积、销售单价以及签订《商品房预售合同》的具体时间，若到期购房人未与开发商签订预售合同，购房人交纳的定金不予退还。那么，是不是购房人到期未能与开发商签订购房合同，购房人交纳的定金就无法退还？

【案情简介】

戴某某诉苏州某发展公司房屋买卖合同纠纷案

2004年4月18日，原告戴某某以戴某某及其夫丘某的名义作为乙方，与作为甲方的被告苏州某发展公司(以下简称为某发展公司)签仃《都市花园，天域住宅订购协议 (以下简称订购协议)一份，约定:乙方向甲方交付定金人民币5万元，仃购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园?天域2幢203室住宅一套，面积约为248. 26平方米，销售单价7720元/平方米;乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还;甲方若在签约日前将该房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金:当日某发展公司开具收据，言明收到戴某某，丘某定金5万元，并通知戴某某于4月25日至某发展公司处签订正式商品房预售合同，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同，5月7日原告至被告处签合同时，住于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告告协商未果，特向某发展公司提交一份书面意见，内容是本人于2004年5月7日与某发展公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中“样板房仅供参考，某发展公司保留最终解释权”字样，某发展公司不能给予明确答复，须另择日签约。某发展公司铭售部经理在意见书该书面意见上注明:“该客户意见已收到。”5月9日，某发展公司通知,戴某，因其未按约于4月25日到某发展公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议中的定金没收，双方为此发生纠纷后协商未策果，戴某提起诉讼。

原告起诉意见:原被告就正式合同签订时间重新约定为5月7日，视为双方就合同签订时间的变更，因为原告不同意格式合同中的条款，提出与被告进行磋商，但未协商一致，后被告通知原告因未按协议约定于4月25日签订合同，没收定金，故请求法院判令被告双倍返还定金。

被告答辩意见：4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同，到了该日，原告戴某某并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户意见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见，不是签约不成的理由，其诉讼请求应当驳回。

法院观点：

本案是因某发展公司没收了戴某某交付的定金而引发的纠纷。某发展公司没收定金的理由，是认为戴某某没有在4月25日与其签订商品房预售合同，违反了订购协议的约定。订购协议此条约定的全文是:“乙方(戴某某)若在甲方《某发展公司)者到期不签约的情形有两种通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还。”由此可以看出，某发展公司不退还定金由两种情形。第一种情形是戴某某在签约日前放弃房屋购买权，本案事实证明，直至5月7日，戴某某仍在书面意见中表达着“须另择日签约” 的愿望，自始至终没有放弃房屋购买权的意思表示.因此不存在第一种情形。第二种情形是戴某某到期不签订商品房预售合同，4月25日是签订商品房预售合同的签订到期日，此日，戴某某曽到到达某发展公司处，双方进行过洽谈，对这些事实双方当事人是认识一致。确定是否存在不退还定金的第二种情形，涉及双方当事人此日的洽谈内容。而对此双方当事人由不同的陈述，进而也是在是否发生违约的事实上存在分歧，对于是否将订购协议中到期不签约一语理解为无论存在何种理由，只要不鉴约就是违约，双方当事人显然然有不同观点。

当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于某发展公司的解释。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的悄形。在买受方只一见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不鉴约均是违约，势必将买受方置于要么损失定余，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。

第一，对4月25日的洽谈内容双方虽有不同陈述，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定为磋商未成。第二，鉴于仅见过样板房，还不知商品房预售合同内容，戴某某提出等丈夫回来后签约，这个要求合情合理，不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。第三，房价属订购协议中的已决条款，戴某某如果在本约磋商中提出减价，某发展公司当然有权拒绝减价;但在戴某某愿意继续磋商本约的情形下，某发展公司不能以此为由拒绝与戴某某继续磋商本约，更不得以此为由将4月5日没有订立本约的责任强加给戴某某。第四，5月7日戴某某看过商品房预售合同后写下一纸书面意见，某发展公司工作人员在这纸书面意见上签署了“该客户意见已收到”可以证明戴某某在此日与某发展公司进行了订立本约的磋商，见到了商品房预售格式合同的原文，并有与某发展公司继续进行磋商的愿望。由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因，

上诉人戴某某按订购协议交付给被上诉人某发展公司的5万元定金，依法应当由某发展公司返还。

二审法院认定购房者针对开发商提供的格式条款有异议要求修改或者删除属于就合同内容进行磋商的情形，磋商未成致使合同不能签订的，属于不可归责于当事人的原因。

【律师评析】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

    本案中，戴某某在开发商通知4月25日签订预售合同当日，已到开发商处说明丈夫在外地的情况，并与开发商商定的签约时间改为的5月7日。戴某某及其丈夫于5月7日与被告签约合同时，针对开放商提供的格式条款中“样板房仅供提出意见”提出异议，

根据我国合同法第425条、425规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。

本案中，李某在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，李某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周某得以实施诈骗，继而造成李某损失。由于李某、汉宇地产均未尽到述审慎义务，致使李某本人成为周某合同诈骗的被害人。二审法院认定汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任，尚属合理，对一审法院判决作相应调整。

【律师】

房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。

但目前市场中各种房产中介公司良莠不齐，购房者选择房产中介公司时应当防范风险。购房者首先应尽量选择实力较强、诚信经营、资质齐全的中介公司；其次，在于中介公司签订中介合同时，有权要求中介公司不得隐瞒或提供虚假资料，对出卖人提供的各种资料作必要的专业审查，以便知晓出卖房屋的产权是否合法、清晰、有无被抵押、查封等情况，如实向购房者报告有关订立合同事项。

购房者对中介公司提供的待出售房屋的相关信息，应自行到房屋登记部门查询房屋的所有权的真实性、房产性质、查询房屋是否存在过户障碍，比如是否存在查封、抵押等情形，核对中介公司提供信息的真实性。同时应到房屋进行实地查看，了解房屋的各方面状况以及是否存在质量不合格、环境噪音、是否符合自身的住房要求等情况，谨慎与中介公司、购房者签订居间协议和购房合同，以维护自己的合法权益。