购买商品房时应注意哪些法律风险

　　购买商品房时应注意哪些法律风险

　　民以食为天，家以居为先，购买商品房是大多数人获得住房的最重要方式。由于商品房价格较高，大多数人需要积攒多年收入才能支付购房款，购房成为大多数人一生中最高额的一项生活开支。由于我国房地产立法不健全，市场管理混乱，商品房交易行为不规范，部分开发商和卖房者不守诚信，严重侵犯购房者的合法权益。因此，在购买商品房时应注意哪些交易风险，如何防范在购买商品房中可能潜在的法律风险事项，怎样才能更好的维护自身的合法权益。

　　笔者将在下文讲述购房者在购买商品房时应注意的事项，防范购房法律风险。

　　根据我国《商品房销售管理办法》的规定：“商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”商品房预售，即购房者在购房时遇到的最多的一种商品房销售形式，即期房销售。

　　现针对购房者在购买期房时应注意的事项和防范的法律风险予以说明：

　　一、仔细考察所购买期房的区位、楼盘品质，是否符合自己的需求和购买意向。

　　二、仔细查实房地产开发商以往的房地产开发能力和经验以及其资金运营实力和所涉诉讼情况，现场落实意向购买商品房目前的建设情况。

　　房地产开发商对外销售商品房时，通常会通过发布大量广告吸引购房者的注意，这类广告中就会透露开发商以往的开发过的楼盘等内容，购房者在购房前就可以通过上网查询或实地查看房地产开发商开发的其他楼盘情况，知晓房地产开发商的开发经验，为购房者在购房时提供相应的参考。购房前，购房者可以通过全国企业信用信息公示系统查询落实房地产开发商的企业的登记情况和注册资本;通过裁判文书网和最高人民法院网站查询房地产开发商的涉诉和被执行人情况，落实房地产开发商的经营状况;购房前，建议能够到当所购楼盘现场查看目前的建设状况。通过前述查询，购房者可以对房地产开发商有清楚的了解，防止购房者购买到资金链断裂、企业大量涉诉、土地或商品房被保全、查封、抵押等不良房地产开发商开发的商品房，预防购房者购买到的商品房烂尾、不能交房等情况出现，使自身遭受重大损失。

　　购房者购买期房,应首选品牌开发商、资金实力较强的大型房地产开发商所开发的楼盘,同时要谨慎小型房企、资金实力较弱的开发商所开发的项目;对急于入住的购房者来说,可优先关注准现房、现房。

　　目前，在我国经济整体下行的情况下，昆明及其他城市出现大量资金链断裂、楼盘烂尾的房地产开发商，大量购房者迟迟不能接房，购房者在购买商品房时一定要慎重。

　　三、落实房地产开发商是否各项证件齐全，是否取得商品房预售许可证、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等证件，明确开发商是否达到商品房预售的销售条件。

　　根据我国《房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、《昆明市城市房地产交易管理条例》等法律、法规,《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》：第一款规定房地产开发企业申办《商品房预售许可证》必须具备下列条件:(一)取得营业执照和资质证书;(二)取得项目审批立项手续;(三)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(四)持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;(五)已签订工程施工合同,并拟定商品房预售方案;(六)取得《建设工程基础验核意见》、《新建项目再生水利用设施建设备案登记证明函》、《开发项目绿化设计方案》、《太阳能供热系统审查意见》;(七)已与监管银行签订《商品房预售款监管协议》;(八)已确定施工进度和竣工交付日期; (九)工程形象进度要求:经规划审批为七层(含七层)以下的商品房预售项目,已完成结构工程并封顶;经规划审批为七层以上的商品房预售项目,已完成地面七层以上结构工程;(十)法律法规规定的其他条件。未取得《商品房预售许可证》的，开发商不得进行商品房预售。

　　因此，购房者在购买商品房时一定要落实房地产开发商是否取得以上证件和条件，购房者在购房时一般在开发商的售楼大厅就能察看到前述证件，如果房地产开发商还没有取得以上这个证件，特别是商品房预售许可证，购房者一定不能购买此类开发商开发的房屋，防止购买商品房后产生各种纠纷。各位购房者若要核实开发商是否取得商品房预售许可证，可以登录昆明市房产信息网查询。

　　笔者在代理的案件中，就有多起购房者因未落实开发商是否取得商品房预售许可证就仓促购房，后期由于开发商资金断裂导致楼盘乱尾、停工或是迟迟不能交房，购房者买房后追悔莫及的诉讼案件。

　　四、谨慎同房地产开发商签订认购书、订购书、意向书等协议，谨慎向房地产开发商支付购房定金、认购金。

　　虽然《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》第二款规定:“未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用”，但是大多数开发商在取得预售许可证前往往会采用各种优惠方式吸收购房者交纳相应费用。因此，购房者在购买商品房时，如果还没有确定是否需要购买，建议购房者不要因开发商的给出的购房优惠条件，就草率同开发商签订认购书、订购书、意向书等协议书。此类协议书中，开发商大多会要求你在具体的时间节点同其签订正式的商品房销售合同，并支付一定数额购房定金、认购金。如果你后期决定不购买商品房，或者未在约定时间同其签订商品房购销合同，开发商通常不会退还你交的购房定金、认购金，给你造成不必要资金损失。

　　因此，购房者在与开发商签订认购书、订购书、意向书时，一定要详细查看此类协议书的内容，所预交的购房定金、认购金是否可以退还，即使开发商承诺可以退还，也要求开发商在协议书予以明确，防止购房者要求开发商退款产生纠纷。

　　笔者代理过的多起此类纠纷中，购房者如未在相关协议中明确约定退还的相应条件，购房者如要起诉开发商退还相应定金或认购金，败诉风险将会非常高。

　　五、在与开发商签订《商品房购销合同》前，要关注政府部门颁布的购房政策和各类房的首付比例等情况，同时考虑自身的经济实力，征信状况，是否可以按照购销合同中的约定的条件支付购房款，防止签订《商品房购销合同》后自身无法履行购房合同，避免出现违约情况，造成自身重大经济损失。

　　由于近几年的购房政策经常发生变动，政府颁布的各类购房政策直接影响整个房地产市场，所以购房者要关注购房政策，特别是限购政策和首付比例，这些政策直接关系到购房者能否购房、支付能力和银行放贷情况。同时，要关注自身的征信情况，是否有不良记录，防止出现无法从银行申请贷款的情况。由于《商品房购销合同》通常都要求购房者在约定的时间付款，如果因购房政策调整，购房者不能在约定时间付款或是无法向申请人申请贷款，将直接导致购房者出现违约。

　　如果因自身原因致使《商品房购销合同》无法履行合同，购房者起诉退还购房款，将对自身非常不利，购房者往往面临高额的违约金甚至败诉的风险。

　　六、购房者与开发商签订《商品房购销合同》时，购房者一定要用本人的真实姓名与开发商签订合同，仔细查看合同的条款，包括购买楼层、户型、面积、购买单价、支付购房款时间、交房情况、交房条件、相关违约责任等，才能与开发商签订正式的《商品房购销合同》。购房者支付购房款后，应及时向开发商索要购房发票，如开发商不能提供购房发票，也应要求购房着开具相关收款凭据。

　　七、根据《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》第四款款规定“商品房买卖合同实行网上签约及网上登记备案制度。已登记备案的房屋,在未交付使用及领取房屋所有权证和土地使用证之前不得转让;确需退房的,须向社会公示并由开发企业与购房者到房产登记机关办理退房手续。”

　　因此，购房者与开发商签订正式的《商品房购销合同》后，应当及时要求开发商进行购房合同网上签约及网上登记备案，防止开发商出现一房二卖或将出售房屋又抵押给他人的情况，已维护自身的购房权益不受侵害。此前，昆明的部分楼盘已出现这样的购房者买房后因未及时办理网上签证，因开发商外借高利息贷款无偿偿还，开发商又将购房者支付全款的商品房又抵押登记给他人的情形。

　　本文是我结合笔者多年的房地产纠纷诉讼经验和实务总结整理，难免有不足之处，望大家多多指正或提出意见。

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