引言 /Introduction
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本文从工程价款优先受偿权的性质、优先受偿权能否对抗商品房买受人、实务应用等角度，对工程价款优先受偿权的效力进行简要探讨。
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关于工程价款优先受偿权的性质问题，主要存在如下三种观点
一、认为承包人享有的工程价款优先受偿权的性质属于留置权。
主要理由是建设工程施工合同关系属于特殊的承揽关系，《民法典》第七百八十三条的规定，定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权或者有权拒绝交付。同时，《民法典》第四百五十六条规定，同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
所以，承包人享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本观点的弊端在于，《民法典》第四百四十七条第一款规定，留置权适用的对象是动产，方式是合法占有。建设工程属于不动产，适用对象不符合规定。而且，承包人若丧失对建设工程的合法占有（实务表现形式是承包人已将建设工程向发包人交付使用），则留置权关于占有的成立前提随之丧失，优先受偿权不再成立，难以对承包人起到始终的保护作用。
二、认为承包人享有的工程价款优先受偿权的性质属于“法定抵押权”。
主要理由是《民法典》第四百一十条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
同时，《民法典》第四百零二条规定，以建设工程抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因为承包人享有的工程价款优先受偿权未要求按照上述规定办理抵押登记，所以称之为“法定抵押权”，不需办理抵押登记。本观点的弊端在于，法律法规只有关于“抵押权”的规定，并没有关于“法定抵押权”的规定，“法定抵押权”属于创设性的定义。
三、认为承包人享有的工程价款优先受偿权的性质就是优先权。
笔者较为认同本观点，优先权就是优先权，优于抵押权和其他债权。
笔者统计了《民法典》关于优先权的规定，共有：第一百八十七条关于民事主体因同一行为承担民事责任、行政责任和刑事责任时，优先承担民事责任的规定；第三百零五条关于共有人转让共有财产时，其他共有人享有优先购买权的规定；第三百八十六条关于担保物权人享有就担保财产优先受偿权的规定；第七百二十六条关于承租人享有租赁房屋优先购买权的规定；第七百三十四条关于承租人享有租赁物优先承租权的规定；第八百四十七条关于职务技术成果的完成人享有职务技术成果优先受让权的规定；第八百五十九条关于委托人享有委托开发完成的发明创造优先受让权的规定；第八百六十条关于合作开发完成发明创造的其他各方享有合作开发完成的发明创造优先受让权的规定；第一千一百零八条关于死亡一方的父母享有配偶一方死亡另一方送养未成年子女优先抚养权的规定。
通过比较上述各种权利，皆因特殊的政策考量而设立，如保护弱势群体、共有人、担保物权人、承租人、职务技术成果完成人、发明创造委托人等。对于承包人享有的工程价款优先受偿权的定性不同，则其成立的条件、适用的主体、清偿的顺序、优先的范围、优先的期限、放弃的效力等则有差异。
如果定性为留置权，则承包人丧失对建设工程的合法占有后，留置权不能成立；如果定性为抵押权，则依规定登记才能成立。所以，承包人享有的工程价款优先受偿权的性质就是优先权，优于抵押权和其他债权，其目的是保障农民工等建筑工人的工资权益，与留置权、抵押权既有联系，又有区别。
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关于承包人享有的工程价款优先受偿权能否对抗商品房买受人的问题
一般情形下，物权是要优于债权的。买受人在商品房未登记在其名下之前，与房地产开发企业之间仅是债权关系，此时，买受人的权利在理论上称为物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
上述规定是基于对商品房买受人基本生存权利的保护，赋予商品房买受人对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，此时，承包人享有的工程价款优先受偿权不能对抗商品房买受人。即，已支付商品房价款超过合同约定总价款百分之五十，且无其他居住房屋的买受人权利优于承包人享有的工程价款优先受偿权。反之，如果买受人所购商品房非用于居住，或者名下有其他用于居住的房屋，则不符合生存保障所必需，此时，为维护不动产权利外观和不动产登记的统一性，商品房买受人的权利不能优于承包人享有的工程价款优先受偿权。
另外，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定商品房买受人应支付的全部价款，或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定不同，应当注意。因为商品房买受人的物权期待权优于承包人享有的工程价款优先受偿权，而承包人享有的工程价款优先受偿权又优于抵押权，所以，商品房买受人的物权期待权优于抵押权。
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实务中应注意的问题
一、工程价款优先受偿权除了在工程价款诉求中确认优先受偿权之外，还常出现于执行程序中，通过执行异议和执行异议之诉，对执行标的主张优先分配权。
二、如果商品房是买受人通过“以物抵债”的方式取得，而且“债”是工程价款，也可以适用工程价款优先受偿的规定。即，承包人对于通过“以物抵债”的方式取得的商品房的权利同样优于抵押权和其他债权。
这里需要注意，优先的原因是建工解释第三十六条的规定，不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。此时，商品房是否用于居住、承包人是否已经支付超过房屋总价款百分之五十不再是判断优先的依据。实务判例中，也有相反的观点，如案号为(2018)川民终***号的判决，认为“以物抵债”的债是普通债权，不能适用本工程价款优先受偿权的规定，读者可作参考。
免责声明：本文观点仅供交流探讨，不作为办案依据。文中不足之处，敬请各界同仁批评指正。
— 作者简介 —
石文辉律师
广东知恒（海口）律师事务所管委会副主任、股权高级合伙人、建设工程法律师事务部主任
海南自由贸易港商事调解员
海南省律师协会建筑工程与房地产专业委员会副主任
海南省律师协会认定的首批“建筑房地产”专业律师
海南省第九次律师代表大会代表
