李越律师
陕西诺尔律师事务所 李越律师 2025年9月3日
在大部分的案件中，尤其是“物权法定”的大民法原则下，只要符合规定，办理了相关登记部门的抵押登记，那么在大家的认知中，就享有抵押物的优先受偿权。没错吧，但随着我国相关法律的健全，法官在审理案件中区分专业“金融机构”和非专业“民间借贷”等情况，逐渐在冲击抵押物的优先受偿权地位。
总所周知的，前有“建设工程价款优先受偿权”，后有民法典规定“超级优先权”，同时，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）也有相关规定，随着2025年7月24日《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用司法解释》实施，更是对我们常见的“建设工程价款优先受偿权”、“抵押优先受偿权”的进一步冲击，今天我们来聊聊关于排除抵押物优先权的始末。
从民法通则、物权法、建设施工纠纷司法解释相关规定，起初在同一物权上，尤其是施工不动产物权下，存在多笔债权，且物权变现价值不足以覆盖全部债权的情况下，首先应当满足符合条件的“建设工程价款”享有优先受偿权，该立法的初衷是为了保护在施工建设单位能够有资金向施工农民工支付工资，保持社会稳定；再次是办理物权登记的“抵押权”享有次优先受偿权，这是基于“物权法定”上对物权登记的保护；最后是普通债权。
随着市场经济不断发展，相关不动产下的债权不断丰富，法律规定也应当适应市场需要，故在《执行异议和复议案件规定》中第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”这条实际上是对上述优先权做了相应的突破。紧接着，在第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这两条紧随27条之后，是不是很容易让人误认为28条和29条就是27条的例外条款呢？
实际上，我在2024年8月份办理一起房屋买受人诉抵押权人、债务人的执行异议之诉案件中，我作为抵押权人的代理人，充分查询相关资料，最终排除了28条作为27条的例外条款，29条才是27条的例外，且满足29条的房屋买受人只能是以住房为需要的真正消费者向开发商购买商品房的情况下，才能适用，而我代理案子的房屋收买人是普通房东，也就是案件中债务人手上购买，不适用与29条，故法院最终驳回了房屋买受人执行异议之诉的全部诉讼请求，我方胜诉，我们来具体看看相关陈述理由：
在最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第126条明确：“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”《执行异议和复议规定》第二十七条除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。
2025年7月24日《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用司法解释》实施，更加明确了上述论证，将司法实践变成了具有立法，即：
（1）物权上存在优先受偿权下
“消费者生存期”大于“建设工程价款优先权”大于“抵押物权”大于“普通债权”。
（2）物权上不存在优先受偿权，全部为普通债权下
满足条款的“物权期待权”大于“其他普通债权”。
综上，在金融行业办理融资时，需要在尽调过程中，要注意对抵押物的审查，不要认为只要办理了抵押登记，就万事大吉；同时，房屋买受方在购买房屋时，尽快办理过户为王道，如果因为客观原因，无法及时办理的，应当做好相关全程把控，避免将来“丢了夫人又折兵”。