浅谈“关于商品房消费者权利保护问题的批复”

    本周被《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“《批复》”）刷屏了，批复内容为：“就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

    初看《批复》，《批复》中有三点表述，第一点，属于现行法律规定，只是在于强调，并未发现有何“新意”；第二点，明显对于保护商品房消费者购买一手商品房保护的诚意满满，设置了“超级优先权”，有利于同类案件中，为继续履行商品房买卖合同诉讼请求设置可行性；第三点，更多的体现在强制执行阶段，保护商品房消费者主张价款的“超级优先权”。

   一、商品房消费者“超级优先权”体现

   在我国现行民法体系中存在诸多民事权利，经济活动下的民事权利，更多的集中在债权和物权中，当不同的债权，不同的物权，债权和物权发生冲突时，如何享受顺位，就尤为重要。依据现行法律体系下，对于房地产业态中，为了保护参与房地产建设施工中大量农民工工资的合法权益，将建设工程价款受偿权作为最优先级；开发商开发房地产融资而将未完工房产作为在建工程抵押至金融机构，而产生的抵押担保物权作为次优先级；剩余房地产开发中所产生的其他不享有他项物权的普通债权，作为最后端主张。在《批复》未生效前，商品房消费者一般都归属于最后端，对于商品房消费者而言主张难度可想而知，也进一步凸显了《批复》对于商品房消费者的保护，将最后端商品房消费者的相关权利跳级升值为“超级优先权”。

   这里的“超级优先权”给予了商品房已经达到预定可使用状态时，商品房消费者可以排他的法律效力，即主张房屋交付请求权；同时，又给予了商品房烂尾后，商品房消费者要求退还已经交付房款的最优先级债权，即开发商名下的资产处置所获得的款项，应当首先满足退还商品房消费者购房款项。

   二、“超级优先权”适用主体和条件

    《批复》中还明确了适用主体，即适用于房地产开发企业与商品房消费者；适用背景为商品房消费者购买房地产开发企业开发的商品房；适用的条件另外做了以下分类：

1.商品房达到预定可使用状态，符合交付条件下，商品房消费者主张房屋交付请求权

需要满足全款支付，这里的全款支付，可以是消费者一次性向开发商支付，也可以是消费者向开发商支付首付，贷款银行向开发商支付剩余款项，并且对于支付最晚时间明确在一审法庭辩论终结前；

2.商品房发生烂尾，无法交付状态下，商品房消费者可以主张开发商退回房款，这一

请求，在诉讼阶段都没有问题，基本上可以得到法院的支持。为了保障商品房消费者拿到生效判决，进入强制执行阶段后，从烂尾盘开发商所剩可执行资产获得退款，而升格优先级。      

  三、温馨提示

         1. 对于烂尾而主张退回房款的商品房消费者，对于《批复》中提到的建设工程款、抵押权及其他债权具有优先性，但对于同为商品房消费者的第三人，在房地产开发商资金无法全额退回全部主张退款的商品房消费者时，每个商品房消费者按照各自支付房款的比例，在现有房地产开发商可执行财产范围内，得以退款。

  2. 对于烂尾而主张退回房款的商品房消费者，这里实际上存在一个隐形条件，要求商品房消费者进入强制执行阶段，必须将房地产开发商名下包括但不限于银行账户、固定资产等财产进行查封或冻结，否则，所谓优先级也只是海市蜃楼。

  3. 《批复》仅仅使用商品房消费者从房地产开发商处购买一手商品房，才享有相应的优先级，如果是商品房消费者在二手房市场内购买的商品房，则不适用于《批复》，只能通过适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款规定的：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

                                                                                  陕西诺尔律师事务所

                                                                                           李越律师