王鹏松律师
律师观点分析
天津王鹏松律师代理房屋租赁合同纠纷：疫情封控背景下成功打掉百万级高额反诉索赔
一、案件办案情况
本案为写字楼房屋租赁合同纠纷。我方当事人（承租方）因政策及经营战略调整，与出租方协商一致提前解除写字楼租赁合同，双方签订解除协议，约定 2022 年 5 月 31 日完成退租交接，承租方缴纳的 46 万余元保证金不予退还，用以弥补出租方空房损失。
恰逢 2022 年 5 月 25 日当地爆发疫情全域静态管理，客观上导致承租方无法按期到场办理退租搬离。疫情解封后，出租方直接将租赁房屋上锁，导致我方无法进入场地搬运属于己方的课桌、空调等可移动设备财物。我方遂提起本诉，要求出租方返还设备财物，不能返还则赔偿 25 万元财产损失。
案件审理过程中，出租方当庭提出巨额反诉：主张装修恢复费 296000 元、施工期租金物业费 65661.9 元、电费及滞纳金、按三倍租金标准计算的房屋占用费 94 万余元，加上其他诉求，反诉总标的高达 130 余万元；同时还诉请要求法院判令我方完成工商、办学许可地址迁址注销。
王鹏松律师作为承租方代理律师参与本案本诉及反诉全部审理工作，重点围绕疫情封控不可抗力、出租方自行锁门扩大损失、格式条款违约金过高、保证金已抵扣空房损失等角度组织抗辩。诉讼过程中，律师推动当事人在庭审阶段完成房屋腾空交还。最终法院驳回出租方绝大部分反诉请求，百万级三倍占用费诉求全部不予支持。
二、案件难点
1.疫情封控叠加出租方锁门，因果关系复杂 合同约定 5 月 31 日退租，但疫情静态管理客观导致无法到场；疫情解封后出租方直接锁闭房屋，进一步阻碍我方搬离物品。出租方抗辩：疫情解封后我方依然没有主动实施退租恢复装修，逾期全部责任在承租方。需要区分疫情不可抗力、出租方锁门行为、承租方未恢复装修三者各自责任边界。
2.反诉标的高达 130 余万元，三倍房屋占用费风险巨大 解除协议约定逾期交还房屋按照三倍租金物业费计算房屋占用费，出租方据此主张 94 万余元占用费。且合同已经约定 46 万余元保证金不予退还，专门用于弥补空房损失，存在损失重复主张的风险。该格式条款是否有效、违约金是否过高，是本案核心难点。
3.多项反诉请求交织，包含装修恢复、电费、工商地址迁址多类诉求 出租方同时主张装修恢复费用、施工期租金物业费、电费滞纳金、巨额占用费、证照地址迁移。其中装修恢复费用出租方未申请司法鉴定；工商、办学许可地址变更不属于民事案件受理范围，需要逐项进行抗辩。
4.本诉存在不利风险 我方本诉诉请返还屋内财物，但案件审理中我方在诉讼阶段才完成房屋腾空收回设备，本诉返还财物的诉讼请求存在被驳回的风险。
三、办案亮点
1.紧扣疫情不可抗力 + 出租方锁门扩损，打掉百万三倍占用费 律师重点论证：第一，2022 年 5 月 25 日起全域静态管理属于突发疫情防控客观不可抗力，直接导致原定 5 月 31 日退租无法履行；第二，疫情解封之后出租方擅自锁闭房屋，直接剥夺我方进场搬离、恢复场地的条件，后续逾期的损失属于出租方自行锁门行为扩大产生；第三，解除协议已经明确 465914.64 元保证金不予退还，该笔款项已经专门用于赔偿出租方空房损失，出租方再另行主张三倍占用费属于损失重复计算。法院全部采纳该抗辩，全额驳回高达 94 万余元三倍房屋占用费、电费滞纳金。
2.区分司法受理范围，成功驳回证照迁址类诉请 针对出租方要求法院判决办理工商注册地、税务、办学许可迁址注销的反诉请求。律师提出：工商登记、办学许可变更属于行政机关主管范畴，不属于人民法院民事诉讼受案范围，该意见被法院采纳，该部分反诉请求直接驳回。
3.灵活处理装修恢复费用，避免高额鉴定风险 出租方主张 29.6 万元装修恢复费用，但当庭放弃司法鉴定申请。律师结合案件情况，基于诉讼中房屋已经腾空交还的客观事实，促成法院结合案情酌情下调装修恢复费用至 150000 元，同时支持 65661.9 元施工期相关费用，避免了鉴定程序带来时间与金额不确定性。
4.诉讼中主动完成房屋腾空交还，固定关键事实 代理过程中，律师推动当事人在案件审理阶段，克服锁门障碍，完成房屋腾空、场地交还，固定房屋已经返还的关键事实，阻止出租方房屋占用费继续持续计算，有效止损。
5.电费问题据实核算，剔除不合理部分 对于电费，认可疫情封控之前实际产生的 534.95 元电费；对于出租方主张锁门之后产生电费及滞纳金，以房屋已被对方上锁、我方无法使用为由予以抗辩，法院仅支持实际欠付电费本金，驳回电费滞纳金。
四、胜诉结果
天津市某人民法院一审判决：
1.我方本诉：因诉讼过程中已经自行取回全部设备财物，驳回我方全部本诉请求；
2.出租方百万反诉部分：
?驳回945531.36 元三倍房屋占用费、电费滞纳金；
?驳回要求法院判令办理工商、办学许可地址迁移注销的反诉请求；
?酌情支持装修恢复费 150000 元、施工期租金物业费 65661.90 元、电费本金 534.95 元，合计 216196.85 元；
3.反诉诉讼费：反诉总诉讼费 8327 元，由出租方自行承担 6955 元，我方仅承担 1372 元。
实务提示：租赁合同提前解除遇到疫情封控等不可抗力事件，企业应当完整留存封控通知、沟通记录；如出租方擅自锁门，应当及时留存报警记录、沟通记录，防止后续被主张高额占用费；合同中三倍租金等超高违约金格式条款，可以违约金过高、损失重复主张为由请求法院予以调低；保证金已经约定用于弥补空房损失的，出租方不能再重复主张房屋占用损失。