王鹏松律师
律师观点分析
天津王鹏松律师代理房屋租赁合同纠纷案：成功确认合同解除，追回预付租金及押金
一、案件办案情况
本案系因企业业务重大调整引发的写字楼房屋租赁合同纠纷。我方当事人为承租方，自 2018 年起承租案涉整层写字楼房屋，后续通过三方协议完成租赁合同主体变更，由我方继受全部租赁权利义务。我方已足额支付 2021 年 7 月 30 日至 2022 年 7 月 29 日全年租金，同时缴纳房屋押金 70000 元。
受行业政策影响，承租方业务发生重大调整，不再需要继续使用案涉场地。我方按照租赁合同约定，向出租方发送书面解除通知，履行提前 30 日书面通知义务；2022 年 3 月 29 日双方签署退租房屋交接文件，承租方腾空房屋、交还钥匙，房屋交由出租方代管。
但出租方拒绝办理结算，不同意退还剩余预付租金及押金，其抗辩主要为：双方并未达成协商解除合意；承租方属于单方违约撤场；承租方存在逾期支付租金行为，按照合同约定有权直接全额没收 70000 元押金。
在协商无果后，我方当事人委托王鹏松律师向人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、确认案涉租赁合同于 2022 年 3 月 29 日解除；2、判令出租方返还剩余预付租金 169711.64 元；3、判令出租方返还房屋押金 70000 元；4、要求对方承担资金占用利息以及本案诉讼费用。天津市南开区人民法院公开开庭审理本案。
二、案件难点
1.合同约定的单方解除条件举证难度大 租赁合同约定，承租方行使单方解除权，需要提前 30 天书面通知对方，并且承担当年租金 10% 的违约金。本案中书面解除通知并非直接送达房东本人，而是通过短信、彩信发送给房东的弟弟（实际对接人），需要举证证明解除通知已经有效送达，证明已经满足合同约定的全部解除条件。
2.出租方主张押金全额没收，押金存在重大损失风险 我方确实存在租金迟付 34 天的客观事实。合同约定逾期支付租金累计 30 天以上，出租方有权无条件解除合同并没收全部押金。出租方据此抗辩应当全额没收 70000 元押金，若该抗辩被法院采纳，我方将面临押金全部损失。
3.退租交接文件的性质认定存在争议 双方签署的《退租房屋交接情况》仅写明交还钥匙、房屋由出租方代管，文件没有直接写明 “租赁合同解除、退还租金押金”。出租方据此主张该文件仅仅是代管房屋，不等于合同解除，双方租赁关系继续存续。
4.违约金双重抵扣的风险 我方行使单方解除，需要承担当年租金 10% 的解除违约金；同时我方又存在逾期付租的违约行为，出租方希望同时适用两套违约条款，双重追责，加重我方赔偿责任。
三、办案亮点
1.完整固定送达证据，证明已完全满足约定单方解除条件 律师完整梳理全套证据：解除通知书原件、彩信发送记录、短信沟通记录、房东弟弟阅读解除文件的照片、退租交接签字文件。 论证：房东的弟弟长期全权对接房屋租赁全部事宜，向其送达法律文书，对房东发生法律效力；我方已经完成提前 30 日书面通知义务；并且我方在起诉中主动自愿承担合同约定的当年租金 10% 解除违约金，全部满足合同约定的单方解除权行使条件。法院采纳该代理意见，确认租赁合同于 2022 年 3 月 29 日正式解除。
2.针对押金没收条款，成功请求法院调低违约金 针对我方逾期付租 34 天的事实，律师不回避该违约事实，但重点提出：合同约定逾期付租超 30 天即可全额没收 70000 元押金，该违约金标准显著过高。结合逾期时长、资金占用损失，请求法院参照 LPR 标准调低该逾期付款违约金。 法院采纳代理观点，仅按照 LPR 计算 34 天逾期违约金 2598.28 元，从押金当中予以扣减，剩余绝大部分押金判令出租方返还，成功避免押金全部损失。
3.厘清交接文件法律含义，区分 “房屋代管” 与租赁关系存续 虽然交接文件写有 “房屋代管” 字样，但结合前期解除通知、交还钥匙、房屋腾空撤场全套事实，综合证明签署交接文件就是实际履行合同解除后的房屋返还义务。“代管” 仅仅是房屋交还之后的现场管理方式，不能据此推定租赁合同继续履行。
4.主动按照合同约定扣减解除违约金，降低对方抗辩理由 起诉时我方已经自行在诉讼请求中预先扣减合同约定的 10% 年租金解除违约金，没有全额主张未到期租金，充分尊重合同约定，极大增强法官内心确信，减少对方的抗辩着力点，剩余应退租金 169711.64 元得到法院全额支持。
四、胜诉结果
天津市某人民法院作出一审判决：
1.确认双方房屋租赁合同于 2022 年 3 月 29 日解除；
2.判令出租方返还剩余预付租金169711.64 元；
3.判令出租方返还房屋押金67401.72 元（70000 元押金扣减逾期付租违约金 2598.28 元）；
4.驳回我方利息的诉讼请求；
5.案件受理费绝大部分由出租方承担。
实务提示：企业行使租赁合同约定单方解除权，务必严格遵守合同的通知期限、通知方式，完整留存书面通知、送达记录、房屋交接签字文件；对于合同约定 “逾期即全额没收押金” 这类高额违约条款，即便己方确实存在轻微违约，也可以向法院主张违约金过高，请求法院予以调减，避免大额财产损失。