刘XX与XX某投资有限公司、XX某建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

本院受理原告刘XX与被告XX公司（以下简称“XX公司”）、XX公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告刘XX的委托诉讼代理人姚XX，被告XX公司的委托诉讼代理人崔XX、廖XX，被告XX公司的委托诉讼代理人张XX、吴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告XX公司辩称，1.由于XX公司委托XX公司收取房款，因此，XX公司只有先与购房者签订合同，才有收取款项的合同依据；可见，先由XX公司与购房者签订合同，系该项目的代建方式所决定的，XX公司与购房者签订的合同应为合法有效。2.案涉危旧房改造项目的合作方式是由XX公司提供建设用地使用权，由XX公司投入资金建设；且XX公司委托XX公司与购房者签订购房合同并收取购房款；然后在交房之前，在购房者付清全部购房款的前提下，将XX公司与购房者签订的购房合同，换签为XX公司与购房者签订的购房合同。在取得准购证、完成XX公司的购房合同签订、付清全部房款的前提下，购房者才可以收房，并由XX公司、XX公司配合完成后续房屋办证事宜。而案涉房屋交易中，购房者因自身原因不能取得准购证，导致无法继续履行合同，不应归责于被告XX公司。3.XX公司仅同意退还购房款，不同意支付利息及其他赔偿损失。

被告XX公司辩称，1.XX公司同意XX公司作为原告起诉；XX公司确已将案涉危旧房改造项目相关的签订购房合同、收取房款等事宜委托给XX公司，因此XX公司对于XX公司所收取的购房款、签订认购协议及购房合同的真实性均予认可，且对认购协议、购房合同的效力并无异议；2.案涉款项系由XX公司实际收取，应由XX公司予以退还，与XX公司无关；3.案涉房屋的性质属于危旧房改造项目，不需要取得预售许可证，也无法办理预售许可证，因此不存在隐瞒、欺诈购房者的情形。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年8月21日，原告刘XX（乙方）与被告XX公司（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：甲方受XX公司委托，代为建设南宁市“邕景台”住宅楼并出售其中的新建住房；该住房属于《XX壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发【2009】16号）（以下简称“《危旧房改造暂行办法》”）所规定的限价住房；乙方购买的房屋为该项目住宅楼B单元21B号房屋；住房按建筑面积81.86平方米和5757元/平方米计价，总价暂定为471268.02元，最终房款应按房产证办理时有关房产部门核定的建筑面积和约定单价计算确定；住房的价格由土地出让金、改造补偿安置费、规划报建及城市设施配套费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成；住房总价款不包括管道燃气入网安装费、太阳能热水系统安装费、专项维修资金，以及前期物业管理费、相关部门要求安装配套设施而产生的费用、权属证办理而应由乙方向相关管理部门交纳的税金和其他费用等相关费用；住房总价款不包括住宅楼的地下室、地上一至五层的公寓用房、地面的车库和车位的建设费用；乙方应按附件四明确的付款方式及期限，向甲方支付住房价款；甲乙双方应在住房权属证办理时，按上述第四条的约定结清住房差价；乙方未按约定期限支付住房价款和其他费用的，逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同和收回住房，乙方应按房屋价款总金额的3%向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失；乙方要求继续履行合同，且甲方同意继续履行的，自乙方违约之日起，乙方每日应按逾期付款金额的万分之三向甲方支付违约金，甲方可相应延期交付住房，合同继续履行；乙方不偿还到期的银行贷款，造成按揭银行追索甲方的担保责任的，甲方可在承担担保责任的范围内向乙方追偿，并且乙方应赔偿甲方实际损失，甲方因实现该债权而支付的诉讼费、律师费及其他费用应由乙方承担；甲方应在2013年12月31日前，使住房通过合格验收并将住房交付乙方使用；因乙方原因或其他非甲方责任导致住房迟延交付的，甲方可按实际延误时间延期交付住房；甲方因自身责任未按约定期限将住房交付给乙方的，逾期交房超过30日的，乙方有权解除合同要求退房，甲方应在乙方提出退房要求后45日内，退还乙方已付的款项及该款项按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息，并仅按住房总价款的1%赔偿乙方损失；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自甲方违约之日起，甲方每日按已付房款的万分之一向乙方支付违约金；因逾期交房超过30日，乙方要求解除合同的，乙方应从第30日算起20日内，作出解除合同的决定并以书面形式通知甲方，否则乙方的该解除权即消灭，并视同乙方已认可合同的实际变更，同意继续履行合同；乙方已充分了解《危旧房改造暂行办法》及其配套规定的全部内容，以及甲方根据《危旧房改造暂行办法》以限价住房方式改造建设乙方住房的情况；乙方应当按照有关规定交纳专项维修资金，乙方未交纳专项维修资金的，乙方不得要求甲方将住房交付使用；甲方可按乙方预留地址（南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区2-3-1103，收件人刘XX）采取特快XX专递或挂号信的方式送达告知本合同所涉及的相关事项；对乙方的购房申请，甲方经初审后报送相关房改部门审批发放准购证；相关房改部门因乙方不具备购房资格而决定不予发放准购证的，本协议书即自动终止，原所出售住房由甲方另行自己出售，甲方在该决定作出后30日内仅返还乙方已支付的款项本金，甲方除此之外无需向乙方支付或赔偿任何费用；住宅楼的地下室、地上一至五层的公寓用房、地面的车库和车位为未出售物业，仍归甲方所有。该合同附件四载明：乙方应在本合同签订的同时，一次性付清住房暂定价款471268.02元。

前述合同签订同日，原告刘XX（乙方）与被告XX公司（甲方）签订了一份《房屋精装修补充协议》，主要约定：乙方向甲方购买了南宁市“邕景台”综合楼B单元21B号房屋，为确保装修风格的一致性，在原合同基础上，甲乙双方协商一致同意由甲方统一组织实施房屋精装修，由甲方指定具有资质的装修单位为乙方所购买的房屋进行精装修，对因此发生的装修价款，乙方应按本协议的约定向甲方付清，装修单价为1100元/平方米，装修总价款暂定为90046元，最终装修价款应按竣工后房产局核定的房屋建筑面积和上述装修单价计算；本协议签订5日内，乙方向甲方一次性付清装修暂定价款90046元。

前述《房屋买卖合同》《房屋精装修补充协议》履行中，XX公司向原告出具了2张收据，金额分别为90046元、471268.02元的收据。

2018年4月26日，XX公司与XX公司共同盖章向邕景台住宅楼购房者发出了一份《邕景台住宅楼收房须知》，载明：邕景台住宅楼经有关部门竣工验收，已基本具备交房条件；业主具有收房资格的条件包括，书面同意与XX公司换签邕景台《房屋买卖合同》（内容与格式和原合同基本一致，是区直房改办根据有关文件精神作出的硬性规定，对后续各项工作具有决定性作用），并书面同意撤销与XX公司签订的邕景台《房屋买卖合同》（即上述原合同），且已经获得区直房改办颁发的准购证，已付清全部房款及其他应付款；购房者接到“交房通知书”后10天内，携带与XX公司签订的邕景台《房屋买卖合同》、准购证、付款收据及个人身份证件（均为原件）到邕景台一楼交房办公室办理交房与收房手续，少数临时不能前来邕景台现场收房的业主请在随后的7日内前来办理收房手续；所有通过按揭贷款支付房款的业主，接到“交房通知书”后10天内到邕景台现场办理与XX公司换签邕景台《房屋买卖合同》（并书面同意撤销原合同），之后在代建单位代建设单位交完土地出让金后30天内凭换签后的邕景台《房屋买卖合同》与XX公司指定的银行办理按揭事项；当按揭款到达XX公司专户后5日内，将以电话通知的方式通知该业主前来收房；对于通过公积金按揭支付房款的业主，XX公司、XX公司接受公积金按揭支付房款，但由于公积金按揭时相关款项到达时间较长，为了避免业主收房时间因此拖延太长及为了其他业主的公共利益，建议尽量采用商业银行按揭的方式；由于邕景台《房屋买卖合同》的有效期要执行到为各位业主办理不动产登记为止，且邕景台规划验收并颁证还要3个月以上时间，且邕景台售房均价尚需房改办通过规定程序和方法进行核定，所以本次交房期间暂不进行邕景台《房屋买卖合同》部分条款的结算；收房业主在收房前须向XX公司缴纳房屋维修基金77元/平方米，先以合同载明的建筑面积计算，最终以房屋产权面积测绘备案时的面积多退少补。

另查明，2010年，XX壮族自治区住房制度改革委员会（以下简称“XX房改委”）作出了《关于同意XX建工集团第一建筑公司对南宁市XX危旧未售公有住房进行改造的批复》（桂房改【2010】8号）（以下简称“《危旧房改造批复》”），主要载明：经审查，原则同意XX公司在符合城市总体规划的前提下，严格按照桂政发【2009】16号文的规定，对南宁市XX（地号：XXX）上的4号综合住宅楼及半栋2号公有综合住宅楼以限价住房方式进行改造；该项目改造必须符合城市规划和土地利用总体规划及住房建设政策；选择代建方式改造的，你公司应与代建单位签订项目代建合同，落实项目改造资金；在拆除原危旧房前要做好危旧房现状的录像存档工作；新建住房限价供应，供应对象按桂政发【2009】16号文有关规定执行；项目竣工后，首先按有关规定在区直房改办办理危旧房改住房改造项目确认书，然后到区直房改办办理新建住房供应名单确认书，再到南宁市房产和国土资源管理部门办理个人《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

2010年7月1日，XX公司（委托单位）与XX公司（受托单位）签订了一份《授权委托书》，主要约定：委托单位在建设位于南宁市的“危旧房屋改造”项目一事中，委托上述受托单位为本单位的合法代理人；代理事项及权限为，代为办理上述项目建设所需的各项手续或事项，缴纳或支付因此产生的税金及其他费用，就上述项目中的非还建房屋代为签订房屋买卖合同，受领房屋价款，办理房屋产权证和土地使用权证；对上述受托单位办理代理事项而签署的文件或实施的行为，上述委托单位均予以承认，并同意承担因此产生的责任；受托单位的上述代理行为，应符合《危旧房改造暂行办法》的相应规定。

2016年1月18日，区直房改办作出了一份《关于申购XX轻工高级技工学校和XX公司危旧房改住房改造剩余住房的通知》（以下简称“《危旧房改造申购通知》”），载明：由于危旧房改住房改造的建设单位职工购房后仍有剩余，现由本级房改办按有关规定进行调剂；XX公司作为建设单位的房源情况为，位于南宁市，平均售价5981元/平方米（最终以审计结算为准），可调剂住房为285套；因本次剩余房源数量有限，仅面向区直单位的无房户（指未购买过公有住房、经济适用住房、集资建房、限价住房和市场运作建房等政策性住房）职工家庭供应；申购住房职工由建设单位提出初审意见后报区直房改办审核，并分别在建房单位及购房职工所在单位进行公示，公示期满无异议的，发给准购证，职工凭准购证与建房单位签订购房合同。

2016年5月24日，XX房改委作出了《关于进一步加强区直单位危旧房改住房改造管理工作的通知》（以下简称“《危旧房改造加强管理的通知》”），内容包括：建设单位是组织协调和管理本单位危旧房改住房改造工作的责任方，在项目申报和资格审核、住房供应过程中，要切实履行职责和承担应负的责任，代建单位履行好项目代建和组织施工等有关职责；建设单位在实施危旧房改住房改造中，要督促代建单位加强建设管理，控制好建设成本；严禁将不符合条件的职工家庭纳入非还建住房供应对象范围；建设单位要加强对还建和非还建住房供应对象的资格审查，还建户重点审查是否存在多占住房情况，非还建住房审查申请人（含配偶）是否已参加市场运作方式建设住房，在本地及其工作过的城市（城镇）是否已参加（购买）房改房、集资建房、经济适用住房、限价商品住房、非还建住房，是否住房面积（含扩建面积）已达标；建设单位负责对申购非还建住房人员资格的初审，符合条件的应及时将申购材料报送房改部门审核，经公示无异议后，发放《准购证》；对未取得《准购证》的职工家庭，建设单位不得与其签订非还建住房供应（建设）合同和交付住房钥匙，房改部门不予办理非还建住房供应确认等手续。

2018年2月8日，案涉项目即中华路59号邕景XX，完成施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方竣工验收。

2018年5月4日，区直房改办在南国早报上刊登一则《关于自治区直属单位危旧房改住房改造住房供应有关问题的通告》（以下简称“《危旧房改造供应问题的通告》”），载明：社会上有个别房地产中介或项目代建方借开展危旧房改造项目建设单位的名义，采取各种手段在社会上出售非还建住房指标，甚至违规签订购房合同，收取所谓的购房款、报名费、意向金等；由于此类售房行为违反相关政策规定，最终都无法向购房人提供住房,导致资金流失；危旧房改住房改造项目建设的住房属于政策性保障住房，《危旧房改造暂行办法》等自治区和区直有关政策文件明确了危旧房改住房改造非还建住房的供应顺序、对象和条件，并规定建设单位在满足本单位符合条件的职工购房后的所有剩余住房，必须报由同级房改部门统一进行调剂供应；严禁将不符合政策规定的人员纳入住房供应对象，作为政策性住房的危旧房改住房改造住房的申购有严格的政策规定，必须依据规定的流程审批才能取得合法合规的购房资格；未经区直房改部门批准同意取得购房名额和取得《准购证》，任何单位和个人自行调剂分配或委托任何方面出售购房指标或签订售房合同，均属于违规禁止行为，其所签订的任何形式的购房合同，区直房改部门一律不予认可；请广大群众不要听信任何虚假宣传，不贪图便宜违规购房，以免上当受骗，蒙受损失。

2018年5月28日，XX公司作出了一份《关于邕景台项目相关事项的告知书》（以下简称“《XX公司告知书》”），载明：邕景台项目是根据《危旧房改造暂行办法》开展的“危旧房改住房改造项目”，XX公司作为邕景台项目的建设单位，于2009年与XX公司签订了投资代建合同，约定由XX公司出资建设邕景台项目；XX公司于2010年7月1日发出授权委托书，进一步确认XX公司的代建和代理权限；关于指标费问题，由于XX公司无法确认购房者是否符合购房条件而最终获得准购证，XX公司不得已才以指标费的方式向急于订购房屋但又未能确认具有购房资格的买家收取一定的购房预约金（即指标费）；购房者缴纳指标费后，XX公司将为该购房者预留房源，一旦购房者经政府部门审核符合购房条件，XX公司将马上按程序办理购房手续并将指标费转换为购房款；如购房者经政府审核不符合购房条件，XX公司将全额退款。

2018年6月28日，XX公司作出一份《关于刘XX等人提出事项处理情况答复意见书》（以下简称“《XX一建答复意见》”），载明：针对购房者反映的指标费问题，XX公司已于2018年5月28日出具了《关于邕景台项目相关事项的告知书》并向XX公司抄送，对其前期在收取购房款时部分计写为指标费的缘由及规则已作了说明；购房合同“多退少补”的条款是按《危旧房改造暂行办法》所设定，建设单位有权按照政府有关部门核定的最终成本确定住房价格，最终住房价格由房改部门确认、公布。

2018年8月3日，区直房改办作出了一份《信访答复意见书》（区直房改信访【2018】7号），载明：由于XX公司原合同的签订主体不规范，现整改进行更换合同。

2019年1月3日，XX建工集团有限责任公司作出《信访事项答复意见书》（以下简称“《建工集团答复意见》”），载明：对于购房者投诉XX公司擅自更改规划用途将项目一至二层作为综合市场的问题，XX公司作为建设单位将监督有关各方依照项目规划用途合理使用房屋；如有擅自更改规划用途的行为，利益相关方可依照《中华人民共和国城乡规划法》《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》等相关规定，提请相应行政执法机关依法处理；项目自2012年起经批准可以通过分阶段公示的方式向建设系统内符合条件的人员供应非还建住房，但因政策不配套，当时难以确认申请购房者是否符合购房条件并最终取得准购证，为此XX公司以指标费等形式收取了部分意向购房者款项作为购房预约金，并明确如意向购房者符合购房条件获得准购证则将款项转换为购房款，如不符合购房条件则将款项全额退回；对于购房者反映的原房屋买卖合同系与XX公司签订，现拟调整为由XX公司签订，但新合同中设置有不合理条款、未明确延期交房违约责任、无法依据新房屋买卖合同办理按揭贷款等问题，购房者有权按照自己意愿自主决定是否同意对原合同变更。

再查明，2009年2月10日，XX壮族自治区人民政府作出了《危旧房改造暂行办法》（桂政发【2009】16号），规定内容包括：危旧房改住房改造资金通过市场运作方式解决，主要采取政府政策扶持、单位和个人自筹、银行贷款、市场开发等办法多渠道筹集；除国家另有政策规定外，原则上财政不给予资金补助；建设单位可以通过招标投标方式选择具有相应资质的房地产企业或者建筑施工企业（以下统称代建单位）进行危旧房改住房改造；选择代建方式改造的，建设单位应当向代建单位出具委托书，并签订项目代建合同；对非还建住房，应当按照下列顺序供应：（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级房改办按下列顺序调剂：1.同级政府的其他单位中满足本款第（一）（二）项规定条件的职工家庭；2.当地城镇无住房中低收入家庭；按前述规定供应后还有剩余住房的，可以向城镇居民供应。

本院认为，各方当事人的主要争议在于案涉危旧房改造项目的购房合同及相关补充协议的合同效力问题，应结合案涉房屋的性质及相关规定予以综合分析认定。

第一，关于案涉房屋性质的问题，从《房屋买卖合同》的约定内容及区直房改办核发的《准购证》，案涉项目的《危旧房改造批复》《危旧房改造申购通知》等均载明案涉项目房屋系危旧房改住房（以下简称“房改房”）。而《危旧房改造批复》中已经规定“该项目改造必须符合城市规划和土地利用总体规划及住房建设政策；选择代建方式改造的，你公司应与代建单位签订项目代建合同，落实项目改造资金；在拆除原危旧房前要做好危旧房现状的录像存档工作；新建住房限价供应，供应对象按桂政发【2009】16号文有关规定执行；项目竣工后，首先按有关规定在区直房改办办理危旧房改住房改造项目确认书，然后到区直房改办办理新建住房供应名单确认书，再到南宁市房产和国土资源管理部门办理个人《房屋所有权证》和《国有土地使用证》”，可见，案涉房改房从项目规划、开发代建，直至准购、竣工、办证等环节，由于房改房的性质特点，不同于普通商品房，故相关规定均未要求办理商品房预售许可证。因此，案涉《房屋买卖合同》不因未办理商品房预售许可证而导致合同无效。虽然原告在诉讼中称，已有（2017）桂01民终3808号民事判决书确认案涉项目的房屋买卖合同因缺乏商品房预售许可证而无效；但原告所提供的该民事判决书中并未涉及案涉项目房屋性质及房改房的交房、办证等政策规定的相关事实；故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案中应当依据现已查明的事实，据实认定合同效力。

第二，关于由代建单位签订房屋认购协议或购房合同是否无效的问题。从案涉项目的《危旧房改造批复》及《危旧房改造暂行办法》的规定看，均规定房改房项目可以采取代建方式落实项目改造资金，故房改房项目允许存在代建单位。由于XX公司作为建设单位已在其向XX公司出具的《授权委托书》中明确XX公司有权签订房屋买卖合同并领受购房款，因此，即使XX公司与购房者签订认购协议或购房合同，该合同签订后的法律后果应由委托人XX公司承担，认购协议、购房合同的相对方仍系XX公司。至于区直房改办于2018年8月3日作出的《信访答复意见书》认为“由于XX公司原合同的签订主体不规范，现整改进行更换合同”，该要求仍属行政管理的需要，即与XX公司签订购房合同系为了满足房改房在合同报备、交房、办证等手续办理的需要；而该管理要求并不属于法律、行政法规规定的效力性禁止规定；因此，由XX公司签订而以XX公司作为合同相对方的房屋认购协议、购房合同，不因其由XX公司直接盖章而无效。

第三，关于合同相对方的认定问题。《房屋买卖合同》中已明确XX公司系受XX公司委托出售案涉房改房，各方当事人均明知该委托代理关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，XX公司及购房者作为合同相对方，应受该合同所约束。

综上，XX公司受XX公司的委托，作为XX公司的代理人与购房者签订了《房屋买卖合同》及《房屋精装修补充协议》，该合同系双方真实意思表示，其约定内容亦未发现存在法律、行政法规规定的效力性禁止规定的情形，故应为合法有效。因此，原告主张《房屋买卖合同》及《房屋精装修补充协议》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

此外，原告经法院依法释明合同效力问题，仍坚持认为合同无效，并基于合同无效要求退还购房款，支付利息，按一倍购房款的数额赔偿损失；因此，原告基于合同无效所提出的退还购房款、支付利息，并按一倍购房款的数额赔偿损失等其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于在购房者未能取得准购证的情况下，案涉房改房交易中的换签合同、交房、办证等合同权利义务可能存在履行障碍，购房者如有解除合同及基于合同解除的退还款项、赔偿损失等其他权利诉求，可通过另案起诉主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：

驳回原告刘XX的全部诉讼请求。

案件受理费18501元，由原告刘XX负担。