某物业公司与初某物业服务合同纠纷案

律师观点分析

原告：某物业公司

委托诉讼代理人：田相蕾，系北京市京师（大连）律师事务所律师。

被告：初某，男

委托诉讼代理人：王某，系某律师事务所律师。

原告某物业公司与被告初某物业服务合同纠纷一案，经大连市中级人民法院审理后发回中山区人民法院重审，该案于2023年4月25日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托诉讼代理人田相蕾、被告初某及委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2019年1月1日至2021年12月31日（36个月）拖欠的物业管理费共计7657.74元；2、判令被告支付逾期交付物业费违约金2297.32元（按欠费总额的30%计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：原告系中山区某小区的物业服务企业，被告系某小区房屋的业主，房屋建筑面积为141.81平方米。根据被告所在小区业主委员会与原告签署的《某物业服务合同》约定，某小区住宅物业服务收费标准为1.5元/月/平方米，被告应按其房屋建筑面积向原告足额缴纳物业费，如果逾期应补缴并从逾期之日起按应交金额的0.3%按日交纳违约金。被告自2019年1月至今未交纳过物业费，截止至2021年12月，被告欠交的物业费为人民币7657.74元，根据约定违约金计算标准为按日承担欠费金额千分之三作为违约金。经过原告多次电话及书面催缴，被告始终未能履行义务，严重侵害了原告的利益，为了维护原告自身的合法权利，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称：同意按照1元/月/㎡的标准继续缴纳物业费，但不同意支付逾期付款违约金、不同意承担本案案件受理费。一、被告并非故意拖欠物业费。2019年之前原告始终按照1元/月/㎡缴纳物业费，2019年原告单方面擅自提高物业费收费标准，拒绝接受被告按照之前的标准缴费。因此，2019-2021年被告没有缴费的原因是原告的违约行为导致，被告不应按照1.5元/月/㎡的标准缴费、不承担逾期付款的违约责任。二、原告2017年6月6日与某第一届业主委员会签订的《物业服务合同》为无效合同，对被告不具有约束力。1、该份合同的真实性存疑。如果该合同确系原告与业委会于2017年签订，则被告应自合同生效后即按照1.5元/月/㎡的标准收取物业费，但事实上，原告在2017和2018年度均按照1元/月/㎡的标准收取物业费。因此，被告有理由怀疑该份合同的真实性。2、被告在原一审期间请求追加某小区第一届业主委员会为第三人参加本案诉讼，但原一审合议庭未予许可。现该届业委会任期已满，第二届业委会尚未组建，原业委会主任孙绍礼于2022年10月因违法违纪被司法机关查处，故当下虽无法追加业委会作为第三人参加诉讼，但可向原业委会其他成员调查了解该份《物业服务合同》的签署过程，以便审查确认该合同的效力。3、按照《物业管理条例》的相关规定，选聘物业服务企业是业主大会的权力，业委会是业主大会决定的执行机构，物业服务合同的内容须经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会方可代表业主签约，该合同方为有效（法律依据为《物业管理条例》第11条、第12条、第15条）。本案中，原告没有证据证明案涉《某物业服务合同》经业主大会审议且经业主表决同意，故业委会违反《物业管理条例》擅自与原告签订的服务合同应依法认定无效。被告应依法承担缴纳义务并履行，被告坚持每月每平米一元的标准缴纳物业费，而不是按照原告诉请，被告也不应承担违约金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭举证有大连市前期物业管理委托合同、业主委员会基本情况、某小区缴费明细查询、部分业主缴费发票、大连市中级人民法院微信公众号发表于2022年8月24日的题为《小区业主和物业不得不说的法律法律话题（上）》，被告发表质证意见为对原一审原告的质证意见如下：一、信息查询表，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，被告是案涉房屋的所有权人。二、某物业服务合同，被告对该证据的真实性、合法性均有异议。理由是：被告在2019年之前始终按照1元／㎡／月的标准缴纳物业服务费，原告从未拒收且未出示过该合同；该合同从未进行公示，包括被告在内的众多业主从未见过该合同；该合同未经业主大会审议，系业委会与原告违法签订，应当认定该合同无效，对被告及其他业主均无约束力。二审期间法官要求原告提交相关证据证明物业费涨价经过相关权力机构审批，原告未提供。对物业服务合同被告认为形式上即便真实，不具备实质真实性和内容合法性，应当认定无效合同。三、关于催促缴纳物业费及违约金的律师函，被告因长期不在案涉房屋内居住，故未见过该份催收函；即使被告确实收到过该函件，因该函件系依据无效的《某物业服务合同》制作的，故该函件内容对被告不产生法律效力，同时，被告不存在故意拖欠物业服务费的违约行为，而是原告拒绝收取被告按照1元／㎡／月的标准缴费。四、立案通知书，案件受理通知书并非与本案争议事实有关的证据。五、物业服务费涨价说明、物业费涨价公告，首先，该二份证据形成于某小区第一届业委会成立之前，与案涉争议事实无关，不能作为原告本次诉请的依据；其次，该二份证据的内容是否真实，需要原告继续提交业主书面问卷调查资料方可确认；最后，该二份证据上加盖的中山区老虎滩街道办、老虎滩街道中兴社区居委会印章的真实性，被告无法确认，请求法院依职权进行调查。六、物业服务收费公示备案表，首先，该证据形成于某小区第一届业委会成立之前，其收费依据是前期物业服务协议而并非《某物业服务合同》，不能作为原告本次诉请物业费的依据；其次，被告在2019年之前始终按照1月／㎡／月的标准缴纳物业费，原告从未出示过该收费公示备案表且从未按该标准执行收费。七、中兴社区居委会公告，被告没有见过该公告，但对某小区第一届业委会成员的产生没有异议；对于管理规约、议事规则的内容和效力，需要原告继续举证证明。

对于补充的证据1，跟本案争议没有关联，前期物业服务协议在2017年6月，第一届业委会成立之后，前期物业合同就失效了；证据2，被告认为由两页构成，第一页为业主委员会基本情况，第二页为附业主委员会情况表，加盖了印章。原告提交复印件，真实性存疑。被告认为两页看不出是同一份证据，两页之间没有关联。对第一页表格当中业主大会会议情况记载真实性提出质疑，原告之前提供的证据（一审提交物业费涨价情况说明、居委会盖章公告，落款时间17年3月16日），和会议作出的情况有冲突，业主委员会评选同意占比82%，业主委员会表里描述了换届选举和表的情况，既然已经有社区参与进行了表决，怎么又在5月16日提出研究表决。票数描述仅有13户没有投票，于3月16日记载也不符合。业主委员会记载事项失实。证据3，无法反映22年度业主的缴费标准，即使本小区其他业主曾经按照1.5标准缴费，他们也是受到欺诈。因为物业费收费标准无效。无法证明有权要求被告按照1.5标准缴费。证据4，是一个观点，不是法院审判案件的法律依据，没有参照性。原告曲解了法官对特定情况表达的意见。业委会没有经过业主大会决议擅自跟物业公司签订合同，行政法规规定无效。已经超出了物业服务合同的审理范围。本案案由为原告起诉被告缴费，被告在诉讼中提出质疑，牵扯到物业服务公司跟业委会之前订立的合同。被告向法庭举证有：原审四份证据见原审庭审笔录。原告发表质证意见为对证据1，3事实没有异议，不代表原告没有权利按照1.5标准收取物业费，对于未收取的部分为放弃，原告有权处分，不能为被告拒绝按照1.5元缴费的借口；对于证据2，也能证明涨价是在业主委员会成立之前的事实，2014年10月23日服务费涨价情况说明由街道办事处和居委会的印章，记载了整个的过程由中山区老虎滩街道居民委员会参与全程有效。证据4，本案原告自小区成立以来为该小区的物业服务人，因此不存在选聘新的物业服务人的情况，故无需通过业主大会的决议。被告反驳称不能因为原告是小区业委会成立之前的前期物业服务企业，就当然的成为应当续聘的服务企业。

本院经审理认定如下事实：2017年6月6日大连市中山区某业主委员会与原告签订《某物业服务合同》，约定大连市中山区某业主委员会选聘原告对某住宅小区提供物业服务，服务期限为5年，自2017年6月6日起至2022年6月5日止。住宅物业服务收费标准为1.5元/月×平方米（按建筑面积），物业服务费按年交纳，每年度第一个月1-15日业主、使用人应将当年物业管理服务费交与原告。被告系某小区房屋的业主，房屋建筑面积为141.81平方米。原告主张被告拖欠2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费。庭审中被告对于拖欠原告物业费的期间表示认可，并同意按照每平米1元/月标准缴纳。又查第一届某业主委员会已于2022年6月6日任期届满，第二届业主委员会尚未成立。

本院认为前期物业合同或业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案物业公司已经实际履行服务义务，被告亦同意缴纳物业费，只是对物业费的数额存有疑义，其主张物业合同无效与继续按该合同缴纳物业费相悖，虽然被告提出物业服务合同签订主体身份正当性之抗辩，但该抗辩不属于物业纠纷审理范围且其亦未向法庭举证已就该抗辩取得生效法律文书支持，根据请求权基础理论和优势证据原则，本院对原告的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付违约金的请求，原告作为物业服务单位，应该发扬工匠精神不断提高服务质量，谦逊地尊重业主的合理关切与诉求，全力为业主提供温馨的生活港湾。虽然被告暂时与原告存在纠纷或矛盾，但双方应该加强沟通，互谅互让、互帮互助，不应通过惩罚性、报复性举措加深双方矛盾，故对违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四条、第六条、第七条、第八条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十五条、九百四十六条、第九百五十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告初某于本判决生效之日起十日内给付原告某物业公司物业服务费7657.74元；

二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。