赵某某、陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：赵某某，女，19XX年X月XX日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。

委托诉讼代理人：赵某，恩施市XX法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：陈某某，女，19XX年X月XX日出生，土家族，湖北省建始县人，住湖北省建始县。

委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。

上诉人赵某某因与陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵某某及其委托诉讼代理人赵某，被上诉人陈某某的委托诉讼代理人黄典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

从审理情况来看，2012年4月30日租赁期届满后，赵某某与恩施市硒都国有资产经营有限责任公司之间的租赁关系已经终止，赵某某向陈某某出租案涉门面的行为不属于转租，加之赵某某亦非案涉门面的所有权人，故可以认定在缔结案涉租赁合同时赵某某对标的物没有所有权或者处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。举重以明轻，在不存在其他合同无效的情形下，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权所形成的合同为有效合同，那么出租人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权所形成的合同亦应当被认定为有效。据此，本案赵某某与陈某某之间的房屋租赁合同应为有效合同。

在二审审理过程中，赵某某与陈某某均表示已终止租赁关系，故可以认定双方已协商解除案涉租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在合同解除之前，陈某某已经实际使用案涉门面三个月，故应当依约支付相应租金21000元。合同解除后，赵某某应当退还5000元押金。关于装修损失，因陈某某仅提供装饰装修发票，未能提供其他证据予以佐证，故对该项请求，本院不予支持。关于转让费，赵某某在缔约时隐瞒了其无权转让的事实，有违诚信，同时赵某某的无权转让行为侵害了案涉门面所有权人的合法权益，赵某某不能因此而获利，是故赵某某收取的转让费应予以退还。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4096号民事判决；

二、赵某某于本判决生效之日起十日内返还陈某某门面转让费、押金共计65000元；

三、驳回陈某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。