陈某桂与赵某生房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

陈某桂与赵某生房屋租赁合同纠纷

【案情简介】上诉人赵某生因与陈某桂房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵某生及其委托诉讼代理人XX，被上诉人陈某桂的委托诉讼代理人黄典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵某生上诉请求：撤销一审判决或改判驳回陈某桂一审诉讼请求，陈某桂承担一、二审诉讼费。事实及理由：1.一审判决认定事实错误，赵某生在与陈某桂口头签订房屋租赁合同的同时，已经告知陈某桂，案涉门面是某某国有公司的，合同只能一年一签，租费一年一付，陈某桂同意并交付了三个月的房租费21000元，并依约支付房屋内设备的转让费。赵某生与陈某桂之间的房屋租赁合同已经成立，并已实际履行。2.一审判决适用法律错误。赵某生不存在缔约过失，对涉案房屋的产权已经如实告知陈某桂，案涉房屋租赁合同依法成立并有效，对双方均有法律约束力，不得随意变更或解除。

陈某桂辩称，赵某生违背诚实信用原则，故意隐瞒重要事实，存在缔约过失，不论案涉房屋租赁合同是否有效，均应承担相应的赔偿责任。

陈某桂向一审法院起诉请求：1.判令赵某生向陈某桂返还门店转让费、房租费、押金共计86000元；2.判令赵某生赔偿陈某桂门面装饰装修费用9500元；3.本案诉讼费用由赵某生承担。

【一审法院事实认定】

一审法院认定事实：2017年2月18日，陈某桂与赵某生口头约定，赵某生将位于恩施市统计局原民宗局门面一间出租给陈某桂，当天，赵某生出具收条一份，载明：“今收到门店转让费陆万元、三个月房租费贰万壹仟元、押金伍仟元，（小写86000元整）。”陈某桂租赁该门面后进行了装修，事后，陈某桂知晓案涉门面系赵某生向恩施市硒都国资公司承租，赵某生与该公司签订的《房屋租赁合同》约定门面不得转租，赵某生的租赁期已于2012年4月30日届满。赵某生与该公司签订的《房屋租赁合同》届满后，因未及时腾退门面，恩施市硒都国资公司向一审法院起诉，要求赵某生排除妨害。一审法院于2013年5月6日作出（2012）恩施民初字第04066号民事判决书，要求赵某生于判决生效之日起一个月内腾退并交付案涉门面，并按每天294元的标准支付至腾退门面之日止的占用费。该判决生效后，恩施市硒都国资公司申请执行，赵某生提出执行异议，后经恩施土家族苗族自治州中级人民法院复议，裁定驳回赵某生的申请。

【一审观点】

一审法院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，一方因违背诚实信用原则和法律规定的义务致另一方依赖利益损失时所应承担的损害赔偿责任。缔约人承担缔约过失责任的前提是合同尚未成立，或者合同已经成立，但因为不符合法定的生效要件而被确认为无效或者被撤销。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该条规定，无处分权人与第三人签订的合同属于效力待定的合同，权利人不追认或无处分权人订立合同后没有取得处分权，合同就自始无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”本案赵某生转租案涉门面时，既未经出租人同意，且转租时早已超过承租期限，已生效的判决书表明，赵某生出租门面自始就不可能取得恩施市硒都国资公司的追认，故双方口头协议约定无效。赵某生抗辩应按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定认定双方签订的合同有效。一审法院认为，结合该条第一款、第二款的规定可以看出，买卖合同中无权处分合同认定为有效的目的是为了保护善意第三人的利益，且该解释针对的是买卖合同关系，城镇房屋租赁合同纠纷应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。

本案中，赵某生未举证证明其如实向陈某桂告知案涉门面的重要事实，致双方所订立租赁合同无效，赵某生因该合同取得的转让费、房租费、押金共计86000元应予返还。陈某桂主张的装修损失9500元，仅提供装饰装修发票，未提供其他证据予以佐证，对该项请求，一审法院不予支持。

【一审判决】

判决：一、被告赵某生于本判决后十日内返还原告陈某桂门面转让费、房租费、押金等共计86000元。二、驳回原告陈某桂的其他诉讼请求。案件受理费2186元，由被告赵某生负担1966元、原告陈某桂负担220元。

本院二审期间，当事人均未提交证据。

本院经审理查明，赵某生与陈某桂口头约定，赵某生将位于恩施市统计局原民宗局门面一间出租给陈某桂。2017年2月18日，赵某生出具收条一份，载明：“今收到门店转让费陆万元、三个月房租费贰万壹仟元、押金伍仟元，（小写86000元整）。”随后陈某桂对该门面进行了装修。租用过程中，陈某桂得知案涉门面并非赵某生所有。租用三个月后，陈某桂要求退租，赵某生同意并收取了案涉门面的钥匙。

另查明，赵某生与恩施市某某国有资产经营有限责任公司签订《房屋租赁合同》，从恩施市某某国有资产经营有限责任公司处承租案涉门面。2012年4月30日租赁期届满后，因赵某生未及时腾退门面，恩施市某某国有资产经营有限责任公司向一审法院起诉，要求赵某生排除妨害。一审法院于2013年5月6日作出（2012）恩施民初字第04066号民事判决书，要求赵某生于判决生效之日起一个月内腾退并交付案涉门面，并按每天294元的标准支付至腾退门面之日止的占用费。该判决生效后，恩施市某某国有资产经营有限责任公司申请执行，赵某生提出执行异议，后经恩施土家族苗族自治州中级人民法院复议，裁定驳回赵某生的申请。2016年3月15日，一审法院在执行该案过程中，因双方当事人有涉及与本执行案件相关事宜的争议正在诉讼，于是作出了中止执行（2012）恩施民初字第04066号民事判决书的裁定。2018年7月23日，案涉门面已腾退并交还给恩施市某某国有资产经营有限责任公司。

【二审观点】

本院认为，从审理情况来看，2012年4月30日租赁期届满后，赵某生与恩施市某某国有资产经营有限责任公司之间的租赁关系已经终止，赵某生向陈某桂出租案涉门面的行为不属于转租，加之赵某生亦非案涉门面的所有权人，故可以认定在缔结案涉租赁合同时赵某生对标的物没有所有权或者处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。举重以明轻，在不存在其他合同无效的情形下，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权所形成的合同为有效合同，那么出租人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权所形成的合同亦应当被认定为有效。据此，本案赵某生与陈某桂之间的房屋租赁合同应为有效合同。

在二审审理过程中，赵某生与陈某桂均表示已终止租赁关系，故可以认定双方已协商解除案涉租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在合同解除之前，陈某桂已经实际使用案涉门面三个月，故应当依约支付相应租金21000元。合同解除后，赵某生应当退还5000元押金。关于装修损失，因陈某桂仅提供装饰装修发票，未能提供其他证据予以佐证，故对该项请求，本院不予支持。关于转让费，赵某生在缔约时隐瞒了其无权转让的事实，有违诚信，同时赵某生的无权转让行为侵害了案涉门面所有权人的合法权益，赵某生不能因此而获利，是故赵某生收取的转让费应予以退还。

【二审判决】

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4096号民事判决；

二、赵某生于本判决生效之日起十日内返还陈某桂门面转让费、押金共计65000元；

三、驳回陈某桂其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

一审案件受理费2186元，由赵某生负担1748元，陈某桂负担438元；二审案件受理费1925元，由赵某生负担1540元，陈某桂负担385元。

【律师观点】

所谓缔约过失责任，是指缔约人故意或过失违反法定附随义务或先合同义务给缔约相对人所造成的损失而应依法承担的民事责任。缔约过失实际上是违反了诚实信用原则。

缔约人一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为。就合同订立者来说，缔约双方在缔约的过程中，应当遵守法律规定的互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实、互相保密等义务的行为。缔约人一方如有上述违反义务行为时，就有可能承担缔约过失责任。

缔约过失人在主观上必须存在过错。如果另一缔约人的损失非因对方的过错而是由其它原因造成的，其不得向对方主张缔约过失责任，如不可抗力致使合同无法顺利订立时就不存在缔约过失。这里的过错既包括故意也包括过失。缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。

本案中，被告故意隐瞒其并非门面真正权利人的事实，导致原告作为案涉门面的承租人随时有无法承租的风险，被告实际上已经违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。