律师观点分析
原告：邹XX，男，汉族，1950年4月3日出生，住贵州省黎平县。
委托代理人：邹XX，男，汉族，1985年5月30日，住址同上，系原告邹XX之子。
被告（原行政机关）：黎平县人民政府，住所地：贵州省黎平县德凤街道南泉大道XX。
法定代表人：王XX，县长。
委托代理人：孟XX，贵州XX律师。
委托代理人：潘XX，黎平县住房和城乡建设局拆迁办工作员。
被告（复议机关）：黔东南州人民政府。
委托代理人：莫XX，黔东南州司法局工作人员。
委托代理人：朱XX，黔东南州司法局工作人员。
原告邹XX不服被告黎平县人民政府作出的黎府决[2018]5号《房屋征收补偿决定书》及黔东南州人民政府作出的黔东南府复议字[2019]64号《行政复议决定书》，于2019年4月9日向本院提起诉讼，本院4月11日立案后，于4月16日、18日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭审理了本案，原告邹XX及其委托代理人邹XX，被告黎平县人民政府委托代理人孟XX、潘XX，被告黔东南州人民政府委托代理人莫XX、朱XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告黎平县人民政府于2018年12月7日作出的房屋征收补偿决定行政行为违法，应予以撤销，理由如下：第一、评估行为违法，首先体现在评估机构的选定不合法，被告组织第一次评估机构选定后，在没有告知原告的情况下自主又另外选定评估机构，程序违法；其次是评估过程违法，评估机构的评估师没有进入实地勘测，评估结果是凭空捏造的，没有事实依据；再次就是评估结果告知程序违法，被告在没有公示的情况下，将初步评估结果送达给原告，原告提出质疑也未予以解释，甚至始终都没有将分户评估报告送达给原告，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条、第二十条、第而二十二条的规定。第二、被告作出的征收补偿决定未进行公告，且仅给予原告货币补偿一种方式，没有房屋产权调换，剥夺了原告自主选择补偿方式的权利，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定；原告被征收房屋一直持续合法经营至今，被告未给予原告经营停业损失，而货币补偿金额亦明显低于正常市场价，显失公平。
被告黔东南州人民政府作出的《行政复议决定书》未认真审查被告黎平县人民政府作出的征收补偿决定所存在的问题和错误，在没有查清事实的基础上，维持黎平县人民政府作出征收补偿决定的具体行政行为，导致结果不公正，该复议决定是错误的，侵害了原告的合法权益，现起诉至法院，请求撤销黎平县人民政府作出的黎府决[2018]5号《房屋征收补偿决定书》及黔东南州人民政府作出的黔东南府复议字[2019]64号《行政复议决定书》，案件受理费由两被告负担。
原告在开庭前向本院提交了如下证据材料：1、黎平县人民政府黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》及黔东南州人民政府黔东南府复议字﹝2019﹞64号《行政复议决定书》，拟证明房屋被征收及州政府作出维持的行政复议决定的事实；2、房屋征收估价分户评估结果，拟证明原告收到了初评结果；3、黎土国用（2000）字第02798号国用土地使用证及黎房字第××号房屋所有权证，拟证明原告主体资格适格；4、营业执照、税务登记证、公共场所卫生许可证、特种经营许可证，拟证明原告房屋实际用于经营的事实；5、交税凭证，拟证明原告旅社缴纳税款记录；6、个体经营证，拟证明原告从上世纪80年代起合法经营至今；7、测算清单，拟证明原告与被告黎平县人民政府对原告房屋面积及经营项目进行勘测计算的事实；8、视听资料，拟证明原告房屋地理位置、内外结构、房屋内部设施以及经营现状等，同时还证明了原告与黎平县人民政府协商补偿记录，评估机构没有入户评估等情况。
被告黎平县人民政府答辩称：政府作为本案房屋征收主体，已于2018年4月18日作出《黎平县人民政府对兰花园片区城市棚户区改造项目范围内房屋进行征收的决定》，并将征收补偿安置方案等进行了公告，选定评估机构开展入户实测、出具评估报告等，且评估机构是由政府主持专门会议，经过被征收户现场协商选定的，选定程序合法；关于补偿显失公平问题，政府对任何一个拆迁户的补偿金额都是按照评估报告得出的评估标准进行补偿的，不存在显失公平的情形，而原告对补偿标准要价过高，严重影响了整个项目的推进，原告不能享有补助奖励待遇；关于补偿方式问题，原告对于产权调换要求苛刻，不能满足，货币补偿不存在违法情形。因此，政府在整个房屋征收补偿过程中征收主体适格，程序合法，适用法律正确，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告黎平县人民政府在举证期限内向本院提交了如下证据：第1组：1、2018年黎平县城市棚户区改造工作实施方案、2、第十七次县人民政府第29次常务会议纪要（二）、3、黎平县XX棚户区改造项目（第一期）征收决定书（黎府决﹝2018﹞3号）、4、兰花园片区改造项目（第一期）征收公告（含《黎平县兰花园棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案》、《黎平县兰花园片区棚户区改造项目（第一期）征收范围图》），拟证明政府征收程序合法，实体合法。第2组：2018年4月9日黎平县兰花园片区棚户区改造项目听证会、听证事项结果报告单、听证签到册、听证主持词（会议记录）以及听证代表对听证事项的评价表，拟证明征收过程中政府召开会议，积极听取被征收人意见建议。第3组：2018年4月11日兰花园棚户区改造项目土地和房屋征收补偿设置方案会议记录、签到册、主持词、会议统计报告单以及听证会代表对听证事项的评价表、会议图片，拟证明《黎平县兰花园棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案》出台前，在政府积极听取被征收人意见，方案出台程序合法。第4组：对《黎平县兰花园城镇棚户区修建性详细规划设计方案》可行性召开听证会签到册、会议记录以及听证会代表对听证事项的评价表，拟证明《黎平县兰花园城镇棚户区修建性详细规划设计方案》出台程序合法。第5组：1、2018年5月15日抽签选定房屋评估机构会议签到册、会议记录、兰花园棚户区改造项目（第一期）抽签选定房屋评估机构被征收户推举抽签代表确认书以及抽签选定房屋评估机构结果、图片等、2、2018年5月21日抽签选定房屋评估机构会议签到册、兰花园棚户区改造项目（第一期）抽签选定房屋评估机构被征收推举抽签代表确认书、抽签选定房屋评价机构结果以及现场公证词、图片、3、凯里市国有土地房屋征收评估机构推荐名单，拟证明政府选定评估机构程序合法、实体合法。第6组：1、测量登记表、2、邹XX房屋门牌号情况说明，拟证明邹XX房屋概况及面积。第7组：邹XX户房屋征收估价分户初评报告、被征收人须知、房屋征收估价分户初评结果，拟证明政府作出的征收决定补偿价格经过评估程序，价格合理。第8组：送达回证、初审结果送达邹XX户图片以及送达《征收决定书》和《评估报告》图片，拟证明所有告知书均依法送达邹XX，但其拒绝签字。第9组：征收公告公示图片，拟证明政府已将公告公示于苗书院，已经履行公示程序。
被告黔东南州人民政府答辩称：原告邹XX不服黎平县人民政府作出的黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》，向政府申请行政复议，政府受理后，向黎平县人民政府送达了申请书副本和提交证据材料、答复书的通知书，黎平县人民政府按时提交了作出具体行政行为的证据、依据和行政复议答辩状，经审查，黎平县人民政府作出的征收补偿决定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，政府于2019年3月28日依法作出了行政复议决定，维持了黎平县人民政府作出的房屋征收补偿决定，并及时邮寄送达当事人，政府作出的行政复议决定认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
被告黔东南州人民政府在举证期限内向本院提交了如下证据：1、行政复议申请书，2、行政复议受理通知书，3、行政复议答复和举证通知书，4、黎平县人民政府行政复议答辩状，5、黎平县人民政府提交的证据清单，6、行政复议决定书，拟证明行政复议程序合法。
经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据认证如下：
被告黎平县人民政府提交的第1组证据客观真实，但不能证实被告征收程序与实体合法，不能达到被告的证明目的；第2组至第4组证据证据客观真实合法，本院予以采信；第5组证据与客观真实，第一次评估机构选定后，未经被征收人协商选定，被告无故自行变更，故该组证据不能证明被告选定评估机构程序合法；第6组证据客观真实，原告亦无异议，本院予以采信；第7组证据客观真实，仅有评估初评结果，未出分户评估报告，被告以初评结果代替评估报告作为征收补偿计价依据确有不当，不能达到其证明目的；第8组证据客观真实，原告亦无异议，但原告辩称仅系初评结果，未收到评估报告属实，本院予以确认；第9组证据客观真实，能够证明被告履行了公告程序，但不能以此证明被告征收程序合法。
被告黔东南州人民政府提交的1至6号证据客观真实，能够证明行政复议程序合法，但不能证明其行政复议决定内容合法。
原告提交的第1至8号证据客观真实，与本案有关联性，能够证明原告房屋被征收及州政府作出维持的行政复议决定以及原告房屋内外结构、个体经营情况等事实，可以作为本案证据采信。
经审理查明：原告邹XX通过划拨方式，获得位于黎平县××街道XX××242.7平方米的国有土地使用权，并于2000年11月24日办理了黎土国用（2000）字第02798号《国有土地使用证》，在该土地上建有结构为砖混、砖木结构，三栋连体，最高层为三层的房屋，用途为住宅，并办有房屋所有权证。原告诉称，该房屋从上世纪80年代一直经营旅馆至今。2018年4月18日，因兰花园棚户区项目改造工程建设需要，被告黎平县人民政府作出了黎府决﹝2018﹞9号《黎平县人民政府对兰花园片区城市棚户区改造项目范围内房屋进行征收的决定》，原告房屋在被告征收红线范围内，对于征收决定，原告没有提出异议。被告于2018年5月15日主持召开评估机构选定会，经组织被征收人抽签选定了凯里市XX作为评估机构。在无正当事由未签订房屋征收评估协议的情况下，被告又于同月21日重新主持召开评估机构选定会，经抽签另行选定了贵阳XX公司作为评估机构。此后的被征收房屋评估工作即由贵阳XX公司负责实施。针对原告邹XX户，该评估公司仅作出房屋征收估价分户初评报告，未作出房屋征收估价分户评估报告，在此情形下，被告黎平县人民政府仅根据初评报告，于2018年12月7日作出黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》，对原告房屋进行了征收，《房屋征收补偿决定书》中明确补偿方式为货币补偿。原告不服该征收补偿决定，于2019年1月7日向被告黔东南州人民政府申请行政复议，黔东南州人民政府受理后，经书面审理，认为黎平县人民政府作出黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》正确、合法，于2019年3月28日作出黔东南府复议字﹝2019﹞64号《行政复议决定书》，维持了黎平县人民政府作出的房屋征收补偿决定。原告仍不服，向本院提起行政诉讼，请求依法撤销黎平县人民政府作出的黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》和黔东南州人民政府作出的黔东南府复议字﹝2019﹞64号《行政复议决定书》，案件受理费由二被告承担。
本院认为：本案的争议焦点是被告黎平县人民政府作出的黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》和黔东南州人民政府作出的黔东南府复议字﹝2019﹞64号《行政复议决定书》是否合法，是否应当撤销。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”又根据该条例第二十条：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。在评估机构的选定上，被告于2018年5月15日组织被征收人进行了第一次选定，选定评估机构为凯里市XX，在无正当事由的前提下，被告又于2018年5月21日重新召集被征收人协商另行选定评估机构，该行为违反《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法》第十条规定。根据该办法第五条“对被征收房屋价值的评估，应当委托具有三级及以上房地产评估资质的评估机构”的规定，被告未提供评估机构资质证明，评估机构的资质是否达到三级以上存疑，故被告在评估机构的选定上程序违法。另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条的规定，房地产价格评估机构作出分户的初步评估结果后，应当在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。本案中，被告黎平县人民政府未按规定向被征收人转交分户评估报告，也未提供证据证明房地产价格评估机构已经作出了分户评估报告，被告仅以分户初评结果代替分户评估报告违反了上述规定，继而以分户初评结果计算原告被征收房屋价格，属事实不清，证据不足。被告作出的征收补偿决定，仅仅给予原告货币补偿，且被告仅以住宅房屋类型计算补偿标准，未考虑原告作为旅店实际经营情况，不符合法律规定，原告诉请理由成立，本院予以支持。被告黔东南州人民政府作为行政复议机关，虽履行了行政复议程序性职责，但对被告黎平县人民政府作出的《房屋征收补偿决定》不符合法律规定的事实未查明的基础上作出维持决定，实体上存在错误，亦依法应当予以撤销。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销被告黎平县人民政府于2018年12月7日作出的黎府决﹝2018﹞5号《房屋征收补偿决定书》；
二、撤销被告黔东南州人民政府于2019年3月28日作出的黔东南府复议字﹝2019﹞64号《行政复议决定书》。
案件受理费50元，由被告黎平县人民政府负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
孟洪斌律师