成功维权案例：“烂尾楼”业主可否“停止还贷”

律师观点分析

案情描述：

2017年12月28日，侯某与某开发商签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定“侯某购买某开发商开发的位于某市房屋，房屋总价款8501500元，商业贷款方式付款，贷款比例占总房款50%，交付时间约定在2019年12月31日，如逾期交付，买受人可自逾期交房之日起30内行使解除权。”次月，侯某作为借款人（抵押人）与某商业银行作为贷款人（抵押权人、保证权人），开发商作为保证人，三方签订《个人购房按揭借款合同》。后侯某依约向开发商交付购房款、银行依约代付贷款后，至合同约定交房时间，开发商未依约交付。据侯某实地勘察，涉案房屋已烂尾，为此侯某不仅无法取得涉案房屋，反而需要按月足额偿还贷款。长期还贷导致侯某身心疲惫，就此侯某被迫向法院提起诉讼，请求：“1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令解除《个人购房按揭借款合同》；3、判令开发商向侯某一次性返还首付款、已还贷款部分、住宅专项维修基金、契税、工本费、银行按揭贷款利息损失；4、判令开发商向侯某支付解除合同签逾期交房违约金；5、判令开发商向银行一次性退还按揭贷款”。

案件结果：

支持侯某全部诉讼请求。

案件争议焦点：

1、涉案《商品房买卖合同》（预售）是否应解除；

2、涉案《个人购房按揭借款合同》是否应解除；

3、如同时解除后开发商应如何履行返还义务。

案例点评：

业主强制停贷不能从根本性解决问题，反而不仅会因为停贷导致产生更多的逾期利息、违约金，而且影响个人征信。正确的做法应该是从根本上解除开发商商品房买卖合同及银行担保贷款合同，具体分两步走：1、在法定和约定的期限内，通过诉讼的方式，以法定解除和约定解除为由向开发商行使解除权；2、在解除与开发商购房合同时，将银行作为第三人参加诉讼，并明确向法院提出由开发商向银行返还剩余贷款。具体而言：

一、解除与开发商之间的购房合同方式。

《商品房买卖合同解释》第11条规定：“根据民法典第563条规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

因此，购房者首先需要依据双方签订的商品房买卖合同行使解除权，理由一般依据合同约定“购房者自逾期交房之日起30或60日行使解除权。”其次、如双方无约定解除条款，则依据上述司法解释规定，购房者自开发商逾期交房之日起，催告开发商，经催告后三个月仍未交房，购房者有权解除合同。但购房者提请诉讼应自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。

二、解除与银行担保合同的方式。

《商品房买卖合同解释》第21条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保抵押合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

因此，此种解除可以细分为两种不同情形：

1、银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并提出独立的诉讼请求。

如法院确认购房合同无效或被撤销、解除的，应同时解除银行担保合同，最终判决开发商分别将购房者尚欠银行贷款的本息支付银行，将购房者已付的购房款返还给购房者。以此达到，购房者不必再继续偿还银行贷款的目的。

2、银行不愿意作为第三人参加诉讼，实操中各地法院做法不一。

持否定观点的法院认为，即便购房者将银行列为共同被告或有独立请求权的第三人，主张解除购房合同的同时解除贷款合同，但由于银行未提出诉讼请求，本案属于两层法律关系，对于解除贷款合同的诉请需另案处理。

持肯定观点的法院认为，在购房合同因开发商违约被解除后，贷款合同的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，应同时解除贷款合同，相应开发商分别将购房者尚欠银行贷款的本息支付银行，将购房者已付的购房款返还给购房者。

律师建议：

律师建议购房者诉请解除购房合同点同时，应及时追加银行作为共同被告或第三人，并明确向法院提出由开发商向银行返还时剩余贷款的诉请，达到一并解决贷款合同的目的。

综上，由于房屋买卖合同纠纷法律法规较为分散，司法实践运用中专业性较强，建议委托专业律师协助处理。