一起让与担保合同纠纷仲裁案件的成功案例

——河北国器律师事务所刘树明律师

一、案例介绍

2016年9月，林某某向潘某某控股的XX旅游开发公司投资500万元用于开发XX旅游项目。后因项目运营问题，林某某退出投资，潘某某和林某某达成还款协议，约定还款本息、还款时间、违约责任等，并由潘某某实际控制的XX房开公司提供其开发的XX小区24套商铺作为担保。还款协议次日，林某某与XX房开公司签订了商品房买卖合同，并在房屋所在地不动产管理部门办理了备案登记。XX房开公司向林某某出具了房款收据，但林某某并未实际支付任何房款。

2021年5年，申请人林某某以商品房预售合同纠纷为由，在张家口仲裁委申请仲裁，请求被申请人XX房开公司返还房款本息、违约金以及律师费用等。

二、案件分析

1、基础法律关系

综合XX房开公司的提供的证据可知，本案存在主合同还款协议（实质是债权债务合同）和从合同商品房买卖合同（实质是让与合同，系非典型担保合同的一种），本案的基础法律关系是债权债务法律关系（债权人是，债务人是潘某某），申请人与被申请人之间是让与担保法律关系，而不是商品房预售法律关系。

2、案件主管问题

从上述法律关系分析可知，本案的案由应当是债权债务纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，申请人林某某是以从合同商品房买卖合同中的仲裁条款为由，认定案件应由仲裁机构主管，有违法律规定，本案主管应当由法院管辖（主合同还款协议中并未约定仲裁条款），仲裁机构无权主管。

3、仲裁请求问题

由于双方签订涉案商品房买卖合同的目的为了给债务人（潘某某）提供物权担保，形式上是将被申请人XX房开公司（第三人）的财产权利转移至申请人林某某（债权人）名下（备案登记），但是申请人林某某（债权人）并未向被申请人XX房开公司实际支付任何房款，故申请人诉求房款本息、违约金及律师费用等缺乏法律或事实依据，获得仲裁庭支持可能性极小。

三、办案过程

委托人XX房开公司收到仲裁委送达的仲裁文书后，及时委托本律师代理该案，接收委托后及时选定仲裁员、组织收集证据、提交答辩状、完成举证质证、发表辩护意见等，最终申请人主动撤回了仲裁申请，委托人XX房开公司对律师的代理工作非常满意。

四、律师意见（简略版）

XX房开公司（被申请人）与林某某（申请人）商品房预售合同纠纷一案，律师发表意见如下：

1、案涉的《商品房买卖合同》名为买卖合同，实为担保合同，并不存在商品房真实预售的法律事实，本案案由并非商品房预售合同纠纷案件，不应按照名义上的商品房买卖法律关系来审理本案，而应按照实质上的担保物权法律关系来审理本案。

2014年11月26日，潘某某（案外人、债务人）与王某某（案外人）、林某某（申请人）签订《还款协议》（见证据一），约定潘某某于2015年1月26日之前将王某某（案外人）、林某某（申请人）的项目（河北承德的XX旅游开发项目）投资1500万元（其中王某某1000万元，林某某500万元）和利息360万元一次性返还；如未及时返还潘某某构成违约，须支付王某某（案外人）、林某某（申请人）违约金200万元。

在《还款协议》中约定了答辩人（被申请人）XX房开公司作为担保人，提供自己开发的不动产（商铺）为债务人潘某某（案外人）的债务提供物权担保（商铺详细内容见房屋买卖合同）。

签订《还款协议》的次日，即2014年11月27日，答辩人（被申请人）XX房开公司与被答辩人（申请人）林某某签订了形式上的《商品房买卖合同》（含补充协议等，见证据二），约定项目建设依据、销售依据、所购商品房基本情况（第X幢1－24号商铺，共24套）、计价方式与价款（7837468元）等诸多条款，答辩人（被申请人）XX房开公司向被答辩人（申请人）林某某出具了房款收据，但被答辩人（申请人）林某某并未实际支付任何房款。

签订上述《商品房买卖合同》的当日（2014年11月27日），答辩人就按照《还款协议》的约定，向XX县房地产交易管理所对设定担保的24套商铺进行备案登记。

从上可知，《还款协议》是主合同（债权债务合同），《商品房买卖合同》是从合同（让与担保合同、非典型担保合同），《商品房买卖合同》名为买卖合同，实为担保合同，并不存在商品房真实预售的法律事实，本案基础法律关系是债权债务合同法律关系，申请人与被申请人之间是让与担保法律关系，因此本案的案由并非商品房预售合同纠纷案件，不应按照名义上的商品房买卖法律关系来审理本案，而应按照实质上的站与担保法律关系来审理本案。

2、被答辩人（申请人）林某某的所有仲裁请求均无法律、事实支持或合同依据，希望仲裁庭驳回其全部仲裁请求。

第一、二、四项仲裁请求无法律或事实支持，应予以驳回。由于《商品房买卖合同》是从合同（让与担保合同、非典型担保合同），加之申请人并未实际支付房款，并不存在真实商品房预售的法律事实，也不存在实质上的、真实的商品房买卖法律关系，被答辩人（申请人）的第一、二、四项仲裁请求，返还房款（被答辩人实际未支付房款）、支付利息（被答辩实际支付房款为0元利息为0元）以及支付违约金（债务人潘某某已经违约，但答辩人已经提供24套房作为担保且并未违约，担保物一直存在未作违约处理，不存在支付违约金的情况）的仲裁请求缺乏法律或事实支持，应予驳回。

另外，涉案担保是让与担保（非典型担保），系不动产抵押范畴，系物权担保范畴，并非保证合同法律关系，双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是被申请人大雄公司用其所有的24套商铺为债务人潘美多的债务提供物权担保，并没有对潘美多的债务提供连带保证或一般保证的真实意思表示，申请人不要混淆了案件的真实法律关系，在债务人潘美多不履行到期债务的情况下，申请人作为债权人，对让与担保合同下的担保物（24套商铺）享有优先受偿权（折价或者拍卖、变卖所得价款），但是法律并没有规定申请人（债权人）可以向让与担保人主张要求其承担保证责任（连带保证或一般保证），至少目前没有任何相关规定。

第三项仲裁请求无法律支持或合同依据，应予以驳回。《还款协议》（主合同）中既未约定律师费用的具体承担，《商品房买卖合同》（从合同）中也未约定律师费用的具体承担，法律更未明确规定由答辩人（被申请人）承担，主张由答辩人（被申请人）支付律师费无法律支持或合同依据，应予以驳回。

3、本案应由法院主管。由于本案的商品房买卖合同是从合同，是非典型担保合同的一种，由于只是形式上存在商品房预售，转移了财产，但实际上并不存在实际的商品房买卖合同，不能抛开主合同还款协议约定（无仲裁条款由法院主管），按照从合同让与担保合同中的仲裁条款来由仲裁机构主管是错误的。

综上所述，希望仲裁庭驳回被答辩人（申请人）的全部仲裁请求。

    此致

XX仲裁委员会

五、法律适用（略）