房屋、土地征收和补偿类行政案件的审理

一、拆迁人和行政机关应保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置

违法拆迁，公平合理，补偿安置，产权调换

“任何人不得从自己的错误行为中获益”。拆迁人和行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，房价上涨时，拆迁人和行政机关有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。被拆迁人选择实行房屋产权调换时，拆迁人和行政机关无适当房屋实行产权调换的，则应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。

基本案情

X市政府组建的指挥部在X年组织有关部门对陈X房屋及附属物实施拆迁，违反法定程序，该强拆行为已被X市中院X第11号行政判决确认违法。因此，对该拆迁行为给陈X合法权益造成的损失，原审法院判决其承担相应的责任并无不当。但原审判决认为陈X的房屋已被拆除，评估已失去客观条件，故参照X年拆迁安置补偿标准确定陈X房屋价值，显属不当。

X市政府及职能部门，在X年未依法将争议房屋性质确定为营业房，是双方未能就拆迁补偿安置达成一致、导致陈X未能依法获得补偿安置的主要原因。陈X自X年房屋被拆除至今未得到公平合理的安置补偿，其中既有拆迁人X公司未履行补偿安置责任的原因，也有X市政府及相关职能部门未依法行政的原因。在房屋价格明显上涨且被拆迁人未及时获得合理补偿安置的前提下，一、二审判决X市政府仅向陈X支付按X年拆迁安置补偿标准确定的拆迁补偿安置款，对陈X明显有失公平。

陈X配合拆迁工作，服从相关政府部门的要求，在未依法获得补偿安置的情况下，将房屋及附属物交由相关部门拆除，其自身并无过错，不应承担相应的损失。拆迁人X公司和X市政府及其职能部门有义务保证陈X得到公平合理的补偿安置。陈X有权要求根据拆迁当时有效的法律规定，主张实行房屋产权调换或要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估确定货币补偿金额。如拆迁人和X市政府无适当房屋进行产权调换，则应向陈X支付生效判决作出时以同类房屋地产市场评估价格为标准的补偿款，以保证陈X选择产权调换的权利。

二、被拆迁房屋面积和性质的判断标准

房屋拆迁，房屋用途，房屋登记

在拆迁补偿裁决中，有关补偿面积问题是争议最大的问题之一。房地产登记是房地产行政主管部门依法对房地产的所有权、抵押权、典权等物权进行的登记，是房地产物权公示的法定方式，不进行登记就不能对抗善意第三人。产权登记与否只是能否对抗善意第三人的条件，没进行产权登记也不能否定合法房屋的所有权，不能否定私权利存在的客观性，也不能否定合法房屋的面积，有了产权证也不能说明就完全属补偿范围，在有些地方就出现了拆迁公告发布后违法变更产权证的现象，因此，对被拆迁房屋的面积应综合判断，产权证可作为优势证据进行判断。

根据用途不同，各地对被拆迁房屋的补偿标准作出不同规定，一般而言，营业用房的补偿标准高于住宅用房的补偿标准。因此，对被拆迁房屋的用途成为争议的焦点之一。对房屋用途的判断观点：以房屋的自然属性兼顾社会秩序进行综合判断，理由是房主对房屋的使用有自由处分权，是对私权利的一种尊重。房屋权属证书载明为非营业用房，但实际作为营业用房，且被拆迁人提供工商营业执照及纳税凭证的，法院应参照有关营业用房的补偿标准，审查被诉补偿安置裁决是否合法。当然，如被拆迁房屋的补偿标准仅以市场评估价为依据，就不会出现住宅用房和营业用房补偿标准的差距问题，因为评估时已经充分考虑这一因素。

三、拆迁房屋补偿标准的确定

房屋拆迁，拆迁补偿标准，评估价格

补偿安置裁决依据有关规范性文件确定的货币补偿金额标准低于裁决时同类地区、同类结构房屋市场评估价的，法院不子支持。从全国目前情况看，被拆迁房屋补偿标准：一是通过规范性文件确定，二是通过评估确定。通过评估确定补偿数额更加符合有关法律规定的等价有偿的民事交易规则。但是，如规范性文件确定的补偿数额高于评估的数额，可以作为补偿的依据。法律规定，法院审理行政案件依据法律、法规，参照规章。对于规章以下的规范性文件的规定，如对弱势的相对人更加有利，可以作为法院审理行政案件的依据。如规范性文件规定的补偿数额低于评估价格，法院不得依据该规范性文件作出对被拆迁人不利的判决。

四、拆迁中对间接损失的补偿安置

拆迁补偿安置，间接损失，期待利益

间接损失是否补偿取决于社会经济发展状况，间接损失是可得利益的减少，是指拆迁行为致使被拆迁未来财产利益的损失，是一种期待利益，如解除合同造成的损失。间接损失可以考虑进行补偿。但是，拆迁补偿是对物权损失的补偿，而许多间接损失属债权，因此，拆迁管理部门在裁决时不直接支持间接损失补偿的主张，法律应允许当事人通过向法院提起民事诉讼或申请仲裁进行权利补救。待这些损失通过法定程序确定后，再通过协商或诉讼转嫁给拆迁人。被拆迁人为企业时，拆迁人无需对职工就业进行安置。法律规定的安置是指住房安置或厂房安置而不是就业安置。