关于建设用地使用权设立原则

设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

首先，《民法典》规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”该条明确了民事主体在进行民事活动时，应当遵循绿色原则，节约资源、保护环境。在设立建设用地使用权时，保护和合理开发利用自然资源是社会公共利益的要求，同时，建设用地使用权作为权利人得以在城市土地上建造建筑物、构造物以及附属设施的权利基础，直接影响了城市的生态环境和城市面貌，设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求，应是《民法典》总则编精神在物权编的具体体现。

其次，设立建设用地使用权还应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。根据不同的土地用途，建设用地使用权的设立也存在期限限制：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”

还需要注意的是，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。因为建设用地使用权可以分别设立于地上、地表、地下，故相较于其他用益物权，分层设立的不同建设用地使用权的权利的内容、土地用途、利用方式等相互之间必须相融，在设立权利过程中，不同的建设用地使用权应当互不侵犯，公平地分配各建设用地使用权人的权利义务。

随着科学技术的发展，人们对土地的利用更为广泛，建设用地使用权不仅仅涉及对地表土地的使用，还涉及对土地的地上空间和地下空间的使用。实质上是对土地所有权限制的扩大，有助于城市的开发和建设，反映了现代物权立法对社会需求的回应。

无偿划拨和有偿出让是建设用地使用权的法定设立方式。其中，有偿出让，是指出让人将一定期限的建设用地使用权交付建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金的行为。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。

根据《土地管理法》的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。有偿使用是我国国有土地使用制度的原则，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，但对于国家机关用地、军事用地、公共设施等建设用地，可以通过划拨方式取得。

采取划拨方式是设立建设用地使用权的例外方式，因此需要严格限制，必须遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。一般认为，划拨主要具有以下特点：其一，划拨设立的建设用地使用权往往是无偿的，是由于国家为了维护国家利益和社会公共利益需要，依照严格的法律程序授予用地者的土地使用权，本质上是一种非市场化的建设用地使用权设定方式。其二，与有偿出让相比，划拨具有无期限性。建设用地使用权的划拨因出于公共利益设立，因此没有最高年限的限制。其三，以划拨方式设立的建设用地使用权，原则上不得进入市场进行交易。以划拨方式设立建设用地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。对于建设用地使用权出让合同的法律性质，学界观点一直存在分歧。

相较于划拨，采用出让方式设立建设用地使用权并非一种行政行为，而属于民事行为。采用出让方式设立的，因属于交易行为，具有有偿性，因此必须缴纳土地出让金。出让的方式包括协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等。采取出让方式设立建设用地使用权，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。而且，采用出让方式设立的建设用地使用权，具有期限的限制。出让合同约定的期限届满，土地所有权人就应收回建设用地使用权。

土地是一种宝贵的自然资源。我国土地使用权制度改革的目的之一就在于设立有偿利用土地的机制，并在此基础上建立和完善土地市场，因此我国必须严格限制建设用地使用权的划拨使用，明确规定对于经营性用地必须适用招标、拍卖等公开竞价的方式。