关于更正登记与撤销登记

撤销登记和更正登记虽然都是由于登记簿的记载与实际情况不一致导致的，但两者本质上有很大的不同。一是形式不同。撤销登记是更正登记簿错误的一种方式，包括注销原有的错误登记及回复到上一手登记状态两个步骤。更正登记则是直接对登记簿记载的权利人等事项进行变动，将错误登记更正为正确的登记。在首次登记错误时，如果适用更正登记，应明确记载正确的权利人。如果适用撤销登记，只需撤销现有权利人的登记簿记载，该不动产回复到无登记权利人的状态，其区别显而易见。

二是性质不同，更正登记是将不动产登记簿记载事项更正为与实际情况一致，而撤销登记并没有担负令登记簿记载与实际一致的任务，只是对已知存在的登记错误进行纠正，将原有的登记记录撤销，并退回到上一手的登记状态。至于该手登记状态是否反映了实际的权利情况，并非撤销登记所关心和要解决的问题。换句话说，撤销登记只知道登记错了，但不知道什么是正确的。更正登记不但要知道登记错了，还要知道该怎么正确的登记。

三是范围不同。撤销登记属于将本次登记的登记簿全部记载事项注销，并采用上一手的登记簿记载事项。更正登记则可以对部分登记簿记载事项比如身份证号码、面积或者权利人进行更正，无须改变整个登记簿的记载事项。

四是权限不同。撤销登记涉及相对人权利，必须受登记簿公信力约束，没有生效法律判决或正当行政程序登记机构不得擅自撤销。更正登记既可以依权利人或利害关系人申请，也可以依职权予以更正登记。对不涉及登记簿公信力的内容，属于登记人员笔误或疏漏，并有登记原因证明文件可以佐证的，登记人员可以直接依职权予以更正登记。

五是发生原因不同。并非所有的登记错误都可以适用撤销登记，对撤销登记的启动必须慎之又慎，严格把握。虽然在依法律行为发生物权变动的情形，只有进行不动产登记后才发生物权变动效力，但不可因此将不动产物权变动认为是登记机构赋予的权利。当事人签订合同等意思表示行为才是推动物权发生变动的内在原因，因此对登记人员接受贿赂、违反相关登记程序等行政上的瑕疵并不能当然造成登记结果无效。

不动产登记是行政行为，但属于不产生意思表示的程序性行政行为，一般行政行为的瑕疵并不会影响不动产登记的效力，必须是涉及不动产登记原因可导致登记错误的瑕疵，比如合同无效、申请材料虚假，才会对登记效力产生影响，并可能导致撤销登记。而只要能证实登记簿存在错误就可以更正登记，既可以是权利人或利害关系人提出，也可以是登记机构依职权自行更正。

六是程序不同。《不动产登记暂行条例实施细则》对更正登记有明确的规定。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，向登记机构提交证实登记簿存在错误的材料等申请更正登记。登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。撤销登记不属于明确规定的登记类型，法院时而会有这样的判决。可以参考原《房屋登记办法》的规定，根据司法机关、行政机关、仲裁委员会出具的证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取不动产登记的文件撤销原不动产登记。

目前已经发现多地在行政诉讼中因为撤销登记没有告知听证等程序，登记机构被法院判决败诉。依据最高人民法院的有关判决，登记机构在撤销登记前一定要注意履行告知听证等程序义务以保障登记名义权利人的知情权。建议可对行政机关依职权撤销登记等非司法机构认定的情形在撤销前召开听证会，听取名义权利人的意见，满足司法机关对撤销登记行政行为的正当程序要求。