“住宅改商用”的房屋应该怎么补偿

基本案情

贾某名下有房产一套，房屋所有权证书上记载了建筑面积分别为12.86平方米、13.82平方米、55.18平方米，设计用途为住宅，同时还有自建房15.4平方米。贾某持有的国有土地使用权证书记载的土地使用面积为114.90平方米，划拨用地。贾某以该登记为住宅的房屋从事餐饮服务，其个体工商营业执照（小吃店、面食）餐饮服务许可证有效期至2016年4月27日。2015年2月16日，J区人民政府对J区健康路八、九号街坊旧城改造项目发布《房屋征收决定公告》，贾某的以上房屋处于该征收范围内。经评估，贾某被征收房屋住宅部分单价3100元/平方米、自建房单价860元/平方米、大门500元、菜窖1200元、围墙739.2元、硬化617.4元。2015年4月28日，J区人民政府作出房屋征收补偿决定。贾某认为J区人民政府作出的房屋征收补偿决定按照住宅予以补偿，无视其商业用房的事实，侵犯了其合法权益，政府应当按照商用房标准进行补偿，遂提起诉讼。

依法解答

在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中明确要求，“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该通知明确了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能完全按照产权性质一刀切，只给予住宅补偿而不给予“住宅改商用”房屋有关经营方面的任何补偿。

本案中，贾某的房屋产权性质虽为住宅，但贾某提交了营业执照、许可证、税务登记等若干可以证明其房屋用于餐饮经营的证据，贾某的房屋属于国务院通知中明确“应给予适当补偿”的情形，因此，本案在经过一审、二审后，由最高人民法院裁决应通过重审进一步查明案件事实，根据实际情形给予补偿。

法律依据

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

完善相关政策措施，妥善解决遗留问题：各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。对因房地产开发企业没有能力完成建设项目导致拆迁补偿资金不落实、安置用房不到位的问题，地方政府要采取有效措施，督促开发企业抓紧落实；或先行解决拆迁补偿安置问题，再根据法律法规和拆迁合同约定，追究开发企业的责任。

 司法实践

“住宅改商用”是社会生活中常见的情形。《民法典》规定了住宅改商用的两个条件：一是没有违反任何禁止性规定；二是必须经有利害关系的业主同意，不能让其他人生活受到影响。《民法典》对于住宅改商用的条件规定得更为严格。

对于历史上已经形成的住宅改商用房屋，在拆迁时应当按照经营住房予以补偿。一般经营性用房获得停产停业损失补偿的，要满足三个条件：即房屋合法、拥有营业执照以及在被征收房屋内有实际经营事实。“住宅改商用”房屋补偿标准，可根据国务院相关文件精神予以确定。即在征收范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，可以按照经营性用房予以补偿，各地方可以根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。被征收人发现补偿低于被征收人预期标准，或低于周边类似房地产市场价的，可以通过积极谈判予以解决，不能达成一致意见的，可及时寻求法律救济，通过行政复议或行政诉讼来维护自己的合法权益。