申请不动产登记应提供的必要材料

事人申请登记,应根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。不动产登记簿除了记载不动产的自然状况之外,主要反映不动产之上的权利状况。但并非所有不动产权利均能登载于不动产登记簿。

不动产登记条例统一规定:下列不动产权利,依条例的规定办理登记:(一)集体土地所有权;(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;(三)森林、林木所有权;(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(五)建设用地使用权;(六)宅基地使用权;(七)海域使用权;(八)地役权;(九)抵押权;(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

这里第一项至第三项规定的是不动产所有权;第四项至第六项、第八项、第九项是民法典明确规定的不动产他物权;第七项是民法典用益物权编“一般规定”中明确肯认且由其他法律具体调整的不动产他物权;第十项是兜底条款,明确“法律”中可以规定不动产权利的登记能力。

在登记能力法定的观念下,不动产物权的登记能力首先受“物权法定原则”的约束,具有登记能力的不动产物权无论在类型还是在内容上均需有明确的法律根据来支持。这里的法律根据,包括民法典和其他法律。就民法典所规定的不动产物权种类而言,所有权部分有土地所有权和建筑物、构筑物所有权;用益物权部分有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权;担保物权部分有抵押权。其他法律中规定的不动产物权种类,包括了海域使用权、探矿权、采矿权等。

不动产产权的登记制度使得物权公示制度得到了落实,不动产的类型有很多种,不动产登记根据其不动产的性质和作用的不同,也分为很多种。在具体的不动产产权登记中存在着多种权利类型,而不同的权利类型所依据的法律又有其差异性。不动产所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等均可申请登记。

不同的不动产物权登记时,需提供的权属证明材料是不同的。通过合同方式设立、变更、转让或消灭不动产物权的,需提供的权属证明材料是不动产合同,如不动产抵押权合同、房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同、农村土地承包经营合同等。通过法院、仲裁的生效法律文书设立、变更、转让或消灭不动产物权的,提供的权属证明材料即为法院的生效判决书、裁定书或调解书,仲裁机构作出的生效仲裁裁决书或调解书。通过建设、拆除等方式设立或消灭不动产物权的,一般应提供有关部门建设批准书等材料作为权属证明材料。

司法实践中,人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应认定为民法典所称导致物权设立、变更、转让或消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。除上述权属证明材料外,在进行登记时一般还要提供原权利人的权利证明,登记申请人的身份证明等相关材料。