审查房屋价值评估报告时应注意的问题

审查房屋价值评估报告时应注意的问题

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

严格审查评估报告的合法性、真实性和关联性。三者之间虽各具特点，但具有统一性和不可分割性，是有机整体，缺一不可。评估报告是由当事人双方认可和以法定方式确定的专门机构基于一定公信力作出的，因此通常属优势证据，在无足够相反证据否定时，应认可其合法性。

不认可评估报告合法性的情形主要有六种：一是评估报告的部门、个人无评估资质；二是违反公开、公平、公正原则；三是不符合国家技术性规范要求；四是程序不合法；五是依据不足；六是结果明显不合理。

重点把握：
　　严格把握相应的资质要求。法律规定的“具有相应资质的房地产价格评估机构”，有关该资质的具体规定除了在有关法律和其他规范性文件中有所体现外，各省、自治区、直辖市也会制定相应的选定房地产价格评估机构的具体办法。
　　严格把握估价的基准时间，即要把握准确评估的时间节点。法律规定的“房屋征收决定公告之日”应作为房地产价格评估的基准时间。对于一些大项目可能需要分期分段实施，可分批次作出征收决定。

    如征收决定与补偿决定间隔时间较长，除以房屋征收决定公告之日作出评估报告外，在实际支付补偿额时，有必要考虑被征收人因较晚拿到补偿金之合理损失等因素，也可通过补助方式支付。
　　严格把握基准房地产价。仅以基准房地产价确定评估报告是不全面的，应严格按法律和评估有关规定所确定的“类似房地产的市场价格”，在特定情况下结合上述基准房地产价，并结合被征收房屋状况等因素综合作出判断。
　　严格把握重新评估。法院对是否启动重新评估应慎重。结合规范性文件具体规定及实践中各种情形，不可避免地存在评估机构在特定情形下单方作出评估报告。实践中，综合考虑被征收人权益和公共利益保护，一般情形下不予支持，除非有正当理由。
　　严格把握房屋性质和面积。房屋性质、用途和面积直接影响房地产价格。登记是权属的重要标志，房屋性质、用途一般以房产证上记载为主，但有其他证据能够证明、推翻原来记载用途的可除外。

同时，在一些情况下要尊重当事人双方对房屋性质、面积经协商达成的一致意见，其前提是不损害国家利益或第三人权益。另外，针对规定的对违章建筑和超过批准期限的临时建筑，实践中很多地方给予了补偿，当然，并不绝对排除对于少数历史遗留问题，可考虑在合法、合理的范围内，采取符合当地实际情况的其他处理方式。