邓伟娜律师
律师观点分析
石家庄辛集邓伟娜律师代理J市八旬老人房产行政登记案——判决撤销错误不动产转移登记
一、案件经过与结果
D某（女，1942年生）与丈夫K某婚后长期居住于J市H区Y路XX号房屋，该房系二人夫妻共同财产。2021年4月，K某未经D某同意，以”房屋买卖”形式将上述房产过户至孙子C某、孙媳H某某名下，J市规划自然资源委H分局据此核发了不动产权证书。D某得知后十分焦急：自己在该房居住数十年，老伴去世后房产竟在自己不知情的情况下被”卖”给了晚辈，且H某某此后态度冷淡，老人居无定所，权益岌岌可危。
邓伟娜律师接受D某委托后，制定了”先民事确权、后行政纠错”的两步走诉讼策略：首先代理D某提起民事诉讼，请求确认K某生前与C某、H某某签订的《存量房屋买卖合同》无效。H区人民法院经审理作出（2023）H民初XXXX号民事判决，认定该买卖合同无效。判决生效后，邓律师随即代理D某提起行政诉讼，请求撤销H分局据此办理的不动产转移登记。
2024年9月，H区人民法院作出（2024）H行初XXX号行政判决，支持D某全部诉请，判决撤销H分局于2021年4月27日作出的将涉案房屋由K某转移登记为C某、H某某共有的登记行为，案件受理费50元由H分局负担。耄耋老人的房产权利最终回归法律保护之下。
二、庭审经过
行政诉讼庭审中，被告H分局抗辩其登记行为合法，称办理转移登记时已依法查验了不动产登记申请书、原不动产权证、买卖合同、税收完税证明、身份证明等全套材料，尽到了审慎审查义务，程序合法、适用法律正确，请求驳回原告诉请。第三人H某某亦委托律师出庭，述称H分局登记行为并无不当，不应撤销。
邓律师在庭审中围绕核心争议展开有力辩论：第一，被诉转移登记的主要事实依据即《存量房屋买卖合同》，已被生效民事判决确认无效，登记行为丧失事实基础；第二，H分局的审查仅为形式审查，合同无效这一实体法律关系的否定性评价，直接导致登记行为失去合法性根基；第三，依据《行政诉讼法》第七十条第一项，主要证据不足的行政行为应予撤销。第三人C某当庭表示同意原告诉讼请求，H某某一方的抗辩孤掌难鸣。
三、律师贡献
邓伟娜律师在本案中展现了扎实的跨程序诉讼能力：一是准确识别民事与行政交叉的法律关系，没有在登记行为作出后盲目直接起诉，而是先通过民事诉讼釜底抽薪，确认作为登记基础的买卖合同无效，为行政诉讼胜诉奠定了决定性证据；二是在行政庭审中精准抓住”登记依据的民事合同已被生效判决否定”这一要害，使被告关于”已尽审查义务”的抗辩不能对抗主要证据不足的撤销事由；三是充分维护高龄当事人权益，从诉讼策略到出庭细节全程耐心协助老人完成举证和程序参与。
四、典型意义
本案是老年人财产权益保护与不动产登记行政纠错结合的典型案例。实践中，老年夫妻一方擅自处分共有房产、子女通过”买卖”形式变相转移房产的情形并不鲜见。邓律师通过”民事确认合同无效—行政撤销错误登记”的路径，为同类案件提供了可复制的维权范式：即便登记机关形式审查无过错，只要作为登记基础的民事法律行为被生效裁判否定，行政登记行为仍因主要证据不足而应被撤销。本案胜诉有力捍卫了耄耋老人的居住权与财产权，也警示社会对老年弱势群体房产权益给予更多制度关怀。