邓伟娜律师
律师观点分析
河北石家庄辛集邓伟娜律师代理J市235万小产权房连环买卖案——确认合同无效，全额追回购房款
一、案件经过与结果
2017年秋，从事二手房中介的O某受E某委托，代为出售位于J市C区某村的一栋联排别墅，约定底价235万元，超出部分归O某作为佣金。后案外人u某、s某通过O某看上该房，O某协助双方完成交易，将235万元转付给E某，余款留作佣金。2020年7月，该房因系未取得建设审批的小产权房被强制拆除。2022年，u某、s某另案起诉O某要求返还280万元购房款，法院认定O某与u某、s某之间成立房屋买卖合同关系，判令O某返还280万元。O某随即委托邓伟娜律师，起诉原房主E某追偿已付的235万元。
E某抗辩称：自己2013年以150万元购入毛坯房，投入装修家具69万元、银行利息39万元，总成本254万元，235万元出售已亏损23万元，且房款中179万元已用于还贷，现仅剩56万元，要求抵扣装修费用31万余元。
2025年1月，J市的某区人民法院作出（2024）Jxxxx民初xxxx号判决：确认O某与E某签订的《二手房买卖定金协议书》无效；E某于判决生效后十日内返还O某购房款235万元；驳回O某其他诉讼请求。案件受理费25600元、保全费5000元均由E某负担。
二、庭审经过
本案争议焦点集中在三点：一是O某与E某之间究竟是居间委托关系还是房屋买卖合同关系；二是合同无效后购房款应否全额返还；三是E某主张的装修折旧费用能否抵扣。
邓律师在庭审中指出：第一，O某虽先与E某签订《房屋委托协议》，但后续O某与买卖双方均签订了《二手房买卖定金协议书》，且法院另案生效判决已认定O某与下家之间成立买卖关系，那么O某与E某之间亦应认定为房屋买卖合同关系，而非单纯居间；第二，涉案房屋系集体土地上未经审批建设的小产权房，买卖合同依法无效，因合同取得的财产应当全额返还；第三，E某主张的装修费用抵扣无合同依据，且其出售时明知房屋产权状况，应自行承担交易风险。
法院采纳了邓律师意见，认为合同无效后E某因该合同取得的235万元购房款应予返还；E某要求抵扣装修及家具家电费用，O某不同意且双方交易背景下不宜抵扣；O某主张利息则因自身亦有过错不予支持。
三、律师贡献
邓律师在本案中的突出贡献：一是理顺连环交易中的法律关系，在下家诉O某胜诉后，及时指导O某向原房主追偿，避免235万元损失最终由中介承担；二是准确适用合同无效规则，主张全额返还购房款，法院全额支持235万元本金；三是针对E某提出的装修抵扣、亏损抗辩，逐一反驳，法院最终未支持任何抵扣金额，最大程度维护了当事人财产权益。
四、典型意义
本案是小产权房买卖合同被确认无效后，连环交易中间方向上家追偿的典型案例。它提示市场主体：小产权房因违反法律强制性规定而无效，交易各方应相互返还财产；中介人员在二手房交易中如不慎被认定为买卖合同一方，应及时通过诉讼向真正的产权人追偿。邓律师通过厘清多层法律关系、精准适用合同无效返还规则，为当事人挽回235万元巨额损失，展现了复杂房产纠纷中的专业处置能力。