邓伟娜律师
律师观点分析
河北石家庄辛集邓伟娜律师代理小产权房买卖中介免责案——驳回原告228万连带追偿，中介不担返还责任
一、案件经过与结果
2017年12月，A女士、A先生夫妇经中介H某某介绍，与房主李某某、某村委会签订《文化创意产业集聚区会员加盟协议书》，以”会员加盟”方式购买J市C区某村房屋，支付228万元。房屋交付后二人投入58万余元装修入住。2020年7月，该房因系违建被强制拆除。2023年6月，A女士、A先生将H某某、李某某、某村委会一并诉至法院，要求三方连带返还购房款228万元及逾期利息、装修损失58万余元。
H某某委托邓伟娜律师应诉。原告方主张：H某某作为收款人及经办人，应与李某某、村委会共同承担返还责任。
2023年11月，J市C区人民法院作出判决：确认李某某与A女士、A先生就涉案房屋成立的买卖合同无效；李某某退还购房款228万元、赔偿装修损失6.35万元；驳回原告对H某某、村委会的全部诉讼请求。案件受理费、保全费由李某某及原告按比例分担。邓律师成功代理当事人H某某完全免责，免于承担228万元连带返还责任。
二、庭审经过
庭审核心争议是H某某的法律地位——究竟是买卖合同当事人，还是仅为提供服务的中介人。原告方主张H某某收取了全部228万元购房款、参与了交易全过程，应作为共同被告承担连带责任。
邓律师重点举证并论述：第一，H某某与房主李某某签有《房屋委托协议》，明确H某某系受李某某委托代为寻找买主、促成交易，法律地位为居间人；第二，H某某在收到原告228万元后，已将其中188万元转付李某某、13万元转付村委会工作人员办理交接手续，剩余款项为居间报酬，H某某并未截留房款；第三，原告签订的《会员加盟协议书》相对方是李某某和村委会，H某某并非合同当事人；第四，原告购房时明知涉案房屋系小产权房、仅享有使用权，其自身对合同无效亦有过错。
法院采纳了邓律师的抗辩意见，认定H某某与李某某之间系委托售房关系，H某某的售房行为未超出代理权限，相应法律后果应由被代理人李某某承担；H某某不承担返还购房款责任。
三、律师贡献
邓律师在本案中帮助中介人H某某成功脱责：一是准确界定H某某的居间人地位，通过《房屋委托协议》、转账记录等证据链，将H某某从”共同出卖人”的不利定位中剥离；二是清晰展示228万元资金流向，证明H某某已将绝大部分房款转付实际房主，仅留存合理居间费用；三是合理划分装修损失过错比例，法院最终仅判李某某承担50%即6.35万元，原告自行承担其余扩大损失。
四、典型意义
本案是二手房交易中介人被买家起诉追责时成功免责的典型案例。实践中，房产中介在交易中经手房款、参与谈判，一旦房屋因违建被拆或合同被认定无效，买家往往将中介一并告上法庭要求连带返还。邓律师的代理思路表明：中介人只要能证明委托关系、如实转付房款、未超出代理权限，即不应对买卖合同无效承担返还责任。本案对规范房产中介执业风险、厘清居间人与出卖人责任边界具有参考价值。