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以23个房产纠纷案件,试谈律师代理系列诉讼案件的此许心得

发布者:周春律师|时间:2018年04月17日|分类:房产纠纷 |553人看过

律师观点分析

23个房产纠纷案件,试谈律师代理系列诉讼案件的此许心得

前段时间,笔者去年7月份收的一批房产纠纷系列案件,共计23个单个案件,最后一批执行款到位,至此,该案历时近10个月,终于得到圆满解决。律师,是一个需要不断学习、不断总结经验、不断成长的职业,有鉴于此,现特将笔者在代理该案的些许心得,进行梳理总结。

一、案件概况

2011年,长沙某楼盘开发商,为迅速回笼资金,向购房业主承诺该楼盘的商铺和公寓售后统一出租经营,且年租金收益高达购房总价款的8%,以吸引公众前去购房。此种“售后返租”模式,虽然早已被国家有关部门予以禁止,但是,实践中,仍有大批商业住宅特别是商铺采取了该种模式。本案中,楼盘开发商采取开发商与业主签订《购房合同》、购房业主与所谓的独立第三方签订《委托经营管理协议》的方式,以规避国家的相关规定。

第三方在前2年按时支付业主租金收益后,即因为自身财务状况,开始拖欠业主租金收益,后经业主多方维权,事情仍未能得到解决,最终,酿成此次纠纷。

二、案件进程

  1、2017年7月笔者与23位业主签订《委托代理合同》,办理委托手续、收集整理案件材料;

  2、2017年7月28日完成23个案件的立案缴费工作;

  3、2017年8月7日,案件分配到具体庭室后,法院安排2017年8月24开庭;

 4、2017年8月8日,完成所有案件的保全立案、缴费工作;

 5、2017年8月18日,开发商提出管辖权异议,案件开庭时间延后;

 6、2017年8月22日,雨花区法院作出《民事裁定书》,裁定驳回开发商的管辖权异议,后开发商提起上诉;案件移送到长沙市中级人民法院,2017年12月6日中院作出《民事裁定书》,裁定驳回开发商上诉

  7、2018年1月22日,23个案件开庭审理,庭上与开发商就调解达成初步意向;

  8、2018年2月2日,开发商与所有业主达成调解;

  9、2018年4月11日,最后一批执行款支付到位。

三、系列案件的心得总结

笔者所代理的本系列案件,法律关系较为明确,为典型的“售后返租”模式,在此,对于法律层面的总结,省略不讲,主要总结代理过程中的一些实务心得。

1、接受案件委托之前,做好前期调查工作、全面评估案件风险、明确诉讼思路

系列案件因诉讼标的为同一类型,诉讼思路亦是一致的;同时,由于系列案件人数众多,在代理过程中,代理风险、代理工作事务量也是较单个案件是成倍增加,鉴于系列案件的上述2个特性,在接受案件委托之前,代理律师要做好前期调查工作,评估案件的代理风险、明确诉讼思路。

笔者在代理该23个系列案件之前,即通过各种手段了解了该类案件的相关维权情况、诉讼情况、执行情况等。通过了解,笔者发现,因该楼盘涉及到的业主人数高达数千人之众,该楼盘的维权活动非常积极,前期政府相关部门均组织了多次协调工作,但纠纷仍未能得到最终解决。通过司法查询,该23个案件的同类案件,在雨花区法院前期已有相关判决、且判决均已执行到位。

综合上述情况,笔者选择代理该案件,并在签订《委托代理合同》之前,确定了相关诉讼请求,起诉所需材料,并明确笔者的特别代理权限。鉴于开发商目前的资金情况,笔者在起诉后,即要求对开发商的相关财产进行保全,以保障后续判决的履行,同时,也为后续的调解工作增添筹码。

2、协调所有业主推选诉讼代表人,代理律师后续工作与诉讼代表人直接沟通

系列案件因为人数众多,作为代理律师,要做到与单个案件一样,与每一个当事人分别沟通,这是不现实的,也会导致律师的精力分散,花费很多不必要的精力。因此,在代理系列案件时,作为律师律师应当协调当事人推行出诉讼代表人,完成诉讼代表人的推选法律手续,后续代理事务与诉讼代表人直接沟通。做好这一步工作,律师后续代理工作将便捷很多,效率也会大大提高。

笔者在代理该系列案件时,因为业主相互之间并不熟悉,且人数有限,本系列案件并未推选出诉讼代表人。在代理过程中,笔者通过建立微信群、微信群发等方式与业主进行联系,该方式同样取得了较好的沟通效果。代理过程中,将案件的进展能及时反馈给业主,并与业主及时沟通,以取得业主的支持。因为代理过程中的良好沟通,在本案代理完结后,笔者甚至还与其中几位业主,成为了私交不错的朋友。

总之,系列案件的沟通事务量,要远远多于单个案件,代理律师在代理该类案件时,一定要找到合适的方式予以应对。

3、与法官充分沟通、适时运用系列案件的代理优势

在代理系列案件时,因为当事人人数众多,对于法官的压力,相对于单个案件更大,有鉴于此,法官对于此类案件相较于单个案件会更为关注。事实上,因为开发商的背景,在笔者进行立案、保全、调解时,法官、笔者均受到了一定的阻力,但是,经过沟通,适用运用系列案件的代理优势,相关阻力均得到了很好的划解。

4、着眼于全案的诉讼效果,协调各方诉求,求大胜,弃小利

系列案件虽然也是由各个单个案件所组成,但是,代理律师应当将系列案件作为一个整体来看待,诉讼过程中,务求诉讼行为一致,将各个单个案件当事人不同的诉讼请求,协调一致。不然,会给法院、当事人、代理律师造成很多不必要的麻烦,代理工作的推进将大大延缓,诉讼过程中,也有可能产生很多不必要的矛盾。

在笔者代理该系列案件中,23个业主其实各自诉求,均存在着一定的差异,如租金计算、租金起算时间点、抵扣房款等等。但最终笔者都将其差异一一划解,使得23个案件的诉讼思路保持一致。

特别是在调解过程中,业主利益诉求不一致,凸显得更为严重,此时,代理律师在与各方充分沟通的基础上,需要有所担当、掌握技巧,着眼于全案的解决,必要时,要懂得弃小利、求大胜。本案最后能调解结案,关键即在于此。

5、完善相关代理手续、规范代理行为,防范执业风险

律师在代理案件过程中,执业风险是我们不得不关注的,一般情况,代理的前提即是信任,在代理单个案件时,由于代理双方的信任基础,执业风险相对较低。但是,系列案件因为人数众多,各方诉求不一致,代理风险相较于单个案件将成倍增加。因此,律师在代理系列案件时,一定要完善代理手续,规范代理行为,防范执业风险。

笔者在代理该23个系列案件之前,特意起草了一份专项的《委托代理合同》用于该案代理,以规范代理双方的权利义务;在本案代理过程中,形成了《案件代理进度记录表》、记录案件进度,并及时与业主进行沟通;代理完结后,要求委托人签订了《结案登记表》等。其中,《结案登记表》中,要明确代理事项完结情况、律师费用结算情况、委托人对于代理工作的满意情况等等。最后,将在代理过程中所形成的相关材料,及时进行存档备案。

 


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