律师观点分析

以23个房产纠纷案件，试谈律师代理系列诉讼案件的此许心得

  前段时间，笔者去年7月份收的一批房产纠纷系列案件，共计23个单个案件，最后一批执行款到位，至此，该案历时近10个月，终于得到圆满解决。律师，是一个需要不断学习、不断总结经验、不断成长的职业，有鉴于此，现特将笔者在代理该案的些许心得，进行梳理总结。

一、案件概况

2011年，长沙某楼盘开发商，为迅速回笼资金，向购房业主承诺该楼盘的商铺和公寓售后统一出租经营，且年租金收益高达购房总价款的8%，以吸引公众前去购房。此种“售后返租”模式，虽然早已被国家有关部门予以禁止，但是，实践中，仍有大批商业住宅特别是商铺采取了该种模式。本案中，楼盘开发商采取开发商与业主签订《购房合同》、购房业主与所谓的独立第三方签订《委托经营管理协议》的方式，以规避国家的相关规定。

第三方在前2年按时支付业主租金收益后，即因为自身财务状况，开始拖欠业主租金收益，后经业主多方维权，事情仍未能得到解决，最终，酿成此次纠纷。

二、案件进程

  1、2017年7月笔者与23位业主签订《委托代理合同》，办理委托手续、收集整理案件材料；

  2、2017年7月28日完成23个案件的立案缴费工作；

  3、2017年8月7日，案件分配到具体庭室后，法院安排2017年8月24开庭；

 4、2017年8月8日，完成所有案件的保全立案、缴费工作；

 5、2017年8月18日，开发商提出管辖权异议，案件开庭时间延后；

 6、2017年8月22日，雨花区法院作出《民事裁定书》，裁定驳回开发商的管辖权异议，后开发商提起上诉；案件移送到长沙市中级人民法院，2017年12月6日中院作出《民事裁定书》，裁定驳回开发商上诉

  7、2018年1月22日，23个案件开庭审理，庭上与开发商就调解达成初步意向；

  8、2018年2月2日，开发商与所有业主达成调解；

  9、2018年4月11日，最后一批执行款支付到位。

三、系列案件的心得总结

笔者所代理的本系列案件，法律关系较为明确，为典型的“售后返租”模式，在此，对于法律层面的总结，省略不讲，主要总结代理过程中的一些实务心得。

1、接受案件委托之前，做好前期调查工作、全面评估案件风险、明确诉讼思路

系列案件因诉讼标的为同一类型，诉讼思路亦是一致的；同时，由于系列案件人数众多，在代理过程中，代理风险、代理工作事务量也是较单个案件是成倍增加，鉴于系列案件的上述2个特性，在接受案件委托之前，代理律师要做好前期调查工作，评估案件的代理风险、明确诉讼思路。

笔者在代理该23个系列案件之前，即通过各种手段了解了该类案件的相关维权情况、诉讼情况、执行情况等。通过了解，笔者发现，因该楼盘涉及到的业主人数高达数千人之众，该楼盘的维权活动非常积极，前期政府相关部门均组织了多次协调工作，但纠纷仍未能得到最终解决。通过司法查询，该23个案件的同类案件，在雨花区法院前期已有相关判决、且判决均已执行到位。

综合上述情况，笔者选择代理该案件，并在签订《委托代理合同》之前，确定了相关诉讼请求，起诉所需材料，并明确笔者的特别代理权限。鉴于开发商目前的资金情况，笔者在起诉后，即要求对开发商的相关财产进行保全，以保障后续判决的履行，同时，也为后续的调解工作增添筹码。

2、协调所有业主推选诉讼代表人，代理律师后续工作与诉讼代表人直接沟通

系列案件因为人数众多，作为代理律师，要做到与单个案件一样，与每一个当事人分别沟通，这是不现实的，也会导致律师的精力分散，花费很多不必要的精力。因此，在代理系列案件时，作为律师律师应当协调当事人推行出诉讼代表人，完成诉讼代表人的推选法律手续，后续代理事务与诉讼代表人直接沟通。做好这一步工作，律师后续代理工作将便捷很多，效率也会大大提高。

笔者在代理该系列案件时，因为业主相互之间并不熟悉，且人数有限，本系列案件并未推选出诉讼代表人。在代理过程中，笔者通过建立微信群、微信群发等方式与业主进行联系，该方式同样取得了较好的沟通效果。代理过程中，将案件的进展能及时反馈给业主，并与业主及时沟通，以取得业主的支持。因为代理过程中的良好沟通，在本案代理完结后，笔者甚至还与其中几位业主，成为了私交不错的朋友。

总之，系列案件的沟通事务量，要远远多于单个案件，代理律师在代理该类案件时，一定要找到合适的方式予以应对。

3、与法官充分沟通、适时运用系列案件的代理优势

在代理系列案件时，因为当事人人数众多，对于法官的压力，相对于单个案件更大，有鉴于此，法官对于此类案件相较于单个案件会更为关注。事实上，因为开发商的背景，在笔者进行立案、保全、调解时，法官、笔者均受到了一定的阻力，但是，经过沟通，适用运用系列案件的代理优势，相关阻力均得到了很好的划解。

4、着眼于全案的诉讼效果，协调各方诉求，求大胜，弃小利

系列案件虽然也是由各个单个案件所组成，但是，代理律师应当将系列案件作为一个整体来看待，诉讼过程中，务求诉讼行为一致，将各个单个案件当事人不同的诉讼请求，协调一致。不然，会给法院、当事人、代理律师造成很多不必要的麻烦，代理工作的推进将大大延缓，诉讼过程中，也有可能产生很多不必要的矛盾。

在笔者代理该系列案件中，23个业主其实各自诉求，均存在着一定的差异，如租金计算、租金起算时间点、抵扣房款等等。但最终笔者都将其差异一一划解，使得23个案件的诉讼思路保持一致。

特别是在调解过程中，业主利益诉求不一致，凸显得更为严重，此时，代理律师在与各方充分沟通的基础上，需要有所担当、掌握技巧，着眼于全案的解决，必要时，要懂得弃小利、求大胜。本案最后能调解结案，关键即在于此。

5、完善相关代理手续、规范代理行为，防范执业风险

律师在代理案件过程中，执业风险是我们不得不关注的，一般情况，代理的前提即是信任，在代理单个案件时，由于代理双方的信任基础，执业风险相对较低。但是，系列案件因为人数众多，各方诉求不一致，代理风险相较于单个案件将成倍增加。因此，律师在代理系列案件时，一定要完善代理手续，规范代理行为，防范执业风险。

笔者在代理该23个系列案件之前，特意起草了一份专项的《委托代理合同》用于该案代理，以规范代理双方的权利义务；在本案代理过程中，形成了《案件代理进度记录表》、记录案件进度，并及时与业主进行沟通；代理完结后，要求委托人签订了《结案登记表》等。其中，《结案登记表》中，要明确代理事项完结情况、律师费用结算情况、委托人对于代理工作的满意情况等等。最后，将在代理过程中所形成的相关材料，及时进行存档备案。