律师观点分析

租赁房屋被征收的，承租人能获得哪些

补偿？

一、案情简介

2013年12月20日，被告（承租人）刘某与第三人（名义出租人）某社区，签订《租赁合同》，该《租赁合同》的实际出租人为原告某街道。《租赁合同》约定:1、乙方租赁甲方位于长沙市某区某综合楼第五层作为客房部场地使用，租赁时间从2013年12月20日至2016年12月20日。2、租赁期间除本协议规定的之外，甲方不得单方终止协议，如遇国家建设需要或开发商进行拆迁腾地时，甲该应在提前一个月通知乙方，其中房屋建筑面积拆迁款项归甲方，装修损失归乙方，同时甲方退还乙方未到期的租赁和信誉保证金。

2014年5月4日，原告接到瑕部门的通知，涉案租赁房屋将被征收。原被告双方因对合同解除的相关补偿事宜未能达成一致，遂酿成纠纷。本律师代理原告全程参与了此案的处理。

在本案的审理过程中，原被告双方就案件部分问题达成《调解协议》。因本案涉及的事实及相关法律关系复杂，在一审法院经过多次开庭后，法院作出判决：一、原告退还被告商业信誉保证金的押金共计60000元；二、原告补偿被告装饰装修损失共计459661.5元。

二、案件分析

本案因征收进度需要，首先系由本律师代理的出租人提起本诉、其后再由承租人提出反诉。我方当事人的目的是早日将租赁房屋腾空，以推进征收项目进程，但是，因与对方当事人就合同解除之后的相关补偿事宜，迟迟不能达到一致，遂酿成纠纷。

本案的纠纷系租赁合同纠纷，但由于涉及到租赁房屋被征收这一事实，导致该案的处理显得较为复杂。本案中，本律师代理的出租方为政府部门，同时，也是征收部门，但事实上，本案当中原被告之间为租赁合同关系。因此，在解决本案纠纷时，法院主要是以《租赁合同》的约定以及相关合同法律法规作为解决纠纷的依据。

本案中，双方就“装饰装修及实物价值补偿”在《租赁合同》当中有明确约定归承租人所有，关于这一点，双方均无异议。但是，关于“装饰装修及实物价值补偿”的具体数额，双方却一直未能达成一致意见，因此，在本案的审理过程中，双方委托了专业鉴定机构对于该部分损失进行了鉴定，最终法院认定该部分损失共计为459661.5元，并依法判决由出租人支付给承租人。

关于承租人所提出的要求我方补偿停业损失、搬迁损失、房屋租赁差价的诉求，法院以缺乏事实与法律依据，予以了驳回。

本案一审判决后，对方当事人提起上诉，二审法院经过开庭审理后，裁定将此案发回重审，目前该案已重新开庭，但尚未下达裁判文书。待相应裁判文书下达后，本律师也将第一时间更新此案例。

三、温馨提示

租赁房屋被征收的，承租人在维护自身权益时，要以《房屋租赁合同》为依据，《房屋租赁合同》没有相关约定的，可依据合同法的相关规定及基本原则维护自身合法权益。

在此，本律师建议：当租赁房屋所涉及的装饰装修价值、搬迁费、或设施设备价值过大时，为防范租赁房屋因被征收而产生不必要纠纷的，建议一定要在《房屋租赁合同》当中事先约定上述费用遇到征收时的归属或损失承担问题。