律师观点分析
罗XX与长沙XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘01民终5101号
上诉人（原审原告）:罗XX，女，1987年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人：吴X，湖南XX律师XXX律师。
委托代理人：高XX，湖南XX律师XXX律师。
被上诉人（原审被告）：长沙XX公司，住所地湖南省长沙市雨花区XX。
法定代表人:孙XX，董事长。
委托代理人：张XX，湖南XX律师XXX律师。
委托代理人：李XX，湖南XX律师XXX律师。
上诉人罗XX因与被上诉人长沙XX公司(以下简称“中达XX”)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初8350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何XX担任审判长，与审判员曾XX、杨XX共同组成合议庭，由书记员黄X担任记录，于2017年7月31日在十二审判庭公开开庭进行了审理，上诉人委托代理人吴X、高XX，被上诉人委托代理人张XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗XX不服一审判决,向本提起上诉,请求:一、撤销一审判决，并依法改判；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《长沙市商品房买卖合同》第十九条的约定，上诉人认为即便不从法律的专业角度予以解读，仅从合同条款的字面意思也能知道，都不会得出所谓的概括约定910天，一审法院提出的所谓该合同系长沙市商品房买卖统一格式合同更是毫无事实和法律依据。二、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的出台，并非被上诉人逃避违约责任的理由，根据合同约定，被上诉人理应在2016年9月9日之前就应当为上诉人办妥国有土地使用权证，因为被上诉人自身的原因，一直拖延，导致政策出现变化，由此产生的后果不应由上诉人承担。三、被上诉人无任何证据证明出现需要延迟补差价是上诉人的原因所导致，因为被上诉人的原因导致需要补差价，办证延迟，却要上诉人来承担责任，于理于法都说不通。同样是要求支付延迟办理国土证违约金的同一类案子，一审法院在2016年3月21日作出的判决支持了业主要求开发商支付违约金的诉讼请求。
被上诉人中达XX辩称：一、一审法院根据公平原则认定本次诉讼中合同所约定的办证期限为概括约定，符合基本法律原理，上诉人的此项上诉请求无事实和法律依据，理应驳回。二、因政策原因长沙市办理国有土地使用权证的最后时间到2016年9月8日止。2016年9月8日之后长沙市已取消国有土地使用权证的办理，故答辩人无需承担2016年9月8日之后的违约责任，一审法院判决完全正确。三、部分被答辩人未将房屋面积差价及时结清，按合同约定答辩人无须承担逾期办证责任。四、被答辩人上诉所称“同案不同判”系伪命题，民事案件以双方当事人的诉辩为基础，一审法院根据当事人诉辩情况居中裁判，更体现了司法的公正。
罗XX向一审法院起诉请求:1、中达XX向罗XX支付逾期办理国有土地使用权证的违约金28700元（自2016年1月7日起按违约金100元每日计算至2016年10月20日共计287天）；2、中达XX自起诉之日继续按合同约定支付违约金至本案终结之日；3、本案诉讼费用由中达XX承担。
一审法院认定事实如下:罗XX与中达XX签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买中达XX开发建设的位于长沙市××商品房××套。合同第十九条约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证。”合同同时约定，罗XX不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，中达XX应按日向罗XX支付100元的违约金。罗XX于2014年12月10日实际收房，但中达XX一直未办妥国有土地使用权证。后长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起，停止办理和发放国有土地使用权证。
一审法院经审查认为，罗XX与中达XX签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。上述合同系长沙市商品房买卖统一的格式合同，第十九条的规定实际应为中达XX办理房屋所有权证及国有土地使用权证的概括约定，如因中达XX提前办妥并交付房屋所有权证而导致加重其违约责任的后果，将与公平原则相悖。故一审法院认定，中达XX应在罗XX实际收房后910日（180日+365日+365日）内，为罗XX办理国有土地使用权证。同时，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的相关规定，从2016年9月9日起，停止办理国有土地使用权证。该情形系国家政策调整所致，中达XX对此不能预知且无法控制，故2016年9月9日之后，中达XX的违约责任应当终止计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回罗XX的诉讼请求。本案受理费518元，由罗XX负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律、行政法规规定的无效情形，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审判决对被上诉人的违约责任的认定是否恰当。上诉人称，一审判决对涉案合同十九条的理解有误，对办证期限的认定不当。本院认为，涉案合同第十九条对办证期限进行了概括约定，将该约定理解为被上诉人在上诉人实际收房后910日内办妥国有土地使用权证更符合公平原则，如因被上诉人提前办妥并交付房屋所有权证而导致加重其违约责任的后果，将与公平原则相悖。因此，一审判决认定上诉人应在被上诉人实际收房后910日内办理国有土地使用权证并无不妥。上诉人称，《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的出台并非被上诉人逃避违约责任的理由。本院认为，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的相关规定，从2016年9月9日起，停止办理国有土地使用权证。该情形系国家政策调整所致，被上诉人对此不能预知且无法控制，一审判决据此认定被上诉人的违约责任从2016年9月9日之后应当终止计算并无不妥。上诉人称，延期补差价导致延期办证的责任在于被上诉人，本院认为，按《补充协议》的约定，被上诉人无须承担因延期补差价而导致的延期办证责任，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办证的违约金的诉讼请求并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人罗XX的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费518元，由上诉人罗XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 何XX
审判员 曾XX
审判员 杨XX
二〇一七年九月二十八日
书记员 黄XX
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审
