律师观点分析
原告陈XX诉被告张X、被告虢XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托诉讼代理人吴X到庭参加诉讼，被告张X、被告虢XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理,本案现已审理终结。
原告陈XX向本院提出以下诉讼请求：1．判令解除原告与被告张X于2016年6月14日签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》及2017年9月8日签订的《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》；2．判令被告张X、虢XX立即腾空租赁房屋；3．判令被告张X、被告虢XX连带支付拖欠原告的房租99218元（2018年1月15日至2019年1月15日），并继续支付房租至实际腾空租赁房屋时止；4．判令被告张X支付原告违约金人民币21772.5元；5．判令被告承担全部诉讼费及保全费。本案审理中，原告明确其第一项诉请为解除与被告张X之间就涉案房屋的租赁关系。事实与理由：原告与湖南XX公司于2017年6月8日签订了《商品房买卖合同》，约定湖南XX公司将位于长沙市岳麓区转让给原告。同日，被告张X与原告及湖南XX公司签订了《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》，协议约定:原告受让标的房屋后湖南XX公司将在与张X签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》下享有的权利义务一并转让给原告，原告受让标的房屋后愿意继续承担合同下湖南XX公司的全部义务。自2018年1月开始，张X一直未向原告支付租金，且张X未经原告同意将房屋转租给虢XX，张X与虢XX相互推诿，都未再支付房租给原告，也拒绝交付租赁房屋给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告张X、被告虢XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，庭前也未向本院提交书面答辩材料，视为放弃当庭答辩的权利。
原告陈XX为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：租赁合同，拟证明被告张X与湖南XX公司的租赁合同及双方权利义务约定；
证据二：商品房买卖合同，拟证明湖南XX公司将涉案房屋出售给原告；
证据三：转让协议，拟证明原告、张X及湖南XX公司三方签订协议，将湖南XX公司在租赁合同下的权义务转让给原告；
证据四：收据，拟证明被告支付的最后一笔租金；
证据五：短信截图，拟证明张X拖欠租金以及擅自将涉案房屋转租给被告被告，虢XX拒绝缴纳租金，也拒绝返还租赁房屋；
证据六：收据、燃气缴费记录、中国银行凭证，拟证明原告在虢XX拒绝返还涉案房屋的情况下，自行联系物业公司，将涉案房屋内物品进行清空，所支出的相关费用4500元。
被告张X、被告虢XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，庭前亦未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。
对原告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据一至证据四、证据六客观真实、来源合法，本院予以确认；证据五客观真实，能证明原告向被告催要房租，但无法证明张X将房屋转租给了虢XX，对证明目的部分予以认可。
根据以上所采信的有效证据以及到庭当事人的陈述，本院查明如下案件事实：2016年6月14日，湖南XX公司（甲方、以下简称“XX公司”）与被告张X（乙方）签订《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》及补充协议，由被告张X承租XX公司位于长沙市岳麓区房屋用于小型餐饮，房屋面积为94.73平方米。前述合同第四条约：租赁期5年，自2016年6月14日交付使用，至2021年8月31日收回，租金自2016年6月14日起计算。第五条约定：1.该房屋租金为75元／㎡／月按建筑面积计算，合同月租金为7104.66元，年租金为85256元。自第二年起每年租金在前一年租金基础上增加5%，即第二年租金为89520元，第三年租金为93996元，第四年第五年租金由租户与该户产权人另行协商确定。2.租金支付按照先付后使用的原则履行，每次预付三个月的租金。本租赁合同签订后7日内，乙方须缴纳3个月租金和与三个月租金相等的押金，该押金作为承租保证金。第八条约定：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第十四条约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋。并不对乙方的装修和不能移动的设施、设备进行补偿，乙方同时需应按照合同租金总额的5%向甲方支付违约金，且租赁押金不予退还；如上述金额尚不足以弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补损失之日止：…（6）拖欠租金累计一个月以上的。
2017年6月8日，原告与XX公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定XX公司将位于长沙市岳麓区的商铺（即本案租赁房屋）所有权转让给原告。同日，被告张X与原告、XX公司签订了《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》，约定原告受让标的房屋后XX公司将其与张X签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》享有的权利义务一并转让给原告，原《租赁合同》的出租方由XX公司变更为原告，被告张X放弃优先购买权，并同意XX公司与原告之间的权利义务转让。
前述合同及协议签订后，被告张X缴纳了截至2018年1月14日的租金。后张X未再向原告支付租金，原告多次通过短信等方式向被告张X索要未果，诉至本院。2019年6月17日，因联系不上被告，原告自行将涉案门面腾空。
本院认为，被告张X与XX公司签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》以及原告、被告张X与XX公司签订的《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》均系各当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，各方应该按照合同约定各自履行自己的义务。根据三方签订的《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》，原告依法承接继受XX公司在其与被告张X签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》中的全部权利义务，涉案商铺的出租方变更为了原告陈XX，被告张X应向原告陈XX履行按约支付租金的义务。因被告张X在2018年1月14日后未再支付租金，根据《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》第十四条约定，拖欠租金累计一个月以上的，原告有权解除合同。故对于原告主张解除与张X就涉案房屋的租赁关系的诉请，本院予以支持。
关于原告主张被告腾退涉案房屋的诉请，在租赁关系解除后，被告张X应将涉案房屋退还给原告，因原告已于2019年6月自行将涉案门面收回，故对原告该诉请，本院不予支持。
关于原告主张被告支付截止至房屋实际腾空之日止的租金诉请，因2018年1月14日后，被告张X未再支付租金，也未向原告退还房屋，直至2019年6月17日原告自行将涉案房屋收回，故对此期间的租金应由被告张X承担。根据《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》第五条约定，第一年租金为85256元，第二年租金为89520元，第三年租金为93996元。经计算，2018年1月14日至2019年6月17日，被告张X应向原告支付的租金为131296元。
关于原告主张被告张X支付原告违约金21772.5元的诉请，根据《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》第十四条约定，拖欠租金累计一个月以上的，被告需应按照合同租金总额的5%向原告方支付违约金，且租赁押金不予退还，故原告有权要求被告按照合同租金总额的5%向原告支付违约金，结合涉案房屋实际腾退的时间和租金总额，被告应支付的违约金为13438.6元。
关于被告虢XX的责任问题，因原告未向本院提供相关证据证明被告张X将涉案房屋转租给了虢XX，故对原告要求虢XX承担责任的诉请，本院不予支持。
被告张X、被告虢XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对原告的主张放弃抗辩的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈XX与被告张X之间因《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》、《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》就位于长沙市岳麓区中XX101号商铺的租赁关系自本判决书生效之日起解除；
二、被告张X在本判决生效之日起十日内向原告陈XX支付租金131296元；
三、被告张X在本判决生效之日起十日内向原告陈XX支付违约金13438.6元；
四、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2720元，由被告张X负担。此款项已由原告垫付，被告张X在支付本判决指定款项时将其应承担的受理费一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
