赵玮律师
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发布者：赵玮律师 时间：2021年09月13日 201人看过举报
律师观点分析
广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
原告：黄XX，女，汉族，1969年2月26日生，户籍住址惠州市。
委托诉讼代理人：赵X，广东XX律师事务所律师。
被告：惠州市XXXX公司，地址惠州市XXXXXXX。
诉讼代表人：惠州市XXXX公司管理人，地址惠州市XXXXXX。
委托诉讼代理人：观XX、陈XX，广东XX律师事务所律师。
第三人：惠州市XXXXX有限公司，地址惠州市XXXXXXXX。
法定代表人：吴XX。
委托诉讼代理人：张XX，系该公司项目经理。
原告黄XX与被告惠州市XXXX公司（下称XX公司）、第三人惠州市XXXXX有限公司（下称XXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄XX的委托诉讼代理人赵X，被告XX公司的委托诉讼代理人观XX、陈XX，第三人XXX公司的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助配合原告及法定办证部门将被告名下的位于惠州市XXXXXXXXXX（军产登记字号为XXXXXXX,建筑面积111方米）的不动产权证直接办理至原告名下；2、判令第三人XXX公司对涉案房产的办证事宜予以协助配合；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：
原告系被告XX公司职工，1990年，被告为解决职工住宿问题，从XXXXXXX部队购买了由其开发的位于XXXXXX的住房一套，供原告居住使用，并发放了以被告为所有权人的军产证。1998年10月5日，被告按照市政府规定进行房改，将涉诉房屋按照房改标准价35269元出售给原告，原被告双方签订《出售公有住房合同书》，之后，被告出具书面证明证实涉案房屋的产权归原告所有。2000年11月，被告正式发放通知向原告催缴房款，原告于2000年12月20日交纳房款35269元，被告向原告出具收据。
2009年12月30日，惠州市政府下发XXXXXX号文件,根据该文件规定，XX片区包括涉讼房屋在内的军产房移交地方政府相关部门管理。2010年5月24日，惠州市政府下发XXXXXX号会议纪要，规定由第三人XXX公司（原XXXXXX发展公司）具体负责该片区房产换证及办证事宜。原告知悉相关政策后，要求被告单位配合原告直接将涉讼房屋产权办至原告名下，但被告单位以各种理由推脱，拒绝配合。原告遂向第三人申请涉诉房屋的换证事宜，要求其直接将新的不动产权证办至个人名下，第三人表示原来的军产证上的业主为XX公司，如要办至原告个人名下，根据政府相关文件精神要求，需被告单位及破产管理人配合且需通过法院确权才能协助办理。原告遂于2020年1月7日向人民法院提起诉讼，惠州市中级人民法院于2020年7月7日作出XXXXXXXXX号民事裁定，以原告应当先行向管理人申报债权为由，裁定驳回原告的起诉。原告遂于2020年7月27日向管理人申报债权，管理人于2020年9月23日回复原告：依据惠州市房产管理局于2014年8月26日作出的XXXXXXXX号《关于XX部队移交物业换证情况的意见》第四、五条的规定，涉诉房产需先经法院判决确权后，第三人公司方能依据法院作出的生效法律文书按换证的方式办理至原告名下，基于客观实际情况及政策规定，管理人无权将前述房产办理变更权属登记至原告名下。原告认为，涉诉房屋产权经过单位房改，双方签订书面出售协议，且原告按照协议约定缴纳了全部购房款，该房屋买卖行为合法有效，原告已经实际取得了该房的所有权，且经被告出具书面证明予以证实。被告虽现已被吊销，但管理人理应履行职责，配合原告将产权证直接办理至原告名下。虽然涉案房屋为军产房，但根据惠州市政府下发的有关文件和会议纪要规定，该房屋已经移交给地方管理，且可以依据相关程序换发新不动产权证书，亦具体委托了第三人协助办理，故在交纳了全部购房款情况下，原告要求被告办理房屋产权证并由第三人协助配合，有事实和法律政策依据。
被告XX公司辩称：在XX公司进入破产清算程序后，管理人依法向房管部门调查案涉房产的权属但未查询到案涉房产登记在XX公司名下的档案记录，委托审计机构对XX公司财务状况进行审计，也未对案涉购房款有相应的财务记载。但是经与旅游公司法定代表人口头核实，关于涉案房屋出售的事实及收到房款的事实，法定代表人予以确认。鉴于上述情况，原告诉请的案涉房屋所有权确认，由法院依法裁决。
第三人XXX公司述称：原告的房屋经法院确权后，第三人就可为原告进行换证服务。
原告黄XX向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、《企业机读档案登记资料》、XXXXXXX号.XXXXXXX号决定书，证明被告诉讼主体资格以及被告单位目前进入破产还债程序和现接管的破产管理人等。3、《营业执照》《企业机读档案变更登记材料》，证明第三人的诉讼主体资格以及第三人负责涉案片区房产的换证业务。4、《房产证》《证明》，证明被告购买涉诉房屋并取得军产证。5、《出售公有住房合同书》《住房丈房记录表》《按成本价购房计价表》，证明被告单位实行房改，按照政府有关计价标准将房屋出售给原告。6、《证明》，证明被告单位出具书面证明证实涉案房屋的产权归原告所有。7、《通知》《收据》，证明原告向被告交纳涉案房屋购房款。8、XXXXXXX号文、XXXXXX文、XXXXXXXX号文，证明涉案房屋产权管理移交地方政府以及委托第三人具体负责换证、办证事宜。9、XXXXXXX号民事裁定，证明原告曾向人民法院提起诉讼，人民法院以原告应当先行向管理人申报债权为由，裁定驳回原告起诉。顼、《关于债权申报事项的复函》，证明管理人告知原告涉诉房产需先经法院判决确权后，第三人公司方能代为换证，管理人无权将涉案房产办理变更权属登记至原告名下。
被告XX公司发表质证意见如下：证据1-10三性均无异议,但需说明的是被告的质证是基于原告在庭前提交的证据以及证据原件进行的。
第三人XXX公司发表质证意见如下：对证据1-10三性均无异议。
被告XX公司及第三人XXX公司未提交证据。
经审理查明：位于惠州市城区XXXXXXXX房原属于中国人民解放军XXXXX部队的军产房。1990年5月20日，被告旅游公司取得该房屋的产权，由XXXXX部队惠州市XXXX开发服务部颁发给XX公司该房屋所有权证（军产产权证）,登记字号XXXXX号。
1998年10月5日，被告XX公司将上述房屋通过房改的方式转让给原告黄XX，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《出售公有住房合同书》，约定主要内容为：1、甲方将位于惠州市城区XXXXXXX号房屋出售给乙方；2、住房实付总房款为35269元；3、乙方付清房款后，甲方负责办理《房屋所有权证》给乙方。合同落款处有甲方XX公司的签约代表签名并加盖公章以及乙方黄XX签名。同日，XX公司向黄XX出具了一份《证明》，内容为：“兹有我司位于市区XXXXXX号房屋，于1998年10月份按市政府房改有关标准价房改给黄XX同志，至此该房产权归黄XX同志所有。”2000年12月25日，XX公司向黄XX出具了一份《收据》，载明：“今收到黄XX交来房改款35269元。”被告至今未向原告办理房屋所有权证。
2009年12月30日,惠州市人民政府颁发XXXXXXX号文件，告知住户从2010年1月1日零时起，XXXXX部队后勤部XX房管所（原XXXX部队XX房管所）正式撤销，其承担的房管工作移交惠州市人民政府相关部门负责，并公告水电及卫生管理、物业办证事项，其中办证过程中所有费用由各住户自理。2010年5月24日，惠州市人民政府办公室颁发XXXXXX号会议纪要，同意由惠阳XXXX发展公司（第三人XXX公司之前身）对XXXXX开发物业实施物业管理并协助各楼栋业主开展物业办证工作。2014年8月26日，惠州市房产管理局作出XXXXXX号《关于XX部队移交物业换证情况的意见》，其中第四条关于单位房换证问题规定：“一是对于单位房的原单位已注销，主管单位还再运作的情况，建议将房屋产权办到主管单位名下，再按二手房交易过户到业主名下。二是对于单位房的原单位已注销，无主管单位的情况，建议业主向法院提出产权确认之诉，由法院向我局送达法律文书后，我局依据法院生效的法律文书按换证、转移登记的方式直接办到业主名下。”
另查明，2007年9月7日，本院裁定受理XX公司破产清算，并指定广东XX律师事务所担任管理人。2019年11月12日，本院解除广东XX律师事务所担任的XX公司管理人职务,变更指定马XX个人担任旅游公司管理人。2020年7月27日，原告向管理人申报债权。2020年9月20日，管理人作出《关于债权申报事项的复函》，回复原告称：基于客观实际情况及政策规定，管理人无权将前述房产办理变更权属登记至原告名下。为此，原告于2020年11月7日向本院提起本案诉讼。
本院认为，本案系破产案件衍生诉讼案件，案由为房屋买卖合同纠纷。根据原告黄XX与被告XX公司的诉辩意见，本案争议的焦点为：被告旅游公司与第三人XXX公司是否应协助将涉案房屋过户登记至原告名下？本院评析如下：
原告黄XX与被告XX公司于1998年10月5日签订的《出售公有住房合同书》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力。合同签订后原告已依约向被告支付了购房价款35269元，并对该房屋占有管业。涉案房屋虽为军产房屋，但根据惠州市人民政府下发的XXXXX号文件和XXXXX号会议纪要的规定，涉案房屋已移交地方相关部门管理，且可以依照相关程序换发房屋产权证，也具体指定了第三人协助办理，但被告并未履行协助过户的合同义务，没有配合原告办理涉案房屋的产权证，导致原告至今仍未能办理到房屋产权证；对于未能办理产权过户，原告自身并未存在过错。因此，原告诉请被告协助配合将涉案房产过户登记至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于第三人的协助办证问题，由于第三人是惠州市人民政府指定的涉案房屋物业管理及协助各楼栋业主开展物业办证工作的单位，第三人对于原告要求其协助办证工作也无异议，故原告主张第三人一同协助办证，本院也予以支持。
综上，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：
被告惠州市XXXX公司应于本判决生效之日起十日内，协助原告黄XX将登记在惠州市XXXX公司名下位于惠州市惠城区XXXXXXX房（军产登记字号为XXXXX）的产权过户登记至原告黄XX名下，办证费用由原告黄XX自行承担；第三人惠州市XXX实业有限公司予以协助办理房屋产权过户登记。
案件受理费681.73元，由被告惠州市XXXX公司负担。本院给予退还原告黄XX预交的案件受理费681.73元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费681.73元，逾期未缴则本院将予强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
附相关法条：
《中华人民共和国企业破产法》’
第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。
债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。
债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
—法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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