房屋买卖合同无效纠纷案件，帮助当事人保住房屋

律师观点分析

当事人信息

原告：A，汉族，住北京市。

委托诉讼代理人：王XX，北京市XX律师。

被告：北京XX公司，住所地北京市。

被告：XX，男，汉族，住北京市。

原告诉称

A向本院提出诉讼请求：请求确认B与北京XX公司签订的关于北京市某区某街51号XXX号房屋《存量房屋买卖合同》无效。

事实和理由：原告系精神疾病患者，2009年12月29日经中国残疾人联合会委托专家鉴定后，给原告办理了叁级残疾证。原告妻子从外地嫁到北京，常年负责照顾原告，无经济收入，无文化，只会写自己的名字。2014年12月8日李涛（原告侄子）以欺骗手段将原告及妻子骗至北京方正公证处，要求原告及妻子配合在一系列文件上签字，后来才知道，在此次公证中，素不相识的李XX了原告及妻子唐XX的代理人，而李涛得到了100万元借款使用。2015年10月27日李涛又将原告单独骗至北京方正处签字，此次公证后，李涛又得到了25万元的借款使用。2016年3月31日，前一案件第三人李X在没有征询原告及其妻子意见情况下，私下与B签署了《存量房屋买卖合同》。原告通过诉讼已经撤销上述买卖合同。但涉案房屋已经由B卖给北京XX公司，后北京XX公司已经注销，其法定代表人XX应当承担企业注销后的债务。原告认为，B与北京XX公司间存在恶意串通。首先，B取得涉案房屋非善意取得，其价格远低于市场价格；其次，前一手买卖合同与2016年3月21日办理产权过户手续，2016年4月，B就将涉案房屋以相同价格，出售给北京XX公司。2016年3、4月份，房屋价格飞涨，因此相同的出售价格不符合市场的交易价格及惯例；再次，2016年5月29日，XX及B的法定代表人一同带领一群男性将涉案房屋强行开锁，把原告一家撵了出来，东西都没有让我们拿。并且，XX在购买房屋之前没有来看过房。最后，XX将北京XX公司恶意注销以逃避法律责任。

被告辩称

B经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但其委托诉讼代理人在本院第一次简易程序开庭时到庭答辩称，不认可原告诉讼请求。B合法取得涉案房屋，虽然被法院依法撤销，但是在撤销前，已经出售给北京XX公司；第二，涉案房屋与我们通常理解的商品房不一样。本案存在原住户不愿搬离的情况，在我国法院中对该类存在重大问题的房屋是有相关判决支持的。因此在本案涉案房屋存在强制腾退房屋情况下，以评估价格确认是否低于市场价格，进而判断该合同是否可以撤销，是不合理的。

北京XX公司已经注销，本院依法追加北京XX公司法定代表人XX作为被告参加诉讼，XX经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。

审核经过

本院认为，北京XX公司与B就某区某街51号XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》明显低于市场价格；B在以170万元购买涉案房屋的一个月后，以相同价格出售，其行为不符合当时房屋价格普遍快速上涨的市场形势和交易惯例；按照原告陈述，该房屋买卖过程中未事先看房、采用强行腾退房屋的方式收房，其行为亦不符合正常房屋买卖的交易程序。本院认为，本次房屋买卖交易中多个细节不合常理，被告亦未举证以排除其恶意串通购买房屋的可能，本院确认，北京XX公司与B就某区某街51号XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》因恶意串通侵犯原告利益而无效。

XX作为北京XX公司唯一股东，其应当就北京XX公司注销前的公司债务承担清算责任。其经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

判结果

北京XX公司与北京XX公司签订的关于北京市某区某街51号XXX号房屋《存量房屋买卖合同》无效。

案件受理费20100元，由被告北京XX公司、被告XX负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费以实际发生为准，由被告北京XX公司、被告XX负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。