律师观点分析
上诉人（原审被告）张*才，男，1975年出生。
委托代理人李宏伟，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐*斌，男，1934年出生。
被上诉人（原审原告）赵*茹，女，1939年出生。
徐*斌、赵*茹之共同委托代理人王晓芳，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐*民，男，1966年出生。
上诉人张*才因与被上诉人徐*斌、赵*茹、徐*民确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，徐*斌、赵*茹诉至原审法院称：位于北京市朝阳区酒仙桥××号的房屋（以下简称涉案房屋）系我们的夫妻共同财产，登记在徐*斌名下。2012年12月，徐*民以办理廉租房为由，将徐*斌的身份证和涉案房屋的房产证拿走。2013年3月，我们发现徐*民竟在我们不知情的情况下，擅自办理了涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记在其名下。经查询，徐*民办理过户时，提交的合同和公证书均为虚假。该涉案房屋是我们唯一住房，因徐*民又将涉案房屋转至张*才的名下，为了保护合法权益，故请求法院确认徐*民、张*才之间签订的关于北京市朝阳区酒仙桥××号房屋的房屋买卖合同无效。
徐*民辩称：同意徐*斌、赵*茹的诉讼请求。
张*才辩称：我与徐*民签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且已经履行完毕，不存在无效情形，故不同意徐*斌、赵*茹的诉讼请求。
原审法院经审理认为：恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益订立的合同为无效合同。本案中，从徐*民与张*才签订《房屋买卖合同》的时间看，该时间正是法院确认徐*民以徐*斌的名义与其就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效之时。如徐*民有意将涉案房屋出售给张*才的话，那么徐*民完全出于恶意。从徐*民与张*才签订《房屋买卖合同》的内容来看，合同的付款方式及期限中约定的首先是债务偿还事宜，有以房抵债的意思表示。从付款情况看，张*才作为买房人其购买涉案房屋所支付的全部款项，全部来源于他人划转至其账户的款项，而张*才本人分文未支付。况且，张*才如是公交公司员工的话，并不属于高收入的职业，其在购买涉案房屋时，应当非常慎重。而从整个庭审过程来看，张*才连看房有谁在场的细节、签合同徐*民是否参加的细节，在陈述中都存在矛盾之处，可见，张*才的买房行为是否真实？故法院可以认定，徐*民与张*才签订的《房屋买卖合同》，不符合正常的房屋买卖交易习惯，张*才购买涉案房屋并非出于善意，故法院对于徐*斌、赵*茹的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院于2014年3月判决：确认徐*民、张*才于二○一三年六月十日签订的《房屋买卖合同》及徐*民、张*才于二○一三年六月二十五日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判决后，张*才不服，持原审辩称意见上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判驳回徐*斌、赵*茹原审诉讼请求。徐*斌、赵*茹、徐*民均同意原审判决。
经审理查明：徐*斌、赵*茹系夫妻关系，徐*民系二人之子。涉案房屋原系徐*斌、赵*茹的夫妻共同财产，登记于徐*斌名下，2013年1月29日被转移登记至徐*民名下。
张*才称从徐*民处购得涉案房屋，并提交了落款日期为2013年6月10日的《房屋买卖合同》一份，该合同约定买受人张*才自出卖人徐*民处购买涉案房屋，房屋价款为85万元。合同中关于房屋转让价款的付款方式和付款期限约定为：1.本合同签订后三日内，买受人即与出卖人共同办理转让房屋所涉及债务的偿还事宜（所偿还的债务以出卖人在本合同披露的债务为限）。买受人因此支付的款项折抵其应付给出卖人的购房价款。2.自出卖人将本合同约定之房屋权属变更登记至买受人或买受人指定人员名下后五日内，买受人将剩余房屋转让价款支付给出卖人。3.出卖人在收到买受人所支付每笔款项的同时，应向买受人出具收款凭证。张*才另提交了一份网签《存量房屋买卖合同》，落款日期为2013年6月25日，由卫×代理徐*民签订。网签合同签署当日，张*才通过银行将85万元从卡号×××的账户中划转到卫××××账户中，涉案房屋的权属亦转移至张*才名下。此外，张*才还提交了契税完税证明和二手房交易发票，发票金额为85万元。
徐*斌、赵*茹提交了从北京市朝阳区房屋管理局查询的档案材料，其中一份公证委托书载明：委托人为徐*民、受托人为卫×，委托事项为：徐*民是位于北京市朝阳区酒仙桥××号房屋的所有权人，现将上述房屋出售，因为我工作忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托卫×为我的代理人，全权办理：在符合依法出售的前提下，代我以合理的市场价格出售上述房产、代我办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同及网签合同......。徐*斌、赵*茹另提交了从北京市朝阳区房屋管理局调取的两份《房屋抵押权设立登记申请表》，其中一份申请表显示被担保主债权数额为50万元人民币，债务履行期限一个月，债务人姓名徐*民，抵押权人为王×，签字时间为2013年1月31日；另一份申请表则显示：被担保主债权的数额为200万元人民币，债务履行期限一个月，债务人为张*才，抵押权人为宋振岐，签字时间为2013年7月1日。
根据徐*斌、赵*茹的申请，原审法院调取了张*才名下活期账户历史明细清单，其中显示：2013年6月25日，张*才收到凌×名下×××账户经由网上银行转账的85万元，张*才于同日以卡取方式全部支取。原审法院另调取了卫×的理财金账户历史明细清单，显示其于2013年6月25日收到85万元。
徐*民称王×、凌×、卫×均系高利贷公司职员，因其向高利贷公司借款，遂将身份证和房本交予公司以帮助办理银行抵押贷款，并无卖房意思表示，对卖房情况不知情。原审庭审中，张*才称其系公交公司员工，与凌×系同学关系，所有购房款均系凌×提供，就看房情形、合同签订情形，张*才陈述存在前后矛盾之处。
另查：2013年，徐*斌、赵*茹曾起诉徐*民，请求确认编号为C695247的存量房屋买卖合同无效。2013年6月6日，原审法院作出（2013）朝民初字第21346号民事判决，判决：以徐*斌的名义与徐*民于2013年1月23日就位于北京市朝阳区酒仙桥××号房屋签订的编号为C695247的存量房屋买卖合同无效。徐*民不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后于2013年8月7日申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院遂以（2013）二中民终字第11797号民事裁定书裁定准许徐*民撤回上诉。
上述事实，有（2013）朝民初字第21346号民事判决书、（2013）二中民终字第11797号民事裁定书、《房屋抵押权设立登记申请表》、账户明细清单、《房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同应属无效。徐*民与徐*斌所签订之《存量房屋买卖合同》已经原审法院（2013）朝民初字第21346号民事判决确认为无效，故徐*民取得涉案房屋的原因行为基础已不复存在，其于该案审理期间另与张*才签订房屋买卖合同，出售涉案房屋，构成恶意。根据审理查明事实，张*才提交之《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》所约定条款过于简单、概括、粗略，对付款日期、权属转移登记及交付日期等房屋交易中的诸多重要事项均未作明确约定，结合双方的实际履行行为，合同亦不具有履行依据的属性；作为购房人，张*才并没有对诉争房屋使用现状给予应有的关注，并无证据表明其曾对诉争房屋实际情况进行实地查验，不符合购房人的通常行为方式，其在原审庭审中关于看房事宜的陈述亦前后矛盾；双方之间的交易价格较低，明显偏离房屋的正常市场价值，张*才购房资金并非自有，其就购房资金来源及走向不能作出合理说明，购房后又另行设立抵押的行为亦与常理不符。综合前述诸种情形，张*才与徐*民在合同签订、款项交付、过户登记、实际交付等重要交易环节均背离了房产交易的常理惯例，张*才的购房行为与普通善意购房人之行为方式明显有悖，显然非善意。故徐*民与张*才签订的《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》因侵害了徐*斌、赵*茹的合法权益，应属无效。综上，张*才的上诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由徐*斌、赵*茹负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，由张*才负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由张*才负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
