郑州市楼盘2019、2020、2021年因疫情及大气治理可以顺延交付期限的天数

【郑州罗律师解析】

商品房买卖合同逾期交付中，大气治理具体影响几何？因大气治理，开发商可以顺延交付期限多长时间？！是个难以解开的迷？

而且法院在判决书中对疫情、大气治理可以顺延交付天数，也是一笔带过，不会进行论证及分析。

本案判决的唯一作用，就是给出了郑州地区房地产项目2019、2020、2021年因疫情、大气治理可以顺延交付期限的天数的参考。

【裁判宗旨】

本院已经生效的（2022）豫0122民初4415号民事判决书认定：2019年政府发布重污染天气应急响应通知，期间为74天。2020年政府发布重污染天气应急响应通知，期间为70天。2021年政府发布重污染天气应急响应通知，期间为56天。2020年1月25日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月16日，房地产等建设工程复工复产，此期间共计51天。2021年7月20日至2021年7月22日，受暴雨灾害影响，停工3天。2021年8月受疫情影响，停工22天。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2021年12月31日前，但被告施工过程中，由于政府下令停工、暴雨灾害、新型冠状病毒疫情等客观原因，致使被告在一定期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的情形，故本院综合考虑本案工程在三级预警期间工程进度及工程项目情况，酌定原告在主张违约金时扣减256天。

【广而告之】

郑州罗律师，带你玩转商品房、二手房、征收拆迁、人性及两性情感中的法律魔术，加罗律师微信luozhilvshi，进行打赏，可以领取商品房买卖防坑避险攻略（含烂尾、停贷）、二手房买卖防坑避险攻略、征收拆迁正确应对攻略、打工仔与公司维权斗争攻略、找对象（远离渣男&海后）及婚姻财产保卫战攻略电子书。

【裁判文书】

河南省中牟县人民法院

民 事 判 决 书

（2023）豫0122民初2789号

原告：马**，男，1994年8月20日生，汉族，住郑州市。

被告：郑州香XX置业有限公司，住所地河南省郑州市中牟县XX街9号康X香XX1号院10号楼2单元1层101号，统一社会信用代码XX。

法定代表人：李XX，任公司执行董事。

委托诉讼代理人：校XX，男，系公司员工。

原告马**与被告郑州香XX置业有限公司（以下简称香XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马**、被告香XX公司委托诉讼代理人校XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马**向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金32736.8元（自2022年1月1日至2022年10月29日期间，共计302天，以房价款1084000元为基数，按每日万分之一计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月19日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告出卖的位于郑州国际文化创意产业园，平安大道南、广惠街西、宝兴路北、紫薇路东29幢4层401号房，房屋预（实）测建筑面积119.75平方米，单价为每平方米9052.19元，总金额1084000元。按照合同约定，被告应当在2021年12月31日前，取得该商品房的商品住宅交付使用批准文件，并将符合本合同其他约定的该商品房交付原告使用；被告未按照合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告直至2022年10月25日，才电话通知原告办理交房手续，且入伙通知书告知的办理交付手续的日期为2022年10月30日，原告认为，被告逾期交付商品房，已构成违约，逾期共计302天，违约金共计32736.8元。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。

香XX公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据,应当驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：（一）涉案房屋《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方在合同中对“交付期限”顺延有明确约定，即双方已经达成合意：因不可抗力因素及政府扬尘治理因素停工导致延期交房可以顺延交房时间，且出卖人不承担违约责任进行了明确的约定。（1）涉案项目自2018年开工建设以来，持续受政府扬尘治理、“封土令”等停工政策影响，停工政策的不确定性导致停工时间的长短及涉案房屋的交付时间存在不确定性，基于停工政策常态化及停工时间长短的不确定性，双方在《商品房买卖合同》第八条及附件五合同补充协议第十二条明确约定，“基于法律法规、部门规章政策等采取的各项措施，因配合城市建设、遇到恶劣的天气影响工期、扬尘治理要求停工导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交房期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”（2）涉案项目建设过程中受新冠疫情不可抗力因素及2021年7.20暴雨自然灾害影响停工。（3）2018年至2022年根据被告梳理的停工文件及第三方监理单位建立日志记录的停工记录，涉案项目受新冠疫情肺炎、7.20暴雨自然灾害不可抗力因素及扬尘管控因素影响停工天数为469天，按照合同约定被告可顺延交房至2023年4月15日，被告没有违约。（二）被告在2022年7月19日取得《竣工验收备案表》，2022年10月26日书面通知原告收房，被告没有违约。（三）被告一直在善意履约，努力克服疫情不可抗力因素、扬尘治理因素影响停工的影响，按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向原告履行交付义务。被告为早日交付涉案项目增加巨额建设成本：施工过程中按照政府主管部门要求增加防尘降霾设施设备（雾炮、喷淋、土工布等），增加赶工措施费、夜间施工费，施工单位扬尘管控停工索赔，政府主管部门扬尘治理罚款等。增加防疫物资，人员工资以克服疫情因素导致施工工人短缺的客观实际情况。在延期交付之前向原告邮寄《延期交房通知书》，及时将涉案项目受政府扬尘管控疫情因素停工延期交付的实际情况告知原告；2022年3月25日取得《工程竣工验收意见表》，2022年7月19日取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件。

二、根据涉案小区生效民事判决（2022）豫0122民初11077号认定的事实，涉案项目开工建设以来受政府“停工令”影响及新冠疫情不可抗力、7.20暴雨自然灾害影响停工顺延天数为282天，购房合同约定的交房期限为2021年12月31日前，被告集中交付日期为2022年10月27日，扣除顺延天数282天，被告在合理的顺延期限内交付涉案房屋没有违约，不应承担逾期交房的违约责任。同时，涉案项目交付后，被告积极对业主进行补偿，对于收房客户免除1年物业服务费或者对选择购买车位的业主减免2.5万元车位款。

三、被告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，因政府“停工令”影响及新冠疫情不可抗力、7.20暴雨自然灾害影响，按照合同约定被告可以顺延交房时间，被告顺延交房的行为并未影响双方合同目的实现，原告的起诉证据不足，应驳回原告的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月19日，香XX公司（出卖人）与马**（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：马**购买香XX公司开发的位于郑州国际文化创意产业园，平安大道南、广惠街西、宝兴路北、紫薇路东29幢4层401号房，单价为每平方米9052.19元，总金额1084000元。付款方式及期限为2019年8月19日现金支付326000元；2019年9月19日商业贷款支付758000元。合同第八条约定，出卖人应当在2021年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；……3.基于法律法规、部门规章、政策等采取的各项措施而引起的逾期。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《附件五：合同补充协议》第十二条约定：对合同第八条交付期限的补充：由政府部门和行政主管单位依据法律法规、部门规章政策等采取的各项措施、配合城市建设、遇到恶劣的天气影响工期、政府因防尘治理要求停工、出卖人已按时提交本条约定的有关文件因政府部门或行政主管单位内部审批拖延及法律法规规章及政策变化等因素导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交付期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。

原告按约向被告交纳总房款1084000元。

2022年7月19日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具工程竣工验收意见表，验收意见表显示康X香XX五号院29#楼验收合格，康X香XX五号院29#楼取得工程竣工验收备案表。

2022年10月26日，被告通过中国邮政特快专递向原告邮寄入伙通知书，主要内容为：我司将于2022年10月29日至2022年11月4日进行集中交付办理康X香XX5号院。

本院已经生效的（2022）豫0122民初4415号民事判决书认定：2019年政府发布重污染天气应急响应通知，期间为74天。2020年政府发布重污染天气应急响应通知，期间为70天。2021年政府发布重污染天气应急响应通知，期间为56天。2020年1月25日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月16日，房地产等建设工程复工复产，此期间共计51天。2021年7月20日至2021年7月22日，受暴雨灾害影响，停工3天。2021年8月受疫情影响，停工22天。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2021年12月31日前，但被告施工过程中，由于政府下令停工、暴雨灾害、新型冠状病毒疫情等客观原因，致使被告在一定期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的情形，故本院综合考虑本案工程在三级预警期间工程进度及工程项目情况，酌定原告在主张违约金时扣减256天。因被告通知原告于2022年10月29日至2022年11月4日进行集中交付办理，故原告要求被告支付逾期交房违约金4986.4元（以1084000元为基数，自2022年1月1日起至2022年10月29日止，扣减256天，按日万分之一计算）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求过高部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条规定，判决如下：

一、被告郑州香XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马**支付逾期交房违约金4986.4元；

二、驳回原告马**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费309元（已减半收取），由原告马**负担284元，被告郑州香XX置业有限公司负担25元。

本判决为终审判决。

审判员　　常亚杰

二〇二三年三月二十七日

书记员　　朱彦昌

附件

判后告知书

【本裁判依据的法律条文】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【裁判生效时间】本案适用小额诉讼程序审理，裁判文书在送达后即发生法律效力。

【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向河南省中牟县人民法院申请强制执行。

【执行通知前置】本判决生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。

【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。

【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

被执行人未按照执行通知要求履行判决（裁定）确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。

【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行。

【执行管辖法院】发生法律效力的裁判文书由河南省中牟县人民法院执行。

【申请再审的权利】当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以申请再审。申请再审应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。当事人申请再审的，不停止判决的执行。