郑州城建明确，五大责任主体验收合格并非商品房交付条件，开发商交房应取得联合验收合格

【郑州罗律师解析】

购房人在签署商品房买卖合同时会发现，住建部门、市场监督管理局制定的商品房买卖合同范本，对于商品房交付条件，有五个选项供开发商选择：（1）商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得住宅交付使用批准文件；（5）补充约定。
这五个选项，有些绕，99.99%的人都看不懂。

对购房人最有利的交付条件是双方在（5）补充约定，开发商取得竣工验收备案表、房屋面积实测报告，且公共设施及配套达到交付条件。

对购房人最不利的交付条件是选择（1），即商品房经验收合格。

商品房经验收合格，指的是商品房经开发商、总承包施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收合格，俗称五大责任主体验收验收合格。

这五大责任主体，除了开发商，其他四家单位（总承包施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位）都是开发商请来干活、找开发商讨生活的。甚至对于很多开发商来说，老板自己成立关联总承包施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位，五大责任主体实际上背后是一个人。

由此可见，五大责任主体信誉度有多低，商品房验收合格资料（五大责任主体验收合格资料）简直就是一张废纸，用来擦屁股都太硬，起不到任何质量监督、质量合格证明作用。

2023年4月18日，郑州市城乡建设局公布《关于明确商品房五大责任主体验收合格即符合交房条件的建议的答复关于对市十六届人大一次会议第B117号建议的回复》，明确了：
商品房交付条件为联合验收合格，而非商品房五大责任主体验收合格。

八卦：

此规定出台的背景时，郑州市十六届人大代表向住建部门提出建议，商品房经五大责任主体验收合格就符合商品房交付条件。

呵呵，代表的建议，是要全心全意呵护地球上开发商的利益。

这次住建部门表现真的值得人民群众点赞，住建部门顶住了压力，针对代表的答复，维护了全体购房人的利益。

呵呵，我又查了下，这个代表到底有什么背景？！一查才知道，原来是郑县有名开发商。

【郑州市城乡建设局明确】

2020年4月9日，郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室联合下发了《关于印发郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）的通知》（郑建文〔2020〕70号）。规定郑州市工程建设项目联合验收工作牵头部门为市城建局，参与联合验收的单位和部门包括资源规划、人防、消防、质监、供水、供电、燃气、热力、城建档案等九个部门。

《通知》第五条规定：

“自2020年1月1日起，所有工程建设项目应按照《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》的要求进行联合验收。

建设单位申报联合验收时可自主选择是否办理用水竣工验收、用电竣工验收、燃气工程竣工验收和供暖竣工验收。”

以上各部门在联合验收流程中对本部门验收通过的事项出具结果文件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”由牵头部门出具《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。《意见书》作为建设项目联合验收的最终结果文件，综合体现了该项目涉及的各验收事项的通过情况，为建设项目交付提供了依据。

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【公告文件】

关于明确商品房五大责任主体验收合格即符合交房条件的建议的答复

关于对市十六届人大一次会议第B117号建议的回复

尊敬的王建勋代表：

您提出的“关于明确商品房五大责任主体验收合格即符合交房条件的建议”已收悉，首先，对您长期以来对郑州城市建设的关心、支持表示崇高的敬意和衷心的感谢！结合我市现行的建设项目联合验收工作现状，现答复如下:

一、郑州市建设项目联合验收工作现状

2020年4月9日，郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室联合下发了《关于印发郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）的通知》（郑建文〔2020〕70号）。规定郑州市工程建设项目联合验收工作牵头部门为市城建局，参与联合验收的单位和部门包括资源规划、人防、消防、质监、供水、供电、燃气、热力、城建档案等九个部门。

《通知》第五条规定：“自2020年1月1日起，所有工程建设项目应按照《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》的要求进行联合验收。

建设单位申报联合验收时可自主选择是否办理用水竣工验收、用电竣工验收、燃气工程竣工验收和供暖竣工验收。”

二、联合验收相关部门对交付使用的要求

1.建设工程竣工消防验收及消防备案工作。根据《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”

2.人防工程竣工验收核实工作。根据《中华人民共和国人民防空法》办法第十三条：“防空地下室竣工验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。 

同时根据《河南省人民防空工程管理办法》（省政府令第200号）第二十二条：“防空地下室竣工后，与地面建筑施行联合竣工验收。建设单位组织竣工验收后，对防护质量合格的，人民防空主管部门出具竣工认可文件；质量不合格的，建设单位应当进行整改。”

3.建设工程竣工验收工作。根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

(二)有完整的技术档案和施工管理资料；

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

以上各部门在联合验收流程中对本部门验收通过的事项出具结果文件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”由牵头部门出具《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。《意见书》作为建设项目联合验收的最终结果文件，综合体现了该项目涉及的各验收事项的通过情况，为建设项目交付提供了依据。

2023年4月18日