张xx与张xx、顾xx房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

河南省罗山县人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫1521民初2131号

原告（反诉被告）：张全兴，男，1989年6月27日出生，汉族，住河南省正阳县。

委托诉讼代理人：万辉，河南书涵律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告（反诉原告）：张庆华（又名张清华），男，1953年2月24日出生，汉族，住罗山县。

被告（反诉原告）：顾少琴，女，1954年2月9日出生，汉族，住址同上。

二被告委托诉讼代理人：董红梅，河南保城律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张庆华、顾少琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张全兴的委托诉讼代理人万辉、被告（反诉原告）张庆华及其与被告顾少琴的共同委托诉讼代理人董红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）张全兴向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认原、被告于2015年3月30签订的《房屋买卖协议》无效；二、请求法院判决二被告退还原告购房款200000元及利息（以购房款200000元为基数，自原告起诉之日起至欠款全部还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、两被告支付原告违约金20000元；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年3月30日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》，该房总价款360000元。签订《房屋买卖协议》后，原告于2015年3月30日签订协议当天、2016年3月30日、2017年2月8日分三次向二被告支付购房款共计200000元。原告于购买该房产前对该房产状况并不了解，二被告也未尽到告知义务。原告在协议签订后，多次向二被告要求二被告履行《房屋买卖协议》中约定的义务，协助原告办理房产证，但二被告一直不予理会。后原告到罗山县规划部门了解得知，二被告向原告出售的第四层房产系违章建筑，当时规划部门给两被告批准建设的楼房只是三层，而二被告不按规划许可建房，私自违章建设了第四层，该第四层因为是违建，所以根本无法办理房产证。故该《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定。原告认为，二被告隐瞒房屋状况，采取欺诈手段诱骗原告签署了根本不可能办理房屋过户手续的买卖协议。二被告将法律禁止买卖的违章建筑出卖给原告，该《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定。原告觉察这些情况后找两被告协商，二被告又长期占有原告支付的购房款拒不归还，其行为不仅有违民法“诚实信用”的基本原则，而且严重侵犯了原告的合法财产权益。依据以上事实和法律规定，原告与二被告签订的《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效。原告为维护自己的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）张庆华、顾少琴庭审中辩称，原告所诉没有任何事实依据，完全是颠倒是非、混淆黑白的不实之词。事实情况是：二被告的儿媳张全霞系原告的亲姐，而且是已建成的现房，原告姐弟俩对该房经过多次察看了解，认为是二被告自建自住的房屋质量非常牢固，决定要求购买该房，2015年3月30日，由张全霞代表原告与二被告签订《房屋买卖协议》，在签订协议付款方式上，二被告作出了极大让步，考虑到儿媳妇情面，才同意6年内分期付清房款，但在履行协议过程中，二被告多次通知原告姐弟什么时间办理房产过户把过户费用准备好，可原告却以暂时无钱办理房产过户，什么时间有钱了再办。根本不存在二被告不协助原告办理房产过户，更不存在所谓违建和无法办证的事实。且认为二被告属合法建设，而且证件、手续齐全，有罗国用(1995)字第A-377号国有土地使用证和中华人民共和国建字第41152101300332号建设工程规划许可证为证，不属违章建筑。二被告按照批准设计三层建设的，(地下车库根本不算层次)属不属违章应由建设行政部门认定。两被告认为，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当按协议约定全面履行义务，可是，原告严重违反协议第三条约定，应当于2018年3月30日前支付购房款5万元未付，虽经二被告多次催促，原告却以无钱支付为由拒付，但二被告考虑到儿媳妇的情面没有起诉，可是原告却恶人先告状，既然如此，那么，就并案解决，要求原告支付2018年3月30日前应支付的购房款5万元和协议第八条约定的违约金1万元。诉讼中，张庆华、顾少琴提起反诉，请求：1、请求贵院依法驳回张全兴1至4项诉讼请求；2、要求张全兴继续履行《房屋买卖协议》，并向张庆华、顾少琴支付购房款5万元及违约金1万元；3、反诉费由张全兴承担。

根据当事人陈述、举证、质证，结合庭审查明情况，本院确认以下案件事实:

经审理查明：2015年3月30日，由张全霞代表原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订《房屋买卖协议》，由二被告（反诉原告）将自建房屋第四层一套出售给原告（反诉被告），该房总价款360000元。签订合同后，原告陆续向二被告支付约定价款共计200000元，剩余160000元至今未付。另查明，二被告系夫妻关系，本案所涉房屋系二被告共同决定出卖给原告的，所得房款系二被告共同收取。又查明，二被告在建设上述房屋前取得了规划许可证等准建手续，但准建的仅仅是三层楼房230平方米，不含车库。而二被告在建设工程中不按批准的设计图纸施工，在没有相关准建手续的情况下，违建了车库，将房屋建设为四层，共计388平方米，且在建设过程中，经建设部门屡次劝阻，拒不更改，最终将包含车库在内的楼房建成。2018年9月，罗山县城建监察大队依法对本案所涉房屋违建一案进行了立案调查，并以二被告违建为由对二被告进行了行政处罚，对二被告予以罚款。现原告以本案所涉房屋系违章建筑，关于该房屋的买卖合同无效为由诉至本院，要求二被告返还原告价款200000元。

另查明，本案争议房产至庭审之日未取得房屋所有权证。且未交付给本案原告张全兴。

上述事实有身份证、房屋买卖协议、规划图、效果图、照片、竣工验收通知书、土地证、发票、当事人陈述、举证、质证，结合庭审查明情况、庭审笔录等证据证明，并经庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，二被告（反诉原告）虽然在建设上述房屋前取得了规划许可证等准建手续，但准建的仅仅是三层楼房，不含车库。而二被告在建设工程中不按批准的设计图纸施工，在没有相关准建手续的情况下，违建了车库，且在建设过程中，经建设部门屡次劝阻，拒不更改，最终将包含车库在内的四层楼房建成。2018年9月，罗山县城建监察大队依法对本案所涉房屋违建一案进行了立案调查，并以二被告违建为由对二被告进行了行政处罚，对二被告予以罚款。故二被告自建的涉案房屋属于不按批准的设计图纸施工的违章建筑。原被告就该违章建筑达成的房屋买卖协议违反国家法律规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）返还200000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息和违约金，本案原、被告所签合同违反法律、行政法规强制性规定，造成双方合同无效无法履行。原告在与二被告签订合同时未能严格审查合同内容的合法性，现合同的目的无法实现，原告应承担相应责任。故原告主张以购房款200000元为基数，自原告起诉之日起至欠款全部还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。原被告签订的房屋买卖协议约定如甲方不协助给乙方办理过户手续应向乙方支付2万元违约金，该违约金条款系合同履行违约金，因合同无效，合同不能履行，故原告依据该条款主张违约金，理由不当，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告顾少琴承担共同返还责任，因二被告系夫妻关系，该房屋系二被告共同出卖给原告，所得价款系二被告共同收取，故本院对原告该项请求予以支持。关于张清华、顾少琴反诉要求张全兴继续履行《房屋买卖协议》，并向张清华、顾少琴支付购房款5万元及违约金1万元，因原被告就涉案违章建筑达成的房屋买卖协议违反国家法律规定，属无效合同。故张庆华、顾少琴的反诉主张本院不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）张全兴与被告（反诉原告）张清华、顾少琴于2015年3月30日签订的房屋买卖协议无效。

二、被告（反诉原告）张清华于本判决生效之日起十五日内返还原告200000元及利息（以200000元为基数，自原告起诉之日起至欠款全部还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），被告（反诉原告）顾少琴承担共同返还责任。

三、驳回原告（反诉被告）张全兴的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）张庆华、顾少琴的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4600元，由原告张全兴负担300元，被告张庆华、顾少琴负担4300元。反诉受理费650元，由被告张庆华、顾少琴负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审　判　长　　杨　帆

审　判　员　　丁文一

人民陪审员　　黄洛新

二〇一八年十月十一日

书　记　员　　胡　坤