周某凤、贵州某某房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告：周某某，女，1982年2月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。

委托诉讼代理人：张俊蛟，贵州宇泰律师事务所律师，特别代理。

被告：贵州某某房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路。

法定代表人：郭某某，职务：公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：黄某，该公司员工，一般代理。

被告：贵州某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。

法定代表人：乌某某，职务：公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：胡某某，女，系公司员工，一般代理。

第三人：贵州某某房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路。

法定代表人：宋某某，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：左某某，某某律师（贵阳）事务所律师，特别代理。

委托诉讼代理人：李某某，某某律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。

原告周某某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）、贵州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）及第三人贵州某某房地产顾问有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人张俊蛟与被告某某公司委托诉讼代理人黄某、第三人某某公司委托诉讼代理人左某某和李某某到庭参加了诉讼，被告某某公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某某向本院提出诉讼请求:1.判令被告某某公司返还原告已付购房款181063元并按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%支付自2017年8月19日至2020年6月19日共计34个月资金占用费24678.6元，合计205741.6元；2.判令被告某某公司退还原告已支付的团购款30000元按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%支付自2017年8月19日至2020年6月19日共计34个月资金占用费4088元，合计34088元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告某某公司于2017年8月19日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告某某公司售卖的A区负一层A1-1016号房，建筑面积19.16平方米，总价361063元，已现金支付181063元，某某公司未取得商品房预售许可而隐瞒真相向原告出售的房屋的行为违反法律强制性规定，被告某某公司又以团购费名义收取原告30000元，由第三人向原告出具收款收取，而该款项并未在房款及合同中体现，由于被告违规行为导致不能实现合同目的且原告与被告多次沟通，被告同意解除合同并退还房款，与此同时原告也向被告送达了解除合同通知书，被告也未提出异议，至今被告拒不履行退还原告购房款项及团购费，故原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。诉讼过程中，原告增加并变更诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告某某公司返还原告已付购房款181063元并按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%支付自2017年8月19日至2020年6月19日共计34个月资金占用费24678.6元，合计205741.6元；3.判令第三人某某公司退还原告已支付的团购款30000元按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%支付自2017年8月19日至2020年6月19日共计34个月资金占用费4088元，合计34088元；4.诉讼费用由被告及第三人承担。

被告某某公司辩称，根据原告购房和起诉的时间，原告诉请解除合同超出了法定期限，不同意解除合同。

被告某某公司未答辩。

第三人某某公司辩称，根据原告购房和起诉的时间，原告诉请解除合同超出了法定期限，不同意解除合同。原告与某某公司是商品房买卖合同的相对人，第三人仅是受某某公司转委托，代为销售该商品房，对于此商品房交易行为所产生的纠纷和法律后果应当由某某公司和原告承担，原告请求返还团购费与第三人无关。根据双方签订的居间服务协议第4条，如果原告与被告签订买卖合同，与第三人之间的服务已结束，已支付的服务费不予退还。

本院经审理查明事实如下：

被告某某公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。

被告某某公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询；销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。

第三人某某公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。

位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系第三人某某公司建设开发。2017年6月28日，第三人某某公司（甲方）与案外人贵州某某房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。

2017年6月28日，被告某某公司（甲方）与第三人某某公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：对团购费的分配，贵州某某房地产开发有限公司及某某公司认可根据双方合作协议，贵州某某房地产开发有限公司实际分配所得10%，某某公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；某某房开公司陈述未对购房人所购买的案涉房屋给予任何优惠。

2017年8月19日，原告与第三人某某公司签订《某某居间服务协议》，约定“某某公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号A1-1-1016，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代?某某商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。

同日，原告周某某向某某公司交团购费30000元。某某公司出具收据，注明“兹收到周某某A1-1-1016交来团购费叁万元整”。

2017年8月19日，原告在《A区负一楼楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号A1-1-1016，面积19.16平方米，单价23795元/平方米，总价455912元，签约后单价18844.62元/平方米，签约后总价361063元，首付181063元，贷款180000元”。

2017年8月19日，原告周某某（买受人）与被告某某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-921号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·某某商业广场，买受人购买第Ａ区幢负1层Ａ1-1016号房，建筑面积为19.16平方米，单价为每平方米18844.62元，总金额为361063元，买受人支付总房款50%首期款金额为181063元整，尾款为180000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。同日，原告向被告支付购房款181063元。

庭审中，原告提交了《关于解除商品房买卖合同的通知书》，载明通知某某公司解除案涉商品房买卖合同。某某公司陈述其并未收到该通知书。

另查：案涉房屋销售时第三人某某公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日起。

上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》《商品房买卖合同》、收据、POS签购单、银行流水凭证、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。

本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除以及如应解除是否超过法定期限。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。

关于焦点一，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告某某公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告某某公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告某某公司并未按照合同约定进行交付，且某某公司在2019年6月28日才取得案涉房屋的商品房预售许可证明，在其取得预售许可证后一直未向原告交付案涉房屋，导致双方合同目的至今无法实现，原告在2020年7月2日提起诉讼诉请解除案涉商品房买卖合同并未超过一年的时间，故被告某某公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告某某公司返还购房款181063元及资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张的购房款资金占用费应付的金额，自2017年8月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。

关于焦点二，案涉房屋由某某公司委托某某公司独家销售，某某公司又将案涉房屋交由某某公司销售执行。某某公司为促销房屋销售，通过与原告签订《某某居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但某某公司系某某公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，某某公司又将某某公司委托其独家销售的案涉楼盘委托某某公司进行销售，双方对于销售提成服务费进行了约定，因此某某公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由某某公司出具收据收取后由其与某某公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《某某居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，且已诉请退还房款，根据合同相对性原则，该款项应由某某公司予以返还。因此，对原告要求某某公司返还团购费30000元及从2017年8月19日起支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年8月19日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告周某某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司于2017年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-921）；

二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告裴松平已付购房款181063元及支付资金占用费（资金占用费自2017年8月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

三、第三人贵州某某房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周某某团购费共计30000元及支付资金占用费（资金占用费自2017年8月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

四、驳回原告周某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4897元，由被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担4201元，第三人贵州某某房地产顾问有限公司负担696元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。